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重磅!中央经济工作会议透露10大信号!房地产新的模式要来了
作者:佚名 文章来源:本站原创 点击数: 更新时间:2022/12/13 13:51:26 | 【字体:

  记者将三年来的会议重要内容进行梳理,用图表的形式呈现,今年主要有以下变化:

  会议指出,必须看到我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。世纪疫情冲击下,百年变局加速演进,外部环境更趋复杂严峻和不确定。因此会议要求,明年要“着力稳定宏观经济大盘,保持经济运行在合理区间”、“各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任,各方面要积极推出有利于经济稳定的政策”。

  面临新的下行压力的背景下,稳增长的权重提升。会议指出,明年“宏观政策要稳健有效”。相比往年,这是一个新的提法。

  “稳健”表明高层不愿传递强刺激和大水漫灌的政策预期,避免房地产和地方债务等风险复燃;“有效”要求无论是再贷款还是专项债等工具,都要发挥应有作用,前者要避免流动性外溢到其他领域,后者要提高资金使用效率,避免滞留、闲置。

  去年中央经济工作会议提出,积极的财政政策要提质增效、更可持续,保持适度支出强度。从实践看,今年财政赤字率由上年的3.6%降至3.2%,专项债规模由3.75万亿降至3.65万亿,不再发行抗疫特别国债。

  此次会议提出,积极的财政政策要提升效能,更加注重精准、可持续。适度超前开展基础设施投资。党政机关要坚持过紧日子。严肃财经纪律。坚决遏制新增地方政府隐性债务。

  精准,意味着要通过新的减税降费政策,强化对中小微企业、个体工商户、制造业的支持力度。此外,通过转移支付支持困难地区、通过税收政策支持特定领域。

  “可持续”指向政府债务。“严肃财经纪律、坚决遏制新增地方政府隐性债务”意味着不会放松隐性债务监管,因此明年融资平台融资将继续从严,不可能放松。

  去年的中央经济工作会议指出,2021年稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。合理适度指向市场流动性水平,精准则意味着货币政策要支持特定领域。

  此次会议指出,稳健的货币政策要灵活适度,保持流动性合理充裕。引导金融机构加大对实体经济特别是小微企业、科技创新、绿色发展的支持。

  由于要发力稳增长,货币政策实际操作中可能略偏宽松,明年货币政策操作中不止有降准可能还会有降息。

  会议指出财政政策和货币政策要协调联动,跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合。

  近年来“财政政策和货币政策要协调联动”已有体现,比如地方债发行量增加,央行做好流动性管理。当前看,明年稳增长压力加大,需要强化“逆周期调节”,但“跨周期调节”的要求下,宏观政策不能太过宽松。

  此次会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  “推进保障性住房建设”有利于对冲地产投资下滑压力。“促进房地产业健康发展和良性循环”,快周转高杠杆模式显然不是良性循环,去金融化仍是大方向。

  未来构建新发展格局需要自主可控的硬科技,“房地产-地方政府-金融”的旧三角循环正由“科技-产业-金融”新三角循环所替代。旧三角以间接融资为主、依赖抵押物,新三角更依赖直接融资,资本市场地位将增强。

  此次会议提出,要正确认识和把握防范化解重大风险。要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针,抓好风险处置工作,加强金融法治建设,压实地方、金融监管、行业主管等各方责任,压实企业自救主体责任。要强化能力建设,加强金融监管干部队伍建设。化解风险要有充足资源,研究制定化解风险的政策,要广泛配合,完善金融风险处置机制。

  今年减碳与能耗双控一度引发煤炭电力短缺与工业限产。此次会议提出,实现碳达峰碳中和是推动高质量发展的内在要求,要坚定不移推进,但不可能毕其功于一役。预计明年能耗控制弹性增强、减少供给冲击。

  会议提出,要正确认识和把握资本的特性和行为规律。社会主义市场经济是一个伟大创造,社会主义市场经济中必然会有各种形态的资本,要发挥资本作为生产要素的积极作用,同时有效控制其消极作用。要为资本设置“红绿灯”,依法加强对资本的有效监管,防止资本野蛮生长。

