但这些人都是说一些空洞的理论，煽动情绪制造恐慌的居多，基本拿不出什么证据来支撑自己的观点。

　　大数据的门槛，至少得破亿，但青木我精力有限，实在搜不到那么多，不过近千组数据已经足够大家

　　数据不破亿，不好意思叫自己大数据，但我搜不了那么多，一千多个数据已经累死我了，所以我称之为青木牌小数据。

　　不过我向你保证，里面的数据非常之精彩，你能从中学到极其不一样的思维方式和房地产研究手段。

　　而普通人大多不喜欢钻研，也不知道怎么钻研，房地产知识近乎于零，在专业知识方面被销售顾问给吊打。

　　我举个最简单的例子，无论你什么时候去买房，销售顾问都会告诉你我们楼盘就剩几套房了，你再不买就没了。

　　如果你对楼层不满意，哪怕你以不买相威胁，置业顾问也斩钉截铁的告诉你，就这几套了，都卖完了，他也很想卖给你，但他真的没办法啊。

　　99%的读者，已经麻爪了，唯一能想到的办法，就是找熟人托关系，问一下具体的情况。

　　武汉市在2020年5月15日，开了一个豪宅盘，叫武汉华润万象城，位于武汉市江岸区台北路。

　　为了写这篇文章，我在5月20日的时候，也就是前几天，去问了一下销售情况，做一个实地调查。

　　销售顾问一脸惋惜的告诉我，我来晚了，他们在5月15日就已经开盘了，房子已经基本售罄了，如今只剩下十几套房，虽然可挑选余地不大，但马上就要没了，劝我欲购从速，以免错失好房。

　　去年底的时候，武汉万象城的开盘价号称要对标武汉市顶级豪宅武汉天地，也就是每平米5万元。

　　所有楼盘的网签信息，政府一律公开，所有市民均有资格查阅，确保开发商不利用信息垄断地位压榨消费者。

　　“商品房项目查询”，在项目地址上输入“台北路”，第一个蹦出来的项目就是武汉华润万象城。好家伙，总共680套房，其中629套为普通住宅，51套为商铺，总共只卖出12套住宅，其余都没有卖掉。

　　680套房，憋了大半年，蓄了那么久的客，铺天盖地的广告轰炸，开盘价从吹风的5万直降到3.8万，结果只卖了12套。。。

　　99%的购房者都是楼市新人，完全不知道怎么查询政府公开信息，甚至都不知道地球上还有这么个东西，销售根本不担心你知道真实情况。

　　3年前就卖完了，还摊上了武汉市的一轮地产大牛市，应该早就卖的渣都不剩了吧。

　　我去问了一下，壹号院的销售告诉我，确实早就卖完了，不过现在还剩几套，是前期客户退房退出来的，你能碰上这个房源真的是巧了，前面好多客户想买房都空手而归，最后被迫买了其他楼盘，和这几套精品房源错过去了。

　　怎么找都找不到，藏的极深，最后我搜索了武汉融创壹号院的公开资料，才找到了地块名称，

　　都售罄三年了，一期居然还剩83套，其中大户型剩几十套，小户型也剩几十套。

　　我在他们的售罄信息上面，看到了他们冒着打脸的风险，在宣布售罄之后继续推大户型360平半复式豪宅的广告。

　　以后买房，你甭管销售顾问怎么说，你就对着政府公开网站的这个楼盘表去要你心仪的房子，直接报房间号给他，他必然会给你。

　　当我前几天看到武汉华润万象城憋了半年多的蓄客，结果只卖出去可怜的12套时，我就想整理一下资料，详细分析下中国楼市目前的现状。

　　制成表格后，我发现深圳的房价自2015年暴涨了那一波后，从2017年开始，房价就一路震荡上扬。

　　虽然我这个表里只记录实际成交价，未考虑楼层、户型、装修等因素，但样本数量足够大的时候，是能够清晰的帮我们看清房价趋势的。

　　然后我把深圳皇庭世纪小区的月成交量拖出来制个图，发现在近一年里其成交量出现明显上涨，2020年4月份的成交量更是出现了明显增加，5月份的数据因为会延迟1~2周才显示，所以我不予列入图表，但我认为5月成交量应该也不会小。

