中国人爱买房，中国的房价高是出了名的。连西班牙媒体都愤慨评价道，“中国的高房价，毁灭了年轻人的爱情，也毁灭了年轻人的想象力。很多年轻人大学一毕业就喜欢买房，买房后就活成了中年人，每天为了柴米油盐精打细算。”

　　著名主持人白岩松也说过类似观点，高房价正在“毁掉”年轻人。在高房价的压力下，许多年轻人不得不放弃自己喜欢的东西，选择一份稳定、高薪、高强度的工作，不知疲倦地运转。他们的生活从一开始就是物质的、事故的。

　　过去一二十年，到底是什么原因在推动国人有钱买房，没钱借钱贷款，更有甚者砸锅卖铁也要买房？我们认为归根结底是三个主要原因：其一、买房可以造富，闭眼买房稳赚不赔的案例更是数不胜数。尤其是过去十年，更被称为是“中国房地产投资的黄金十年”，所以越来越多的人敢于投身于投资炒房事业；

　　其二、受“无房羞耻”和“有房才有家”等传统思想的驱使，尤其是现在买房已经成为婚嫁的标配的社会风气下，很多年轻人纵然买不起房，为了婚姻大事也要硬着头皮借巨额贷款买房；

　　其三、也是非常重要的一点，伴随着房地产对经济的贡献作用逐步提升，越来越多的人形成一种牢不可破的“房价不可能下降”的思想。正因为有这种思想存在，很多人才会敢肆无忌惮投资买房。

　　不得不承认，过去一二十年，投资买房的确是无可比肩的绝佳创富途径，尤其是2015年之前就大量买入发达城市核心地段房产者，现在身价早就翻了好几番了。更有甚者凭借房子轻松实现了财务自由。经济学家李迅雷更坦言，过去十年很多城市房价涨了十倍，闭眼买房都能赚钱，不管购买的是何种类型的房产，统统都是“造富神器”。

　　但俗话说得好，十年河东十年河西，世事向来变化无常。昔日堪称绝佳造富神器的房地产，未来还能无限美好吗？十年前随随便便购买一套房，十年后轻轻松松就赚得盆满钵盈的剧情还能重演吗？

　　我们认为这种的几率越来越小了。首先，前十年乃至二十年，投资买房能赚钱，归根结底是我们都乘坐在一部上行的电梯中，很多人投资房产获利并非是个人眼光独到，也并非是拥有绝佳的投资技艺，而是乘大势使然；其次，房住不炒为主基调的楼市调控下，国家正在给房地产踩刹车，换言之过去繁荣了二十多年的楼市未来不可持续；再者，高房价挤压消费、过度占用信贷资源、挤压实体、抑制生育等危害越来越凸显，房地产本质上是以解决亿万国人的居住问题的民生产业，房地产市场稳定健康，才是众望所归；抛开感性层面因素，单纯从理性基本面分析，未来不管是人口、金融、经济亦或是住房需求都不足以再支撑我国楼市继续疯狂。

　　既然说到理性，那么我们就浅尝辄止地正经聊一聊未来的房价走势，以及房地产新周期下国人该有哪些正确的置业观。

　　首先，同样作为刚需，我们也特别期盼房价能够大幅回调，而且最好是跌到刚需口袋里钱的价格。毫无疑问这不太可能，因为“稳”才是当前楼市的核心定位；

　　其次，我们经常说，房地产普涨、稳赚不赔的时代彻底终结了，实际上也只是针对整个房地产大局而言。如果细分到各个级别城市领域，不得不承认，部分城市房地产的投资价值依然在。

　　正如北大国家发展研究院院长姚洋所言，“未来在推进新城市化道路和城市化战略下，九个中心城市和城市群的房价恐怕还有上涨的空间，而非中心城市区域的房价就难以维持，特别是那些人口流出比较严重的城市，房价下行的压力更大。”

　　再者，地产大佬冯仑不久前说过，投资买房鼎盛时期虽然过了，但是未来买房还是能淘到金子的。前提是你必须有一双慧眼，既要懂得乘大势，又要精通选城市、选房。

　　他解释道，未来房子不是不能投资，但要格外谨慎，从当前政策层面的变化来看，有两类房产的投资价值已经由投资佳品沦为了烫手山芋，直白点说从2021年起，两大新规开始实施，两类房产就“不香了”，未来不管是自住还是投资，都别再乱买了。

　　地产大佬冯仑口中所说的两类“不香了”的房产，其实就是住建部确定2021年起两大新规开始正式实施后，被一巴掌“打入冷宫”的两类房产：高层住宅和20年房龄的老宅。

　　两大新规分别是：第一个是住宅“限高令”，2020年4月27日，住建部发布新规明确，未来大中城市“摩天大楼”（500米以上建筑）原则上不得新建，250米以上建筑也要严格限制；中小城市严格限制超高层住宅（30层）；县城以多层为主。