  今年新闻通稿体例和往年大不一样。往年一般是做好重点工作,今年则提到七大政策:

  要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  要正确认识和把握防范化解重大风险。要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针,抓好风险处置工作,加强金融法治建设,压实地方、金融监管、行业主管等各方责任,压实企业自救主体责任。

  前几天的重要会议未提及“房住不炒”,一时之间引发各种联想,放水、涨价去库存卷土重来的说法不绝于耳。

  事实上,不同会议侧重点不同,上一次是侧重于部署大局,这一次则是着眼于具体工作,每一个环节都会顾及,楼市自然不会例外。

  事实上,自2018年以来,无论经济形势如何变幻,无论楼市是在高歌猛进还是横盘调整,每年的经济工作会议都没少了“房住不炒”。

  显然,作为一道红线,无论提与不提,无论强调与否,房住不炒都是中国房地产的刚性原则。

  换言之,房住不炒,将是十四五时期中国楼市的总基调,也是未来长期的总基调。

  新提法:支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  所谓满足合理住房需求,指向的是刚需,而非投资乃至炒房需求。房住不炒,不意味着刚需、投资、炒房全部一刀切,该维护的正常居住需求仍要维护。

  而因城施策,则意味着不同城市市情不同、房价不同、土地财政依赖不同,因此应该采取不同的调控模式。

  至于促进房地产业良性循环和健康发展,则意味着楼市不会采取一刀切的硬着陆模式,调控不是将整个行业打倒在地,而是规范其发展。

  要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针,抓好风险处置工作,加强金融法治建设,压实地方、金融监管、行业主管等各方责任,压实企业自救主体责任。

  这段话有两处值得注意,一个是“精准拆弹”,另一个是“压实企业自救主体责任”。

  这显然,指向的是出现债务困境的企业,尤其是处于危机边缘的龙头房企,没有谁大而不倒,不要再想着国家兜底,自救才是第一选择。

  此次会议首次提出预期引导的概念,会议表示“加强预期指导、探索新的发展模式”。当前房地产市场正在由增量市场向存量市场转型过程中,新的发展模式意味着多个层面的改变,包括房屋市场、土地市场和房地产企业等。

  易居智库研究总监严跃进认为,这说明当前在预期管理和引导方面将有新的动作,包括后续在稳房价方面,各类土地供应会持续跟进,以进一步稳定市场预期;房地产市场秩序的整顿工作也还会推进,对于各类炒作房价和引起预期不稳的行为会进行严管。除租购并举、长租房、保障性住房等方面发展外,未来对于存量市场的房地产发展模式、房地产税的推进等,都会有各类新的政策,值得期待。

  一是多元主体。过去,开发商为唯一供应主体,“拿地、融资、开发、卖房”的循环是唯一的模式。现在,国家将保障性租赁住房作为“十四五”住房工作重点,并且提出5个供应渠道和主体,还强调长租房,这都是多主体。

  二是多元房屋类型。国家第一次明确“十四五”住房保障的顶层设计,包含三个房屋类型(公租、共有产权、保租房),还强调长租房、共有产权等新住房类型。这些房屋类型,可以不是开发商供应,而是用地用房主体(村集体、企事业单位、园区主体、商业办公主体等)引入开发商或合伙、入股开发;

  三是新的供地类型,可以不是新增供地建设,可以是盘活存量,新增供地可以搞弹性年期、多用途综合开发;

  四是新的融资模式,可以不用大规模加杠杆,而是用专项债、REITs、ABS等新的融资模式。

  五是商品房开发,也要探索新的土地出让模式,并不是价高者得,而是招标、建设方案竞标等多种出让方式,房价地价要联动,有的地方要探索现售模式,还要优化预售资金监管,既不能挪用,也要灵活使用。

  本群是《房地产导刊》房导俱乐部成员交流专用群,成员来自全国各地的《房地产导刊》热心读者,房地产和配套企业从业人士、专家、学者,高端投资置业人群,以及对房地产政策、市场,感兴趣的人士。

  在这里,我们将分享、交流中国房地产政策、市场、项目及城市运营、产业经济、特色小镇等信息,不定期组织热心读者、房地产及其上下游产业链之间的交流互动沙龙等。

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