2021年7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

　　会议指出，当前全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋复杂严峻，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。做好下半年经济工作，要坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，深化供给侧结构性改革，加快构建新发展格局，推动高质量发展。要做好宏观政策跨周期调节，保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性，统筹做好今明两年宏观政策衔接，保持经济运行在合理区间。

　　房地产方面，会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

　　由此看来，目前房地产的总基调不变，依然坚持“房住不炒”、落实“三稳”、促平稳健康发展，同时，从对租赁住房的政策支持来看，未来租赁市场可能会加速发展。

　　截止至2021年7月31日，已发出多条房地产调控政策，综合来看，房地产市场短期内不会放松，甚至还将持续收紧，可能会出现包括金融层面等全方位收紧的现象。

　　中共中央政治局7月30日召开会议，从房地产方面来看，会议要求，坚持“房住不炒” 定位，稳地价、稳房价、稳预期“三稳”总基调不变，同时还强调了对租赁住房发展的支持。

　　由此看来，今年以来，政策的导向依旧是房住不炒，下半年总基调不变，坚持定位、落实三稳、促进发展。

　　租赁市场方面，两会之后，租赁行业“好消息”不断。先是“两集中”新政要求重点城市在年度计划中要单列租赁住房用地，占比一般不低于住宅用地10%，切实加大土地供应，通过增加供应为租赁市场发展提供动能。

　　随后，6月18日国务院常务会议提出：自10月1日起，租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税，为住房租赁企业“降税减负”。

　　7月2日《关于加快发展保障性租赁住房的意见》、《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》两大政策同出，轰动整个租赁行业，上层将从基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收政策等几大方面支持保障性租赁住房的发展，同时，以保障性租赁住房作为公募REITs新的切入点。租赁住房REITs开闸，租赁住房行业发展将迎来新气象与新机会。

　　再加上7月30日中共中央政治局会议要求加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。目前已有多个国家层面的重磅文件中都频频提及要大力发展租赁住房。

　　可以说在政府进一步强化对租赁行业重视度的红利下，租赁迎来了发展的最好时代，未来租赁市场也将加速发展。

　　在中共中央政治局会议召开的前一日，7月29日，住建部约谈了银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市。

　　要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。

　　据了解，由于银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳，引起社会广泛关注。会议宣布，将银川、徐州、金华、泉州、惠州市纳入房地产市场监测重点城市名单。

　　按CRIC分类，银川属于二线城市，徐州、金华、泉州和惠州属于三四线日，住房和城乡建设部副部长倪虹还约谈过广州、合肥、宁波、东莞、南通5城，其中其中广州为一线城市，合肥、宁波为热点二线城市，东莞、南通为热点三线城市。

　　在当时，我们曾表示未来政策加码的可能性颇高，热点三四线或将加入调控行列，此次对银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市的重点监控，也证实了未来热点三四线城市也将纳入监管体系，未来调控也将趋于精细化和常态化。

　　2021年至今，中央就房地产市场密集发声，严格落实“房住不炒”的政策主基调。

　　1月6日，住建部部长王蒙徽强调，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

　　3月5日，全国两会召开，李克强总理作政府工作报告，提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

　　4月30日，中央政治局会议召开，会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，并首提防止以学区房等名义炒作房价。

　　6月10日，银保监会主席郭树清在发表“房地产是最大灰犀牛”言论后再次预警楼市，称押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。

　　7月23日，住建部联合8部门发布持续整治规范房地产市场秩序的通知，通知明确，“因城施策”突出整治重点，包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四大方面。管控面趋于全面系统。

　　从这一系列的调控政策来看，我们认为房地产政策层面将继续坚持“房住不炒、因城施策”，夯实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决予以问责。

　　可以期许的是，热点城市仍将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，并结合实际市场变化情况，及时采取针对性的调控政策措施，未来也不排除进一步升级调控，甚至可能全方位调控收紧的可能性。

　　2021年至今，中央和地方调控政策整体偏紧，热点城市更是频繁出台房地产市场规范政策，加之住建部相关负责人表态，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。预计下半年房地产市场政策端依然从严，而在房地产调控政策持续影响下，房价涨幅见顶，预期未来几个月涨幅继续收窄，并维持在合理区内。

　　与此同时，我们认为房地产信贷政策或将持续收紧，推动金融、房地产和实体经济均衡发展。可以期许的是，房企融资的“三道红线”将持续发力，严控房企有息负债规模，倒逼房企降杠杆。全面约束房企拿地投资行为，将房企土储货值与销售业绩强制性匹配，促使房地产行业真正回归制造业。

　　随着调控的不断深入，房地产长效机制建设也将日臻完善，市场问题将得到明显改善，未来房地产行业可能会出现新的格局。

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