房地产市场能否回暖、何时回暖，已经成为今年稳定经济的最大不确定性因素。去年四季度以来，各级官员频繁为房地产喊话，强调房地产的国民经济支柱产业地位；金融部门针对供需两端持续发力，超预期放开房地产各类融资通道；今年年初以来各级地方政府纷纷出台刺激政策，将稳预期、促进住房消费列为今年经济工作的重中之重。

　　经历过一场凛冬，在诸多利好政策刺激下，房地产市场已然有了一些回暖迹象。近期央行公布了1月份社融、信贷数据，表明货币政策相对宽松，企业融资环境改善，但是居民信贷持续低迷，反映出居民购房意愿不足。1月份商品房销售和房价变动数据也印证了这一点。尽管春节后部分城市市场有所回暖，但距离房地产市场全面走出困境，还需要一段时间的信心修复和更大力度的政策支持。

　　近日央行公布了2023年1月份货币金融和社融数据：1月末广义货币（M2）余额273.81万亿元，同比增长12.6%，创下2016年年中以来最高水平。1月新增社融5.98万亿元，增速9.4%；新增人民币贷款4.9万亿元，同比多增9227亿元，刷新单月历史新高。

　　广义货币（M2）大幅增长，意味着市场流动性充裕，货币政策释放出强烈的支持经济增长信号。M2的高增长一方面源于积极的财政政策靠前发力，对各项投资产生了积极作用，另一方面在于居民存款大幅增加。1月住户存款增加6.2万亿元，同比多增7900亿元，反映出居民存款意愿增强，消费意愿，特别是住房消费意愿持续不振。

　　人民币贷款大幅增长，主要源于2022年针对基建、制造业投资支持力度加大，以及四季度对房地产信贷支持政策初步显效，其中基建和制造业投资是重要支撑，如保持投资对经济的持续作用，还需房地产投资接续发力。从贷款结构上看，企事业单位中长期贷款表现强劲，占到全部新增贷款的七成，而居民部门贷款持续疲软，仅占新增贷款的5%。1月企事业单位贷款46800亿元，同比多增13200亿元；居民贷款2572亿元，同比少增5858亿元，连续15个月出现负增长。企事业单位信贷规模对总体信贷规模构成重要支撑，而居民信贷规模大幅少增，特别是居民中长期贷款同比少增5193亿元。由此可见，去年以来房贷利率的下调并未在很大程度上刺激住房消费需求，反而由于存量房贷和新增房贷之间的利差，引发了“提前还贷潮”，导致居民新增贷款规模进一步减弱。

　　信贷对社融增长构成主要支撑，而企业债、政府债券则成为社融增长的主要拖累。1月份企业直接融资增加2450亿元，同比少增4827亿元，其中企业债券同比少增4352亿元。

　　房企融资方面，据中指院数据，1月份房企非银融资总额508.5亿元，同比下降33.1%，环比下降27%。其中信用债融资297.2亿元，同比基本持平；海外债发行67.3亿元，同比下降21.2%；信托融资15.6亿元，同比下降82.2%；ABS融资128.4亿元，同比下降55.5%。1月份房企融资数据下滑一方面源于房地流动性风险对市场的影响仍未消除，房企融资仍然存在一定障碍；另一方面去年四季度出台的房地产金融政策还需要一段时间的传导。此外，春节假期因素也是房企融资数据下滑的重要原因。

　　尽管从房企融资数据上未见根本性好转，但跌幅已经收窄，随着“三支箭”落地，房企融资环境正在修复。海外融资方面，近期国际评级机构开始上调中资房企评级展望，海外融资有望复苏。穆迪在一份房地产行业研报中判断，支持性政策对开发商融资的正面影响高于对房地产需求的影响，境内债市场环境有所改善，但财力较弱的开发商的再融资压力依然较大。股权融资方面，“第三支箭”落地后，已经有超过30家房企推出股权融资计划，募资总额超650亿元，仅万科就定向募资150亿元，成今年房企融资最大单。

　　房地产市场回暖需要销售端的支撑，从1月份以来的商品房销售数据看，市场整体呈现弱复苏状态。根据Wind数据，30个大中城市2023年1月商品住宅成交870.57万平方米，同比下降40%。如果扣除春节假期因素影响，该数据与2022年2月（春节月）相比则略有上升。由于春节期间房企推盘并不积极，加之疫情影响并未完全消退，1月份市场成交平淡也在情理之中。

　　根据中指院统计数据，1月份各线城市商品住宅成交量均出现不同程度下降，其中一线%，二三线%。一线城市中上海最为坚挺，成交略有上升；深圳成交下滑最为明显，成交面积环比下跌40%。二线城市中宁波降幅最高，环比降幅达到65.4%。

