时间过得线个月了。但是在新的一年里，楼市环境并没有迎来新气象，反而是国家对楼市的调控政策在不断收紧。也正是这些原因，在2021年1月、2月里，很多城市的新房销售业绩都远远低于2020年12月的销售业绩。可以说在2021年，楼市并没有取得开门红。这也是调控政策在新的一年里再度收紧的原因，而更重要的原因却是炒房客不再看好房价走势，刚需也因为担心房价下跌而开始驻足观望。正是因为这样原因，才导致了很多城市在这两个月里楼市新房销量不佳，特别是郑州楼市，在2021年1月份新房销量仅仅只有5458套，创下了郑州楼市近10年的新低。

　　其实不仅是新房销量不佳，二手房市场同样遇到了销售低迷的情况，交易量下跌明显，二手房售价也出现了下跌。其实新房售价也差不多，在春节之前，恒大地产就推出了线折的折扣之外，还可以享受其他的一些折扣活动。恒大在出台了最终的降价促销活动之后，一些其他房企也紧跟着出台了新的降价促销活动，这些活动都是为了在春节前后吸引刚需购房者置业。随着春节假期过去，人们正在慢慢回归往日工作生活的轨道中去。但是对于很多刚需来说，虽然目前房价有所降低，但是房价依然处于非常高的水平，并且在很多城市房价还严重偏高，偏离了当地居民收入水平。然而，房子是人们生活的必需品，就算目前房价非常高，人们依然要购买房产来解决自己的住房需求。

　　既然人们有住房需求，那么准备在2021年购房的刚需自然也不在少数，对于这些人来说，2021年的房价走势是他们最关心的问题。因为很多人担心自己购买了房子，房价万一下跌了就会亏损掉自己辛辛苦苦挣的血汗钱，但是如果不买房，万一房价像过去那样再突然大涨的话，自己就会错过买房的机会，导致自己越来越买不起房子。那么2021年房价是“上涨”还是“下跌”？3个条件下，房价或超常人想象。

　　在2020年，由于特殊原因，房地产行业遭受到了严重的打击，很多人都认为在2020年之后国家会对房地产行业的调控政策进行放松，但是让人们没有想到了的是，2020年调控政策不但没有放松，反而再度收紧。而进入到了2021年之后，调控政策却开始加速收紧。比如在2020年底的最后几天，不仅央行和住建部表示以后要扩大“三条红线”房企试点范围，银监会也针对银行机构出台了“限贷令”，这个政策不仅针对银行机构对房地产企业的贷款，还针对了银行机构对购房者住房贷款进行了限制；比如今年北京约谈了当地房地产自媒体大V，禁止这些媒体进行炒作哄抬房价，同时严厉打击房地产中介针对楼市炒作的各种违规操作；还比如上海和深圳的调控政策在2021年也都再度进行收紧，特别是深圳住建局根据当地几千个小区的售价设置了参考售价，超过了参考售价就无法挂牌销售。

　　通过2021年的调控政策可以看出，在新的一年刚开始调控政策不仅力度大、有针对性，调控政策出台的频率也越来越高，这说明调控政策不但没有放松的迹象，反而在加速收紧。房地产行业是受政策影响非常大的行业，而且目前房价非常高，现在楼市不但失去了政策的支撑，反而受到了政策的限制和打压。因此在这种政策环境下，很多房价严重偏高的城市，这里的房价大概率会随着调控政策而出现回调，慢慢回归合理水平。

　　在2020年房企们开启了降价促销的活动，这主要还是因为房企们资金链紧张，在楼市调控政策不断收紧的情况下，房企们的资金链紧张问题越来越严重，只能通过降价促销来回笼资金解决资金链紧张问题。进入2021年，房企们的资金链紧张问题似乎更加严重了，就比如最近曾经TOP10房企华夏幸福公开承认，自己由于资金不足的原因，无法偿还近期到期的52.5亿元的债务，也就是意味着华夏幸福要债务违约了。这是继泰禾集团、福晟地产、绿地集团以后又一个大型房企由于资金链紧张以后，又出现债务违约的情况。

　　华夏幸福曾在2016年进入过TOP10房企行列，而华夏幸福目前虽然有236亿的资金，但是其中有228亿资金由于各种限制原因无法动用。这意味着目前华夏幸福仅仅只有8亿元的流动资金可用，自然是还不起近期52.5亿元的债务。而从这其中也可以看出，目前很多房企的资金链已经越来越紧张了，在这种情况下，房企们最好的办法就是降价促销，通过以价换量来缓解目前房企的资金链紧张问题。就比如恒大地产通过大规模的降价促销活动，就在2020年实现了不错的销售业绩，同时降低了负债率。

　　第三个条件：住房资源慢慢过剩供需关系正在慢慢转变，人们的购房观念也在逐渐改变

　　房子是说到底还是给人居住的，所以随着国家对炒房现象的不断打击，住房肯定会慢慢回归到合理水平，回归到其居住的本质。在过去房价上涨其实本质还是住房资源的供不应求，但是目前我们国家的住房资源却已经存在过剩的情况了。不管是国家统计局统计的我们国家城镇居民人均住房面积超过39平方米，还是央行调查组公布的我们国家96.86%的城镇家庭都拥有房子，从这两点之中都可以看出，我们国家的住房资源都已经过剩。并且随着国家对房地产的不断调控和对炒房现象的不断打击，炒房客也在慢慢退出房地产行业，楼市中的住房资源也越来越多，不管是在二手房市场还是新房市场都已经出现了住房资源供大于求的现象。

　　不仅是住房资源正在慢慢过剩，人们的购房观念也在逐渐改变。在过去不管是刚需还是投资客都是抱有投资目的购买房子，而现在更多的人都以居住为目的购买房子。在这种情况下，随着住房资源的越来越多，楼市住房资源过剩的情况也会越来越严重，楼市的市场也将慢慢从卖方市场转变成买方市场。

　　从以上3个条件中可以看透房价涨跌的本质，在楼市调控政策下，楼市的供需关系也将慢慢回归合理，房价也会随着合理的供需关系而慢慢回归合理水平。由于2021年房企们的资金链紧张问题，在2021年房企们可能再度加大促销的力度来争抢购房者，因此，在这3个条件下，一些房价严重虚高的城市，这里的房价在2021年会继续出现下跌，下跌的幅度甚至可能超出人们的想象。

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