　　俗话说量在价先，有量，房价还在涨，这是典型的量价齐升，牛市预兆，且从去年就开始有异动了。

　　这一波房地产调控，政府压力最大，全国最容易被炒房客突破缺口的，我认为就是深圳。

　　成交记录显示，上海房价翻倍后，于2016年10月见顶，随后一路震荡下行。

　　房价的中枢，大概从4万8，跌到了3万8左右，较2016年10月的巅峰高点，大概下跌26%。

　　疫情后，上海楼市3月和4月的成交量，出现了增加，但并不多，我甚至可以看作是对2月春节期间成交量的正常弥补。

　　武汉市没有特别大，成交特别多的小区，我不得不在链家的数据上，增加了安居客的数据。

　　数据显示，武汉市楼价的巅峰高点，出现在2017年10月份，橡树湾的成交均价一度摸到了3.5万元。

　　把橡树湾的月成交量拖出来，发现近3/4/5月几乎无成交，成交量出现异常。

　　根据量在价先的原则，成交量大幅萎靡，这个价是撑不住的，武汉房价具有下行压力。

　　但这个小区的数据有点少，用一个小区来代表整个城市是有误差的，而且5月份的数据一般会延迟1~2周才显示，到6月中旬，才能看到线月全貌。

　　根据这些数据，我们可以判定出武汉市5月份的房地产销售数量，和去年同期相比，是差不多的，只不过没有一个大型小区的二手房成交能体现出这一点而已。

　　这也是武汉华润橡树湾小区，在连续数月成交量近乎为0的基础上，价格依然没有丝毫变化的原因。

　　量能差不多，价格也差不多，疫情前后几乎无差别，这就是武汉楼市目前的状态。

　　顺便分析一下，为什么在武汉市楼市健康的情况，华润万象城的豪宅销售开盘即扑街，积蓄了半年的能量，销量惨淡到只有12套。

　　你的购房能力没有增长，你同事的购房能力增长了么？你领导的购房能力增长了么？

　　自己收入增长和贷款条件变松这两个条件，必须至少满足一个，房价才有可能增长。

　　没有导致你的收入增长，贷款条件也没有放松，那房价是不可能增长的。历次地产牛市，都是因为贷款条件的宽松才引发的，而不是因为货币的宽松引发的。

　　而购房的预期和冲动，疫情后甚至有所增长，拜铺天盖地宣传国家放水的新闻所赐。

　　所以我们可以认为，工薪阶层的购房能力基本保持原样，损伤小到可以忽略不计。

　　靠资本赚钱听起来很高大上，哪怕自己睡着了甚至出国旅游，资本依然在给自己源源不断的赚钱。

　　资本是要承担风险的，平时很多老板对这句话都没啥感觉，沉醉在钱生钱的快感中。

　　但这些金融贷款，都有一个共同的特征，需要企业主以个人的房产做抵押，银行才敢放给你。

　　我本来还以为需要很复杂很高端的操作才能把钱从公账里提出来买房，没想要直接打给个人，连这一步都给省了。

　　但一个炒房客，可以随随便便弄来一堆企业，有很多专业公司做这个，你要啥样的就有啥样的，注册年份、流水，都由老板您随便定。

　　而职业的炒房客，通过设计和马甲购房人的高息借款合同等手段，可以轻易绕开限购的制约。

　　今年拉房地产，对地方官员来说没有任何好处，只会平白增加GDP的基数，给明年的政绩增加困难。

　　后来房价，果然没涨，绝大部分地区房价下跌20~30%，至少对全国95%以上的地区有效，只有极少数上涨。