　　尽管成交量仍在下滑，但是从房价数据可以看出楼市开始呈现筑底企稳迹象。根据国家统计局2月16日发布的房价数据，1月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。其中一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%；二手住宅销售价格环比由上月下降0.5%转为上涨0.4%。

　　二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月持平。

　　春节过后，随着疫情影响的消退，以及各地楼市刺激政策逐渐落地显效，一些热点城市房地产市场出现明显回暖。据wind数据，15个典型城市2023年春节后两周二手房销售面积较节前一周分别增长33.3%、44.8%，也超过了2022年12月周均成交面积；而较2022年春节后两周分别同比增长84.2%、43.4%，已接近2021年水平。其中北京、成都两城节后两周二手房销量增幅在50%以上，深圳、南京也恢复至节前平均水平。

　　受人口流入、经济恢复以及楼市刺激政策影响，部分一二线城市房地产市场确实出现回暖迹象，但是也应当看到，大部分三四线城市市场仍在下探，特别是一些“保交楼”任务中、库存压力较大的城市，市场预期还远没有得到修复，房地产市场总体呈现分化格局和弱复苏状态，不同城市、不同区域甚至不同项目间分化严重，居民对住房消费偏弱的预期没有根本好转。从1月份房价数据分析，一线城市和部分强二线城市一季度有望触底企稳，在这些城市带动下，其他二线城市和热点三线城市有望跟进回暖，但需要更大力度的政策支持。

　　随着房企融资环境的逐步好转，如何释放合理住房需求成为房地产市场回暖的关键因素。2022年全国各地楼市需求端政策层出不穷，内容包括优化限购、限贷，解除限售、限价，降低首付比例，降低房贷利率，购房补贴，放松落户限制，生育与住房政策挂钩，一二手房联动等，但仍然难以阻挡市场下滑态势。2022年全年商品房销售面积下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%；销售金额下降26.7%,其中住宅销售额下降28.3%。

　　与历史上前几次房地产市场调整（例如2008年、2014年）相比，本轮市场调整有着深层次原因：一是受人口因素、城镇化进程、市场供应等因素影响，供需发生根本转变，市场趋于饱和，刚性需求减弱；二是房价上涨与居民收入相背离，高企的房价导致刚需购买力不足；三是在“房住不炒”调控基调之下，严厉的调控政策将投资、投机需求挤出市场；四是近年来房企暴雷、项目烂尾事件频发造成购房者对项目交付产生担忧，市场信心受挫。基于上述分析，房地产市场回暖必须从需求端精准发力，提振信心，优化调整楼市限制性措施，降低购房门槛和交易成本，最大限度满足刚性需求、改善性需求。

　　年初住建部部长倪虹在接受媒体采访时表示，2023年，将坚持因城施策、精准施策，提振市场信心。对购买第一套住房的，大力支持；首付比、首套利率该降的都要降下来。对购买第二套住房的要合理支持；以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策的支持。

　　年初以来，已经有近30个城市调整了首套房贷利率，优化限购、降低首付、补贴税费等政策也成为各地优化楼市需求端政策的主要方式。例如2月16日惠州发布优化房地产调控政策，楼市限售3年变1年；2月7日四川提出优化住房限购、限售、二套房认定标准，动态调整首套房贷款利率下限等；贵阳提出将推行“认贷不认房”，首套房贷款首付比例降至20%。

　　根据目前市场形势和存在的问题，结合各地出台的楼市政策，我们认为释放合理住房需求还有一定的政策空间。对于一线城市和人口流入明显的热点二线城市，要密切关注库存、房价变化，适度加大市场供给，避免过度刺激政策引发新一轮房价上涨；对于市场持续低迷、库存压力较大的城市，则要进一步优化调整刺激政策，释放住房消费需求。具体可归纳为以下几个方面：

　　一是降低购房门槛和交易成本。包括适当放松限购、限售，放松二套房认定标准；降低房贷利率，延长贷款年限，降低二套房首付比例，降低交易税费；对低收入人群、特殊人群购房给予住房补贴支持；降低存量房交易税费，简化交易手续，允许“带押过户”。

　　二是解除限价政策，除带有保障性质的住房外，对纯商品住房允许企业根据市场情况合理确定市场价格，允许企业采取合理的降价促销手段。

　　四是加速推进保交楼工作。保交楼不仅事关民生大事，也关系到市场信心的恢复。地方政府要落实主体责任，加强预售资金监管和项目监管，“一盘一策”协调处理各方关系；金融机构也要做好保交楼金融服务，落实保交楼专项借款，为保交楼提供资金支持。

　　五是加强对土地供应量和价格的调控。对于人口流出严重，住房供应过剩的城市，要严控建设用地供应；对于一二线热点城市适度增加住宅用地供应，严控土地出让价格，防止供需矛盾带动房价新一轮上涨。