记者将三年来的会议重要内容进行梳理，用图表的形式呈现，今年主要有以下变化：

　　会议指出，必须看到我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。世纪疫情冲击下，百年变局加速演进，外部环境更趋复杂严峻和不确定。因此会议要求，明年要“着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间”、“各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策”。

　　面临新的下行压力的背景下，稳增长的权重提升。会议指出，明年“宏观政策要稳健有效”。相比往年，这是一个新的提法。

　　“稳健”表明高层不愿传递强刺激和大水漫灌的政策预期，避免房地产和地方债务等风险复燃；“有效”要求无论是再贷款还是专项债等工具，都要发挥应有作用，前者要避免流动性外溢到其他领域，后者要提高资金使用效率，避免滞留、闲置。

　　去年中央经济工作会议提出，积极的财政政策要提质增效、更可持续，保持适度支出强度。从实践看，今年财政赤字率由上年的3.6%降至3.2%，专项债规模由3.75万亿降至3.65万亿，不再发行抗疫特别国债。

　　此次会议提出，积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。适度超前开展基础设施投资。党政机关要坚持过紧日子。严肃财经纪律。坚决遏制新增地方政府隐性债务。

　　精准，意味着要通过新的减税降费政策，强化对中小微企业、个体工商户、制造业的支持力度。此外，通过转移支付支持困难地区、通过税收政策支持特定领域。

　　“可持续”指向政府债务。“严肃财经纪律、坚决遏制新增地方政府隐性债务”意味着不会放松隐性债务监管，因此明年融资平台融资将继续从严，不可能放松。

　　去年的中央经济工作会议指出，2021年稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。合理适度指向市场流动性水平，精准则意味着货币政策要支持特定领域。

　　此次会议指出，稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。引导金融机构加大对实体经济特别是小微企业、科技创新、绿色发展的支持。

　　由于要发力稳增长，货币政策实际操作中可能略偏宽松，明年货币政策操作中不止有降准可能还会有降息。

　　会议指出财政政策和货币政策要协调联动，跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合。

　　近年来“财政政策和货币政策要协调联动”已有体现，比如地方债发行量增加，央行做好流动性管理。当前看，明年稳增长压力加大，需要强化“逆周期调节”，但“跨周期调节”的要求下，宏观政策不能太过宽松。

　　此次会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　“推进保障性住房建设”有利于对冲地产投资下滑压力。“促进房地产业健康发展和良性循环”，快周转高杠杆模式显然不是良性循环，去金融化仍是大方向。

　　未来构建新发展格局需要自主可控的硬科技，“房地产-地方政府-金融”的旧三角循环正由“科技-产业-金融”新三角循环所替代。旧三角以间接融资为主、依赖抵押物，新三角更依赖直接融资，资本市场地位将增强。

　　此次会议提出，要正确认识和把握防范化解重大风险。要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，抓好风险处置工作，加强金融法治建设，压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任。要强化能力建设，加强金融监管干部队伍建设。化解风险要有充足资源，研究制定化解风险的政策，要广泛配合，完善金融风险处置机制。

　　今年减碳与能耗双控一度引发煤炭电力短缺与工业限产。此次会议提出，实现碳达峰碳中和是推动高质量发展的内在要求，要坚定不移推进，但不可能毕其功于一役。预计明年能耗控制弹性增强、减少供给冲击。

　　会议提出，要正确认识和把握资本的特性和行为规律。社会主义市场经济是一个伟大创造，社会主义市场经济中必然会有各种形态的资本，要发挥资本作为生产要素的积极作用，同时有效控制其消极作用。要为资本设置“红绿灯”，依法加强对资本的有效监管，防止资本野蛮生长。

　　今年新闻通稿体例和往年大不一样。往年一般是做好重点工作，今年则提到七大政策：

　　要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　要正确认识和把握防范化解重大风险。要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，抓好风险处置工作，加强金融法治建设，压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任。

　　前几天的重要会议未提及“房住不炒”，一时之间引发各种联想，放水、涨价去库存卷土重来的说法不绝于耳。

　　事实上，不同会议侧重点不同，上一次是侧重于部署大局，这一次则是着眼于具体工作，每一个环节都会顾及，楼市自然不会例外。

　　事实上，自2018年以来，无论经济形势如何变幻，无论楼市是在高歌猛进还是横盘调整，每年的经济工作会议都没少了“房住不炒”。

　　显然，作为一道红线，无论提与不提，无论强调与否，房住不炒都是中国房地产的刚性原则。

　　换言之，房住不炒，将是十四五时期中国楼市的总基调，也是未来长期的总基调。

　　新提法：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　所谓满足合理住房需求，指向的是刚需，而非投资乃至炒房需求。房住不炒，不意味着刚需、投资、炒房全部一刀切，该维护的正常居住需求仍要维护。

　　而因城施策，则意味着不同城市市情不同、房价不同、土地财政依赖不同，因此应该采取不同的调控模式。

　　至于促进房地产业良性循环和健康发展，则意味着楼市不会采取一刀切的硬着陆模式，调控不是将整个行业打倒在地，而是规范其发展。

　　要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，抓好风险处置工作，加强金融法治建设，压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任。

　　这段话有两处值得注意，一个是“精准拆弹”，另一个是“压实企业自救主体责任”。

　　这显然，指向的是出现债务困境的企业，尤其是处于危机边缘的龙头房企，没有谁大而不倒，不要再想着国家兜底，自救才是第一选择。

　　此次会议首次提出预期引导的概念，会议表示“加强预期指导、探索新的发展模式”。当前房地产市场正在由增量市场向存量市场转型过程中，新的发展模式意味着多个层面的改变，包括房屋市场、土地市场和房地产企业等。

　　易居智库研究总监严跃进认为，这说明当前在预期管理和引导方面将有新的动作，包括后续在稳房价方面，各类土地供应会持续跟进，以进一步稳定市场预期；房地产市场秩序的整顿工作也还会推进，对于各类炒作房价和引起预期不稳的行为会进行严管。除租购并举、长租房、保障性住房等方面发展外，未来对于存量市场的房地产发展模式、房地产税的推进等，都会有各类新的政策，值得期待。

　　一是多元主体。过去，开发商为唯一供应主体，“拿地、融资、开发、卖房”的循环是唯一的模式。现在，国家将保障性租赁住房作为“十四五”住房工作重点，并且提出5个供应渠道和主体，还强调长租房，这都是多主体。

　　二是多元房屋类型。国家第一次明确“十四五”住房保障的顶层设计，包含三个房屋类型（公租、共有产权、保租房），还强调长租房、共有产权等新住房类型。这些房屋类型，可以不是开发商供应，而是用地用房主体（村集体、企事业单位、园区主体、商业办公主体等）引入开发商或合伙、入股开发；

　　三是新的供地类型，可以不是新增供地建设，可以是盘活存量，新增供地可以搞弹性年期、多用途综合开发；

　　四是新的融资模式，可以不用大规模加杠杆，而是用专项债、REITs、ABS等新的融资模式。

　　五是商品房开发，也要探索新的土地出让模式，并不是价高者得，而是招标、建设方案竞标等多种出让方式，房价地价要联动，有的地方要探索现售模式，还要优化预售资金监管，既不能挪用，也要灵活使用。

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