2022年，对普罗大众是刻骨铭心的一年。2022年，对房地产业也是刻骨铭心的一年。在随波逐流的下跌浪前，每个月的楼市成交数据发布似乎了无新意，但又不得不关注。持续三年的全民防疫在年底突然放开，各行各业全面与新冠共存，综观2022年11月与12月上半月房地产交易数据，合并全国楼市的最新销售情况一起观察，防疫政策变化前后以及明年的房地产走势，会出乎我们的惯有认知。

　　国家统计局近日公布2022年1-11月全国房地产行业开发投资和销售数据。鉴于年终低迷的经济大势和防疫政策的突然变化，11月楼市成交表现继续疲沓。但前11个月的商品房销售整体走势仍然是在筑底过程中。

　　2022年11月全国商品房销售面积10071万平方米，同比增速-33.3%，降幅较10月扩大了10.0个百分点。2022年11月全国商品房销售金额9816亿元，同比增速-32.2%，降幅较10月扩大了8.5个百分点。11月商品房销售降幅扩大，表明购房者信心仍处低位，需要时间消化。

　　11月地产投资累计同比-9.8%，增速相比10月下降1.0个百分点。新开工、竣工面积累计同比-38.9%，增速相比10月下降1.1个百分点。施工面积累计同比-6.5%，增速相比10月下降1.1个百分点。在房企资金周转困难甚至偿债重压下，销售端了无起色，房企拿地、开工、投资意愿和能力均受到压制，只有在销售趋势起底复苏时，开工、投资才有可能筑底回升。

　　11月全国楼市拿地面积和拿地价款分别累计同比-53.8%、-47.7%，增速相比10月分别下降0.7和下降 0.8 个百分点。虽然销售目前呈底部形态，但拿地表现仍然低迷，在销售端实质性回暖前，房企的拿地意愿不会有根本性反转。

　　11月全国楼市唯一的好消息可能是房价开始走稳。2022年11月全国商品房销售均价9747元/平方米，环比增长0.6%，同比增长1.6%，在连续3个月环比负增长后，房价止跌。在月度房价走势图上，今年商品房价格在4月探底成功后，开始快速回落。下半年，全国商品房均价月度涨幅一直在正负零区间小幅拉锯，不管市场如何疲软，新房价格再也没有大幅下挫。11月的价格同环比双涨只是确认了房价走稳的趋势。

　　此外，国家统计局公布的11月份70个大中城市商品住宅销售价格指数， 70个大中城市中新房价格环比下降城市有51个，比上月减少7个，从个数来看，仍处于历史高位，房价的修复情况仍待进一步观察。

　　听惯了负面消息的地产界，11月全国房地产销售和投资数据继续萎缩早在意料之中。2022年只剩最后几天，全年房地产形势大局已定，当前的头号议题是如何应对2023年的楼市未来。

　　今年最后两月，国家颁布的重要政策对经济生活和房地产的影响极其深远。11月11日防疫二十条出台，大幅放宽了动态清零防控尺度，12月7日国家又颁布防疫新十条。所有人明白，清零政策正式走入历史。随着石家庄、广州、北京等市率先全面解除防疫，全国各城市陆续躺平，集体感染达峰是迟早要面对的现实。

　　双十一防疫二十条推行，特别是12月7日新十条公布后，全国各城市马路、地铁冷冷清清，商场、餐馆、KTV门可罗雀是见怪不怪的现象。从现在起至明年一季度，在全国度过感染高峰，第一波新冠冲击平缓前，商贸流通、餐饮娱乐、交通旅游等人际交往型行业，生意萧条是很正常的。面对前所未遇的，与新冠共存时代的工作生活，房地产业的表现又如何呢？

　　今年第50个交易周（2022.12.10-12.16），全国30大中城市商品房成交面积307万平方米，同比-17.3%，环比+5.8%，环比较上周上升7.54个百分点。第50周是新十条施行后第一个完整交易周，楼市成交非常平稳。如果从今年第46周，11月11日防疫二十条公布后，至今的一个半月楼市交易情况看，30城新房成交量甚至出现稳步上升的交易趋势，全然看不出奥密克戎的负面影响。

　　今年第50周（2022.12.10-12.16），二手房交易与全年一样继续强势。全国18城二手房成交面积129万平方米，环比+1.0%，环比增速较上周上升16.2个百分点，同比+5.3%，同比增速较上周下降2.2百分点。

　　新房30城和二手房18城是防疫彻底放开后，第一波感染高峰基本涵盖的城市。与奥密克戎共存后，房地产中坚城市表现出几乎不受新冠影响的稳健走势。

　　本次响应新政最积极的城市北京和广州，是社会面秩序放开最彻底的城市。第50周（2022.12.9-12.16），南北两个一线城市，可能已经过了感染峰值拐点，商品住宅成交量比发布新十条的第49周，环比明显上升。广州市新房周环比更是暴涨278%，以楼市长虹迎接新冠共存时代。

　　截至2022年12月10日，全国100大中城市土地供应面积2323万平方米，环比-33%，同比+21%；土地成交面积3467万平方米，环比+8%，同比+50%，溢价率2.4%。如果从双11后，国家防疫政策重大变化后的这40多天土地成交形势判断，100城土地成交面积周环比逐步上升，开发商的拿地信心在缓慢恢复。

　　11月全国楼市低迷业绩可以翻篇了结。从二十条和新十条颁布后，全国主要大中城市的商品房销售和开发商拿地情况观察，房地产极大概率将是明年率先复苏的行业，2023年的楼市前景可以乐观一些。

　　11月11日防疫二十条推行以来，房地产业经受了奥密克戎冲击波的考验。最近一个多月的全国楼市，能够实现连续数周的环比正增长；与很多感染高峰城市工商业，服务业几乎停摆形成鲜明对比。

　　事实证明，中国房地产就是典型的政策市，在双11后国家密集出台的救市政策，才是房地产业无惧奥密克戎，业绩逆势坚挺的最根本原因。

　　双11后，与防疫政策转向同步，房地产宽松政策实现从“保项目”向“保主体”的策略转变。

　　11月供给侧“三箭齐发”，是本轮调控放松中具有实质利好的政策。12月中央经济工作会议提出要“满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况；因城施策，支持刚性和改善性住房需求；坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

　　截至2022年12月16日，21个重点监测的已放松四限政策的重点城市中，18城需求出现修复，政策放松后商品房周平均成交量已超过政策放松前的水平。

　　上述21个四限政策放松城市中，9个城市近四周平均成交量环比远四周出现改善，其中武汉环比+199.9%，无锡环比+80.8%、苏州环比+57.2%、长沙环比+51.1%、中山环比+32.0%。

　　对中国一二线大城市，人口净流入、购房需求旺盛、又被限购政策拦截的城市，只要国家继续政策松绑，四限政策陆续放开。明年楼市重回牛市是大概率事件。

　　在奥密克戎快速传播压力下，大多数行业仍无奈躺平。而房地产业在与新冠共存的压力测试中率先出关。当面临明年经济增长的最大考验时，房地产提前交卷。国家对楼市的定性和扶持还将有超预期的托底护航，2023年的房地产业没有理由看空，从最新楼市动态交易数据已可见房地产趋势转向信号。