里面详细分析了今年的几个大的地产政策，包括「不动产私募基金试点」，「租赁金融17条」

　　新模式提出的大背景，其实就是整个行业从“增量时代”，向“存量时代”转型。道理很简单，高速城市化的阶段已经告一段落了，房地产行业的增量已经触及天花板，市场必定会萎缩。这种背景下，就必须赶紧转型，找到新的市场空间。

　　① 租售并举，加速建设保障性住房租赁体系。实现房地产的投资属性和消费属性分离。

　　消费属性，由保障性住房和租赁住房来提供。所以，政策方面这两年针对“保租房”的优惠和支持，几乎是不留余力、政策出台的频率和数量都蔚为可观。这次的「租赁金融17条」，更是从建设、购买、运营、退出各个环节，都给了很大的支持。目的，就是给企业做租赁住房扫除一切障碍。

　　投资属性，则由私募基金和公募REITs等专业的投资工具来实现。把住房投资，变成所有人都能投资的金融产品。人们不买房，也可以分享城市发展的红利，分配更加公平。

　　② 房产税，解决二次分配的问题。这是房地产行业长效机制的一个重要组成部分。通过税收，来实现全社会的财富转移。

　　③ 从大规模开发，向资产管理过渡。房地产开发规模萎缩之后，这个行业未来的增长空间，就是存量房屋的改造升级、运营升级，这个领域目前仅仅处于起步期，还有很大的市场空间。

　　从这个新模式的框架来看，未来很长一段时间，房地产企业将进入“增量＋存量”的时期，而且呈现出此消彼长，天平逐渐向存量倾斜的趋势。

　　新模式下，地产的增量开发，解决的不再是从0到1的问题，大规模的快周转、标准化项目的市场容量，会越来越小。不仅项目数量变少，对人才的需求也会萎缩。

　　今年，不少头部房企，不约而同的对项目策划数量进行了进一步的裁减。以前，一个项目配3个策划，现在减少到两个，一些央企甚至只保留一个编制，另外一个人强制转编外。很多从去年下半年开始找工作的地产营销人，已经发现市场上一职难求了。

　　在新模式快速推进后，由于单纯的住宅和综合体的市场容量萎缩，未来标准化的开发模式和项目，还会越来越少。房企需要探索的开发领域，则会越来越广泛。呈现出多样化开发和个性化开发的特点。

　　例如，某成都的资深营销总，今年找工作时就发现，传统地产项目的岗位非常难谈，反而是高端康养项目，对有豪宅销售经验的营销人很友好。

　　这只是一个开始。未来，在增量开发领域，非标类型的项目会越来越多，城市更新、康养、文旅、工业园，甚至是老旧小区改造、社区改造，会逐渐从边缘走向主流。这些项目，对传统的地产人依然有需求，但一定会倾向有相关操盘经验的复合型人才。

　　现在一些多元化房企的设计团队，就已经处于这种复合化的状态。可能今天要介入文旅项目，下个月又得做大型工业园改造。

　　如果操盘经验单一，又没有快速学习的能力，职业道路很可能会越走越窄。反而，从现在开始跳出舒适区，多尝试全新类型的项目操盘，进行能力和经验的横向平移和拓展，在接下来的职场竞争中，能掌握更多的主动权。

　　任何成熟的房地产市场，最终都不可避免的进入存量市场。这也是地产人，目前面临的最大的变局。

　　如同增量市场有住宅、写字楼和商场等细分领域，存量市场也有很多细分赛道。具体包括存量交易、存量经营、存量改造、存量社区等。

　　存量交易，也就是存量物业的整体收购、股权收购、资产证券化等等，对应存量物业的投资和退出环节。

　　比如，2017年中城投资，就是通过股权投资基金收购住房租赁项目，经短暂运营后在2018年通过类REITs退出。

　　过去，为了避免炒高房价，在交易环节的限制很多。但是大家可能已经关注到了，这几年在相关领域的政策准备，可以说是如火如荼，基础设施公募REITs的发展也十分迅速。而且从去年开始，向住宅领域的扩容扩围，也开始超预期推进了。