　　其中关于县城的住宅，今年3月29日，住建部又发布文件公开征求意见，涉及内容主要是3点：1、县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%；2、县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配；3、县城原则上不准建超过18层的建筑，确需建设应该严格论证。

　　第二个新规是：2020年底，在住建部年度总结报告里，住建部长王蒙徽郑重宣布，从2021年起正式“全面推进城镇老旧小区旧改”——未来5年针对全国17万个2000年以前建成的老旧小区进行基础类、改善类、提升类三大内容改造。

　　为什么说住建部确定2021年起“限高令”和“旧改”两大新规开始实施，意味着高层住宅和20年房龄的老宅不香了，不能再乱买了？

　　首先说说高层住宅为什么不能再乱买。在业内专家看来，“限高令”等同于彻底宣告了高层住宅的投资价值萎缩。为什么这么说？以往高层住宅，甚至是超高层住宅很多城市都热衷建设，而且因为具备绝佳视野、全明采光和全屋通风等优势，越来越受到年轻人的追捧。但是超高层住宅、摩天大楼其实一直以来都存在很明显的“硬伤”，比如居住体验不佳、等电梯时间久、噪音大、发生消防事故时救援难度大以及拆迁难、维护贵等。

　　过去很多人青睐这种房产，是因为只看到了高层住宅的优势，而忽略了其缺陷。住建部发布新规，明确未来各大城市都要按照指标和程序建高层住宅，本质上是住建部替大家指出了高层住宅的弊端。所以这个新规一发布，很多专家都解读这是对高层住宅的利空，尤其是动辄四五十层的超高层住宅，更被称为是未来的“永久贫民窟”。

　　虽然高层住宅的缺陷短时间内并没有真正体现，但更关注房子投资属性的国人，还是非常敏感地察觉到了未来高层住宅将要失势的事实，所以一时间高层住宅难销售、二手房市场高层住宅挂牌量激增等情况也迅速体现出来了。尤其是县城的高层住宅，因为维护不到位等原因衰败得更快，其市场受欢迎程度随着新规的发布，更是一落千丈。很多购房者都明确表示，不会购买6层以上的高层住宅了。

　　高层住宅受冷落，归根结底是新规的“利空”体现。所以不管是自住还是投资，对于高层住宅，大家都要清楚地意识到未来可能“不香了”的事实，购买时一定要慎重，不能再乱买了；

　　其次分析20年房龄的老宅为什么不能再乱买。住建部“旧改”新规说得很明确，未来5年将针对房龄20年的城镇老宅围绕三项内容的改造。这意味着过去实行了十多年之久的“棚改”拆迁工程将陆续退场。这对于老宅的影响还是比较大的，仅从价值变现角度来看，棚改拆迁显然胜过旧改，尤其是2015年之后开始实施的“棚改货币化安置”政策，真正能做到让一些一线城市黄金地段的老宅一夜之间身价大增，在广州、深圳、浙江、南京、杭州、北京、上海等省市，老宅拆迁获得千万甚至是亿元补偿款的案例比比皆是。

　　但是2021年起，如果20年房龄的老宅统统进行旧改，不再拆迁，那么这些老宅的价值将很难再放大。尤其是一些基础设施条件差、地段不好、内部拥挤的小区，旧改纵然有三十六计七十二变也很难施展出来，比如新建停车场、增加绿化、管道更换等都几乎是不可能完成的。

　　旧改如果只是做做表明功夫，比如刷刷外墙、重漆楼梯、安装玻璃、通通下水道等，那么对于老旧小区的实质性提升并不明显，要知道一旦旧改过的小区可能面临未来20年都不再进行其它改造。在电梯房、改善房越做越高端的背景下，未来20年房龄的老宅很难被年轻人所接纳，其市场受欢迎程度注定高不了。换言之，即便是经历一番精细旧改后，20年房龄的老宅也很难俘获购房者的芳心，老宅“不香”了，自然也不能再乱买。过去很多人热衷于买老宅，多数是为了“博拆迁”，但今年起旧改后的老总拆迁的期限可能要拉长到二三十年后，这种情况下，购买老宅的意义就荡然无存了。

　　总结：房价“普涨”，闭眼买房“躺赚”的时代已经一去不复返。未来房地产市场的分化将异常明显，这意味着投资买房也将步入高门槛、专业性时代——还想靠投资房产获利，除了要顺势而为，还要学会准确押注城市，更关键的是要学会避开低投资价值、无投资价值的房产：高层住宅和20年房龄旧改后的老宅，千万不能再胡乱购买了。