全国主要城市的疫情防控政策都在按照“小步走、不停步”的节奏进行调整，诸如出入某些场所不再查验核酸证明等措施，已经对餐饮、旅游、零售等行业的复苏起到立竿见影的效果。

　　过去两个月，调控部门出台了多项利好政策稳定房地产市场，但是房地产销售复苏却很慢，房地产企业的销售现金流恢复缓慢，从而导致系列房地产政策看起来落地效果不佳。

　　一位不愿具名的房地产企业负责人坦言：2022年下半年，房地产行业最大的黑天鹅是时不时扩散的疫情，以及各地不可控的防疫措施。

　　这位房地产企业负责人说，11月份全国房地产销售低迷，背后主要原因是秋冬季节北方城市的疫情扩散，以及部分地方政府层层加码的防控措施，导致人流、物流不畅，影响了居民购房预期。大家买房意愿降低，开发商的销售现金流出了问题，信用违约的情况加剧，就连几个“优等生”也违约了。

　　除了2020年房地产曾经从疫情中受益，2021年至今，房地产市场受疫情影响整体是偏负面的，尤其是从房地产企业视角看，当偿债高峰遇到疫情防控加码，那就是“屋漏偏逢连夜雨”。

　　疫情导致居民就业和收入预期悲观，从而减少加杠杆买房的意愿，降低买房需求。同时，疫情导致居民储蓄意愿增加，以此来抵御未知的风险。除非结婚、添丁、团聚等刚性改善型需求，一般可买可不买的情况下，居民多选择不买房。总体来说，疫情直接导致买房需求和意愿降低。

　　疫情带来的购房需求降低主要体现在一二线城市的刚需置业上，因为低收入人群抵御风险能力弱，在疫情影响下率先推迟或取消购房计划，这导致城市的刚需置业减少。

　　例如北京楼市近两年来卖旧换新的改善需求占比上升迅速，有机构统计称，新房购买人群中，卖旧换新的改善需求从过去占比30%-40%，直接上升到了70%以上。

　　可是，当城市的刚需减少，改善客群的旧房就卖不出去或者成交周期很长。很多新盘给改善客户很长的付款周期，无奈旧房就是卖不出去，导致网签数据远远滞后于开发商口径的销售数据，甚至还会出现很多清退的情况。

　　疫情影响购房者心理，购房需求向城市中心回归，郊区和都市圈的房产普遍滞销，库存增加。最为典型的是环京某著名房企的楼盘因为疫情防控措施带来进返京困难问题，遭遇滞销。

　　这两年来，环京地区的房产成交量相比2019年下降了70%以上，房价也较2017年的高点下跌50%以上。

　　即便是大湾区也同样如此，广州、深圳以外的城市，楼盘从过去的投资客盈门变得滞销。长三角都市圈的房产成交量仍然可圈可点，但是相比2020年已然属于“潮水退去”。

　　例如，时不时扩散的疫情经常导致地方政府加码防控措施，工地常常出现材料进不来，工人进不来，无法正常开工等问题，拉长开发商的施工周期。

　　2022年很多项目延期交付都跟疫情防控有关。在高周转的开发模式下，开发商对工期、材料款、供应链的安排都是紧绷的，但是赶上疫情的话，就可能无法如期交付。而在市场信心比较脆弱的时候，品牌开发商的项目一旦延期交付，不仅会引来业主不满，更有可能引发信用市场的忧虑。

　　疫情导致 房地产企业的经营状况恶化，诱发了信用违约问题。当标杆房企出现信用违约，整个信用市场就会出现多米诺骨牌效应，带来整个融资市场对房地产企业的慎重。

　　疫情还导致一些购房家庭还贷困难，甚至按揭违约。但是房子在交付之前，开发商一般要为购房者提供按揭担保，也就是说，购房者出现按揭违约，银行往往先从开发商保证金账户扣钱，这就导致开发商的融资现金流进一步恶化。