　　在这个环节，投资公司对项目标的的价值评估、经营测算、投后管理（包括市场监控、工程监控、资金监控、销售和章证照监管），都需要有一定的传统项目开发操盘经验，要从投资角度对各业态的盈利逻辑和开发流程非常熟悉。

　　相关领域的财务投资基金公司、不良资产公司、咨询顾问公司、评估公司等，泛地产的上下游企业，都会出现一些就业机会。

　　经营型项目总、投资岗、财务岗、运营岗，如果对投后管理中合作增资、权限监管、盈余资金分配、项目退出模拟清算等有所了解和涉及，转向存量交易赛道，是一条不错的思路。

　　因为，存量资产进入资本市场，其定价主要取决于资产收益的高低，因此存量资产的运营和管理能力非常重要。任何投资方，要最终兑现资产价格的溢价，都必须具备打造优质资产的能力，这也是资产管理公司的核心竞争力和核心盈利逻辑。

　　比如，2021年凯德广场·雨花亭的第一阶段升级改造，引入一系列新品牌和新概念，盘活冷区动线，新增铺位，就实现月租金收入增加超40%。不少商场经过资产管理公司的改造后，租金收益能够立马翻倍。

　　但这中间，正蕴藏着大量给到传统地产人的机会。商办租赁策划、租赁管理；商业企划、商业社群运营；产城研策、产城招商等等诸多存量领域的岗位，与传统地产策划、地产销售的工作性质，都有交叉的地方。

　　设计岗、营销岗、客关岗，都有不错的转型基础。而且，以前对于这些存量业务中偏执行、运营类的岗位，一般只会给到比较低的职级。只招聘专员、助理等级别的员工，最多也就招到主管。

　　但是，现在不少在招聘的岗位都是总监、高级经理等级别的人才。可见房企现在对存量业务中的运营策略把控、内容质量、社群维系等方面，正在加大资源投入的力度。

　　资管赛道，运营管理方要站在资产投资回报和持续升值的立场，去反推整个存量物业的全周期运作。要求操盘者熟悉产业链的各个环节，用运营来反向指导产品设计、定位策划。

　　由于对人才的能力和经验积累要求很高，相较于标准化的开发赛道，对地产人的年龄反而会更宽容，工作越久越吃香。像华润置地的商办资管团队，培养一个成熟的存量运营人才，至少需要5年时间。对于成熟的地产人来说，能拥有更加稳定的职业发展。

　　最典型的，就是以“工业上楼”为代表的产业园改造，工改文「工业改文创产业，例如万科上生新所」、工改商「工业改商业、办公，例如北京首钢园·六工汇」，以及“非改住”，将工业（厂房、仓储）、商业（办公）、科研教育等非居住类不动产，改造成租赁用房，例如武汉万科泊寓2035。

　　全国各个城市，都有大量低效的产业园、文旅、老城，亟需通过改造，来提升资产价值。这类改造项目，本质上就是对空间的再开发利用。房企在投资测算、产品研究、运营计划、工程改造、资源统筹等方面具备的能力和经验，也是存量时代所需具备的能力。

　　前期策划岗、工程岗、设计岗、成本岗，甚至开发报建岗，都可以进行有效的经验平移。最大的不同点在于，地产人要从过去的开发销售逻辑，转向长期经营逻辑。

　　目前各地政策对这类项目，几乎都是大开绿灯。一些城市甚至是组织了专班来进行相关项目的规划审批，项目立项推进的速度非常快。

　　规模大、政策支持，存量改造在未来很长一段时间，或许会成为容纳地产开发赛道溢出人员的承接池。对于想要继续在地产行业打拼的地产人来说，是个值得关注的新机会。