这两天，网上有人说，现在的房子不好卖了，大家都别买，这样房价很快就会大跌，到时候就可以捡漏了。

　　听完我是一声叹息，今天咱们接着聊房价，聊中国房价是否真的会大跌以及房价的未来走势，当然，是我个人看法，你们参考。

　　首先如果大家都不去买房，那房价下跌是肯定的，但是这个下跌幅度，真的不会太大。

　　如果某开发商拿地成本5000，开发成本一万，售价13000，大家可以想一下，房价再跌，会跌破一万甚至跌破5000吗，根本不可能好吧。

　　现金流健康的开发商，在明知卖房不赚钱的情况下，他根本不可能继续出售，先买房的那批人也不会允许开发商继续出售。

　　比如同一个小区，你买房价格是13000，然后过几个月开发商10000就把房子卖了，你觉得你能接受么，你只会觉得自己亏大了去找开发商退差价不是吗。

　　所以你想指望开发商大幅降价那是根本不可能的事情，政府也不会允许他大幅降价，因为事关土地财政社会安定，况且价格真的降到离谱，像恒大一样，你也不敢买了。

　　其实最可能的情况是，双方博弈的过程中，那些真正需要买房的刚需最后会忍不住出手，然后房价达到一个双方都能接受的价格来成交。

　　既然房价不会大跌，那中国未来的房价到底会怎么走？今天给大家聊聊这个事情。

　　很明显，中国房地产市场正在发生翻天覆地的变化，过去20年你可以闭着眼睛买房，房价普涨，随之而来的是财富的巨额增值，买了房的简直爽歪歪。

　　但整体的逻辑是过去20年，中国绝大部分的城市都是人口净流入，经济大发展状态，你把时间拉长来看，房地产的发展，看的就是人口。

　　你说你城市房子便宜，只卖10万一套，但是你城市的所有人都在往外跑，而且没人愿意来，那你卖的再便宜关键没人买啊，有什么用呢。

　　2020年，中国的城镇化率就达到了60.6%，而发达国家的前车之鉴早就告诉我们，城镇化率过了60，房地产市场普涨的时代就结束了。

　　我经常在网上看到很多乱七八糟的言论，有的经济学家说的神乎其神，让大家不要买房，租房住就行，我就想问户口学区丈母娘谁特么来搞定。

　　拜托，这是中介，不告诉你房价要涨还告诉你房价要跌不成，那你还买么，你见过有谁主动砸自己的饭碗，这些人的话能信么。

　　对了，如果你手里有房子要卖，那就完全可能反过来了，中介可能会告诉你房价要跌了，赶紧卖吧。。。

　　还有专家更有意思，他说经济不好失业了没关系呀，把家里多余的房子拿出来出租就好了。

　　这些人要么站的太高，胡说八道，要么利益相关，唯利是图，反正怎么能赚你钱那就怎么说呗。

　　如果你没有自己的判断，天天只知道刷个短视频，相信那些只言片语，那就活该当韭菜了。

　　简单说，如果我是开发商，房子卖不动了，那我一定立刻马上先花点钱，请短视频平台各路人马宣传一番当下买房有多好多合适再说。

　　不形成自己扎实的基础认知和判断，很容易在这个时代变成韭菜，哪怕你本科211硕士985，毕业进了一线互联网大厂。

　　我上面说了，在世界和平的情况下，房地产未来10年的发展逻辑一定是两极分化。

　　大白线年大量农村人进城，这么多人想留下来，总得买房吧，那你房价炒的再高，只要这帮人还能达到上车门槛，就都会买房在城市立足，毕竟人还是往高处走。

　　农村人可以去县城，三四线城市可以去一二线城市，一二线城市很多人直接就出国了，这是过去20年中国经济发展的真实写照。

　　但是现在你再回过头看看，农村还有人么，还有几个人，其中有多少是年轻人。。。

　　三四线城市的人口，注定是往一二线城市流动的，最基本的逻辑是中国大部分的优质教育资源，全都分布在一二线城市。

　　你的孩子要上大学吧，毕业了要就业吧，往哪儿就业呢，搞了半天能看上的企业都在一二线城市，极少部分选择回老家考公务员。

　　既然留在一二线城市就业了，那不得买房结婚生子么，在哪买？那当然是在哪就业就在哪买，到时候掏空六个钱包勉强凑个首付还是能上车的。。。

　　不止是北上广深，未来想买房，你就看看这个城市人口长期是不是净流入就可以了，这就叫房地产长期看人口。

　　哪些城市不用担心人口问题呢，我随便给大家举几个例子，北上广深、南京、杭州、武汉、成都、苏州。

　　还用解释么，不用解释，这些城市都是中国大学毕业生就业的首选城市，科技发达，产业兴旺，医疗教育资源丰富。

　　即便是现在，你买这些城市的房子，长期来看，需要担心房价下跌么，只会上涨好吧，涨幅多大那就看政策调控了。

　　过去几十年，美国人口源源不断的迁移到两大海岸线，随之而来的就是两大海岸线的房价暴涨，而美国广阔的中部地区，就成了铁锈区，一套房区区几万美金都没人要。

　　日本的三大都市圈，东京、大阪、名古屋，房价一直在涨，但是其余人口净流出地区的房产就不断下跌还没人要。

　　当然，有相当小部分的三四线城市房价长期来看，还是有机会的，这些小城市分布在大城市周边，有承接产业链的机会，人口也是净流入的，比如广东东莞。

　　80年代北京的一套四合院也就一万块钱，甚至还不到，现在是几千万甚至上亿。

　　哪怕你选择15年16年买房，现在来看，跟存银行都是两种完全不同的结果和命运。

　　我就想问一句是美国没有房产税还是日本没有，这么多年，阻碍他们核心地区房价上涨了么，没有。

　　如果你是刚需买房，现在房贷利率降下来了，只有四点多，可以考虑上车了，哪怕你是三四线，只是别想着能增值了，不跌就不错了。

　　如果你实在想要买房投资，那我建议你一定要买大城市，一定要买核心城区，越贵越买，最好买那种平时挤死人，春节是鬼城的大城市。