前言：2022年的房价大概率是要下跌的，这可不是我的一家之言。连续7年确准预测房价走势的社科院，对明年给出的房价预测是±3%，也就是2022年的房价在涨3个点和跌3个点之间。但不管是外部的挑战，还是内部的各项因素，明年的房价，应该离不开下跌的命运。我会从多个维度，和你分析，这个结论怎么来的。

　　据美国的经济学家预测，美联储会以平均每年二到三次的频率，一直加息直到2024年，目标是把基准利率调升到2.5%。

　　美国的经济已经失控，过度的量化宽松放水，失业率在4.2%的峰值，CPI连续七个月达到或高于5%，11月CPI同比上涨6.8%，为1982年以来最高水平。疫情方面，美国至发文为止，累计51916091例新冠确诊，每7个美国人中就有一例确诊。加息，是不得不为的救命手段。

　　美元作为全球通用货币，美国加息会让之前被美元推高或是泡沫的其国家资产，被洗劫一空。道理是这样的，美国一旦加息，利息高了，全球的美元资本都会回流美国。加息后流通在外的美元少了，美元有了升值预期，他国货币有贬值的风险。最后结果就是美元一撤，别国的资产价格就下跌了。

　　首当其冲的，就是汇率暴跌。这时如果想保持物价稳定和贸易信用价值，就得想保持持汇效率稳定。跟着美国一起加息，就能让美元资本不回流美国，保持资产价值。但是，这是有 副作用的。

　　加息的结果，就是大家会更愿意存钱，贷款因为利息率高而放不出去，水池不流动而导致货币通缩期。没有足够的流动资金，楼市就无法盘活，导致下跌。也就是说，汇率和资产价格，你只能选一个。那还有别的办法吗？

　　有的，那就是放水。但这帖药，是以毒攻毒。挺过去啊，恢复健康，挺不住了，就只能血流不止了。放水能维持国内的资产价格，外资就不会回流。远的不说，就看最近的土耳其，在美国加息时候选择了放水，汇率最多下跌了50%，CPI同比涨幅同比拉近20%，也是近期连续4次加息，才把汇率拉上去，股价也一度上涨，但物价已经回不去了。那还有没有第三种折衷的办法呢？你别说，还真有。

　　这个办法不是所有国家都适用，方法就是用放水增加流动性，优化投资环境的组合拳，前提是你的投资诱惑得够大。讲白点，你的市场够大。很有幸的，中国不但是世界的工厂，还是世界的市场。对于我们而言，就是尺寸拿捏的问题。

　　然而，冲击还是一定会有的。在物价和资产价格的选择上，在住房不炒的大原则下，物价稳定是首要的，因此，房价是可以在能承受的范围内，被牺牲的。这是2022年房价会大概率下跌的第一个原因。

　　2021年中国的人口出生数量，大约在1000万左右，按这趋势，2022年中国的出生人口大概率会下降到900万左右。别忘了，就在5年前，这个数字是1800万，5年减少了一半。这意味着，等这批20后长大成人所需的婚房数量，是现在的一半甚至更少。别忘了，现在的商品房库存都已经消化不完了。

　　这不是我的一家之言，是人类已经出生的事实。再者，从发达国家的历史进程来看，国民富裕到一定程度，出生率必然会下滑。为什么要鼓励三胎？为什么要把医保用药的价格打下来？为什么对教培行业做双减，即使明知道会有6千万人失业？

　　一直在我们身上的三座大山，已经着手了二座的改造，第三座，还远吗？这是2022年房价会大概率下跌的第二个原因。

　　如今的房价非常棘手，怎么处理都不合适，涨跌都非常危险。房价大跌了，买不起的人还是买不起，但一定会发生系统性风险。房价涨了呢，又会吸走实体的流动性资金，让原本比较困难的实体企业，尤其是中小微企业雪上加霜。

　　只要让经济增长的速度，远远大于房价上涨的速度，经过几年，房价就回到合理的消费水平了。现实是，经济井喷式的快速增长期已快，现在是缓增长的阶段，因此房价不能增幅过大，甚至应该是小幅下跌。这是2022年房价会大概率下跌的第三个原因。

　　综合以上三个原因，我认为明年房价大概率是会下跌，但幅度不会太大。外部我们要保汇率，内部我们要稳物价，加上方方面面的综合因素，社科院预测的－3％是相当有科学性和逻辑性的。

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