　　以上是从开发商视角看问题，如果从购房者视角看，疫情主要是从购房意愿、购房场景、支付能力等方面产生影响：

　　从2020年初至今，除了过年放假之外，对新房成交影响最大的时间点都是疫情爆发的高点。每一次静默或居家，都会给楼市成交带来比较大的影响：

　　1、 房地产作为大额、低频交易，很难完全依靠线上完成。售楼处一旦被封控，买房人无法亲临现场，看不到样板间，自然会影响看房体验，推迟购房计划。

　　2、一旦出现大范围居家的情况，出于健康考虑，居民们会自动降低外出频率，非必要不外出，连商场、饭店、公园景点都不爱去，遛弯去售楼处看一看的概率就更低。 因此，即便很多楼盘的售楼处没有被封，到访率也急剧下滑。房小评近日去北京某豪宅看盘时，置业顾问说11月份售楼处明显冷清，有时候一天都见不到一个客户，干脆把样板间、沙盘、会所等区域的灯关了，省得浪费电。

　　3、还有很多居民随着居家封控，收入会直接受到影响，会对职业发展前景和收入增长前景感到焦虑，由此推迟甚至取消购房计划。

　　这三种因素综合作用使得开发商们头疼不已。原本定好的营销计划，因为时停时开的售楼处，被冲击得七零八落。

　　随着疫情防控措施进一步优化，预计零售、旅游、酒店等行业会陆续复苏，房地产行业是国民财富的总集成，也就是在其他行业赚钱的前提下，居民才会买房子，所以房地产和国民经济是“一荣俱荣”。

　　在一项对于疫情后房地产市场信心恢复的调研中，参与者大多数认为需求端总体信心指数会上升，房地产市场稳定可期。

　　例如，疫情刚放开的第一阶段，也就是1-3个月内，居民会因为担心病毒感染和收入影响等问题，加大生活消费甚至旅游支出，并且减少对购房的消费。

　　购房也是一种消费，而且是大额消费，购房消费和其他生活消费一定程度上可以看作是跷跷板效应下此消彼长的关系。

　　3个月之后，也就是中长期来看，居民信心稳定了，购房消费会慢慢起来，尤其是较早恢复正常社会秩序，就业所受影响不大的地区。

　　另外，购房消费也会因城市而异，一些善于经营的城市，政府和企业会一起维护房地产的盘面，制造一些利好，欢迎购房者回来。

　　但是也有一些房地产供给严重过剩的三四线城市，会变本加厉卖地。库存不去，卖地过剩，房价下跌，会影响三四线城市房地产市场的复苏。

　　总结来说，2023年开始，疫情不再是影响各地房地产市场的理由了，房地产市场的真相会随之暴露：到底是需求不足，还是供给过剩，还是管控过严，都会反馈出来。

　　总体来说，2023年的楼市充满乐观预期。用业内人士的一句话来形容：现在是“黎明前的黑暗”。虽然爆雷的企业还需要靠自救才能到达光明，但是市场购买力的复苏，会给各类房地产企业带来利好，当市场上有更多人买房了，那些出险的房地产企业才有可能通过卖房走出困境。

　　如上所述，房地产是国民财富的总集成。在疫情出现之前，是国民经济各个行业所积累的财富向房地产转移和沉淀。在经历疫情考验后，国民经济的复苏也应该是先实体经济，后房地产。

　　未来，随着各行业的陆续复苏，由此带来的房地产购买力复苏才是房地产市场最健康的支撑力。

　　根据《2021年北京市文化和旅游业统计报告》，北京市共有旅行社3156家，对其中的1239家重点企业调查显示，尽管这些企业的营业收入在2021年已经有所回升，但是从业人员却是持续减少。

　　截至2021年底，这些重点旅行社从业人员只有1.7万人，为2019年时的43.1%，相当于减少了2.2万人，即有2万多旅行社从业人员失业或者因为收入下滑等原因离职。

　　另外，截至2021年底，北京市重点景区的从业人员为7.3万人，住宿业从业人员10.2万人。

　　假设旅游市场恢复到2019年的水平，并且统一以目前相关从业人员为2019年人数的43.1%来计算，恢复之后相关重点企业的从业人口会回升到约44.5万人，即增长25.3万人。

　　只要这些新进入的行业人口中，有2%随着行业发展向好、收入稳定而萌生购房计划，那么就能带来近5000套房的置业需求。

　　众所周知，除了旅游业，还有餐饮、电影、娱乐消费、健康、游戏、教育等行业都处于深度触底之后反弹复苏的进程中，这种产业恢复所带来的购买力复苏，不论是“大江大河”还是“涓涓细流”都会滋润干涸的房地产行业现金流。房地产行业也将萌发生机，再创辉煌。