这块领域，同时，小编发现，陆陆续续有很多朋友都会问到回迁房知识的相关问题。

　　首先，买入回迁房指标，相当于全款购买，没有贷款记录，所以在国土局查不到名下有房子。实质上不能算是第一套，所以不会占用打新盘名额！另外说一下，当回迁房拿到房产证之后，你再购买商品房，就算第二套了，在深圳也就不能打新了。

　　当回迁房拿到房产证之后跟普通的商品房是一样的，不影响贷款，落户，上学等，唯一区别就是在房产证的内页，他项权利摘要那里有一条标记：“该房产是通过拆迁所得“。而普通商品房则显示购买所得。还有一点就是回迁房产证不受三年限售政策的影响。

　　深圳回迁房指标是可以过户的，相比二手房的手续简直不要太简单了。只要跟开发商签订拆迁补偿协议，就算过户！这份拆补协议会备案到多个相关部门，包括制作房产证。

　　通俗来讲，容积率其实就是物业，绿化，楼梯间，过道等之间的密度比例。容积率越低，居住舒适度越高，这也是影响房子价值很重要的一方面。

　　深圳楼盘的容积率小于2.0是豪宅标准。新盘一般是4.0以上，以前的老小区很多都是2.0不等，我以前租房是比较喜欢租那种带花园的老小区，住着挺舒服的。

　　那么，根据《深圳城市更新规划容积率规定》，现状容积率超过2.5的城中村，原则上是不进行拆除重建，还有就是容积率超2.5的，对于开发商而言，利润不是很大，例如城中村的密度越高，人口越多，到时候开发商赔偿也就越多，旧改难度也会越大。不过，对于新建住宅也有5.5上限的规定，算法就是容积率等于总建筑面积除以开发建设用地面积。

　　深圳小产权房可以统称为农民房，那么，在开发商旧改的过程中，还没到签约阶段的农民房称为小产权，签约阶段到赔付红本商品房的期间称为回迁房指标，也就是拆迁户的一个身份，如果这个时候入手的话就相当于买了一个平方数，而不是一个实实在在的房子。最后，等到旧改完成后赔付的红本商品房叫回迁房。

　　那么在深圳，商业旧改是以开发商和村委为主体，而利益统筹项目是以政府为主体，委托开发商去实施建设，签约有四方合同也有三方合同。市面上的利益统筹的赔付标准跟商业旧改很接近，一般都可以赔到房子，而且利益统筹是以产业、商业、公共、配套设施落地为目的，项目一般的体量也较大，进度也比较快。

　　其实不用担心，因为是从回迁建设好的商品房中摇号选房的，在深圳的话，通常会让回迁户优先摇号选房，等到回迁民选完房了，剩下的商品房才能开盘售卖。开发商也是要赚钱的，所以回迁房不会存在有质量问题。

　　首先我们要知道，旧改项目到了推平阶段，意味着前期立项和签约已经是没有问题了，各方面的风险微乎其微，这个时候出来的指标比较稀少，价格肯定是比较高了，不过相比以后的开盘价还是有很大的优惠，因为可以更快的拿到房子，入手的话还是值得的。可能比较适合有实力的刚需买房者，也省去打新难的麻烦事。

　　综合整治的目的是对城中村脏乱差的环境进行改善，也属于深圳城市更新的一种类别。主要是修缮楼房的建筑外观，完善电梯，消防，燃气，绿化等设施。

　　一般纳入综合整治的城中村，基本会维持楼房的现状，不涉及拆迁重建类活动，同时，会很长时间不能纳入旧改的行列。

　　首先我们要知道回迁房指标的交易是先跟业主签订转让协议，然后再跟业主一起去开发商那边签订拆迁补偿合同，单从这个层面上看，几乎不可能存在一房多卖，因为开发商也会排查清楚，也不想有这些纠纷，毕竟项目进度快慢决定了开发成本。同时这份拆迁补偿合同会一式多份，分别备案到拆迁办，国土局，规土委，等相关部门。

　　首先我们要搞懂一个概念，回迁房指标就是开发商还没赔付商品房之前的一个面积数，你买了回迁房指标就相当于买了一个期房，它不是一个实体的房子，所以不能用来出租给别人，但是，旧改项目一般在收楼阶段，开发商会给到过渡租金。

　　很多朋友在入手深圳回迁房指标的时候，会担心面积不准确的问题，甚至还有的买房者会拿着卷尺去现场测量。如果项目已经过了立项阶段，开发商确认房屋产权之后，会雇用第三方专业测绘公司对业主的房屋面积进行测量，一般会涉及到占地，公摊，投影，滴水等面积，测绘报告会给到业主一份，然后开发商会根据报告上的面积进行1:1的赔付。

　　一般情况下，在拆迁补偿合同上面有体现正负10平方面积补差，通常按照到时候备案价的85折到9折之间去赔偿。不同的开发商折扣也不同，如果超过10平方就按照备案价原价进行赔偿。

　　当深圳小产权房遇到开发商旧改拆迁，只赔偿给原村民，而不赔给买家。这种说法是错误的。在深圳入手小产权房，遇到开发商旧改的话，是不会区分这个小产权房到底是不是原村民的，开发商只能认房产证明材料，所以只要材料齐全了就没有问题。换个角度想，纠纷只会引来跟多漫长的麻烦，开发商只想推进旧改项目的进度。但是有一点，非原村民比原村民享受到的福利会少一些。

　　城市更新有合法用地比例、更新意向、房屋建筑年限等准入条件门槛要求，工程项目从准备项目立项到开工建设的时间较长，短的3-5年，长则10年以上。

　　利益统筹项目前期是政府主导，规划审批后，房地产商可正式参与工程项目联合开发，工程项目整体时间相对较短。

　　1、化解深圳土地资源瓶颈问题、推进城市规划建设全面实施、提高城市的发展质量；

　　关键由政府主导，社区主体和市场参与，落实民生工程配套设施和公共利益，拓展城市的发展空间，化解土地历史遗留问题，推进原农村社区转型。

　　深圳城市更新升级共分为棚改、整村统筹、商业旧改三大类，其中第一和第二均由政府主导登记赔偿、安置不具备商业价值，直接政府备案不能更名过户，没有市场流通性；真正市场当下市场流通的是第三类商业旧改，商业旧改其实是对各大如万科，卓越，佳兆业等商业地产开发商的一个总称，赔偿的标准也是非常的可观，往往都是民房直接置换商品房，价值很可观。

　　深圳为了推进城市更新步伐，今年3号月1新条例已经制定了深圳城市更新的前期退出机制，如果一年内，开发商意愿征集率达不到95%，该城市更新项目将会取消。并且3年内无法再申请，也就是说把更多的动员工作前置了，也进一步鞭策开发商的旧改效率。

　　1.拆除前必须备案相关部门，拆除后办理注销。2.设立预告登记期限，签完拆补协议后这期间的物业，相关部门禁止办理转手抵押，审批等业务，对于违规操作的相关部门及实施主体，依法进行处罚。