在这次峰会上，重庆市原市长黄奇帆，“以改革来化解难题，以开放促进发展”为主题，对未来房地产做出了重新研判。

　　黄老指出，房地产经过二十多年的发展，在最近四年——从2021年到2024年，出现了重大的调整。

　　第一个指标，建筑量：2020年是22亿平方米，2024年预估是6亿多平方米。

　　第二个指标，一手房销售：2020年销售18亿平方米，2024年销售量是5亿平方米，也差不多跌了60%多。

　　第三个指标，土地批租量：2020年全国土地批租8.7万亿人民币，预计2024年是3万亿，差不多也打了七折。

　　第四个指标，房价：总体上跌了40%-50%，有的地方小一些，有的地方空间更大。

　　第五个指标，房地产一直占中国全部金融系统贷款融资的45%。去年老百姓买房的愿望大幅度下降，所以，按揭贷款的年度量比2020年减掉50%。

　　五个指标透露，这一次是20年来最严重的调整。但黄老也说了，这次突然来了一次大调整，也很正常！

　　但从根本上看，中国房地产并不具备美国次贷危机的基因，也不具备日本房地产泡沫20年拖累经济的基因。

　　日本的房地产泡沫调整，和日本的金融系统泡沫崩盘是结合在一起的，而且它的崩盘也与老美“收割”离不开关系。

　　正如黄老说的，我们的户籍人口城市化率才到了一半，48%。过去几十年增加了30个点，今后几十年还可以加30个点。

　　通过发行房地产相关的资产支持证券（ABS），按黄老的说法，这个债券是可以有4%左右的利息收入的，

　　预示着，未来保障性住房将大幅增加，让更多人实现“住有所居”，同时拉动内需；

　　③化解三角债问题：通过资金流动，打通上下游产业链，缓解开发商、建筑商与供应商之间的债务纠纷。

　　总之，目标明确——把开发商的库存，变成国家储备的国有产权房屋，而后再租赁给老百姓做公租屋，解决大家居住难题。

　　黄老指出，房地产是重资产，全世界房产商负债率都不超过50%。香港的所有房产商平均负债率30%-40%。

　　未来我们也可以按全世界通用规则，比如买地的钱，要用自有资本，这是个铁的原则。

　　而老百姓按揭贷款，不能把首付给丢了，可以按第一套房20%、30%的首付，第二套房50%的首付等等。

　　还有，我国房产企业数量世界之最，全国有9万多家，美国不超过500家，对比下来，我们太多了。

　　黄老认为，两三年以后，中国房产商企业注册为开发房子、造房子的企业，会降到2万家以内。

　　比如2020年，房价收入比23-30，普通家庭23年-30年才买的起一套房。

　　最近几年楼市调整，房价也回到了2014年、2015年的均价。收入房价比缩小一半，普通家庭大概10年-20年就可以买一套房。

　　如果以后每隔十年GDP翻番，人均收入翻番，到那个时候，我们的房价收入比也会缩小到8到10年。

　　从长期来看，楼市与经济将进入同步增长的阶段，预计未来15至20年将呈现稳健发展的新格局。

　　新发展模式：房地产从“高周转”转向“高质量”，以满足刚需与改善型需求为核心。

　　黄老的观点无疑具有重要参考价值，他的发言也为当前房地产市场注入了信心，为行业未来发展指明了方向。

　　对于开发商来说，大洗牌可能注定要来，做好产品质量，成本控制，以及化债是眼前的关键。

　　对投资者来说。关注保障性住房、城市更新和相关金融产品，如REITs和ABS，将是新的投资机遇。

　　2025年楼市止跌回稳将是大势所趋了，未来房地产市场将告别“野蛮生长”的时代，迎来一个更稳健、更可持续发展的新阶段。