从2021年起，每一套大产权房子都拥有三种不同的物权属性，分别是土地使用权、房屋产权、居住权。

　　居住权是独立于土地使用权、房屋产权外，新增的第三种属性。可以理解为单纯给居住人设置的一个物权类型。带有居住权的房子原则上无偿设立、不能出租，居住权不得转让、继承。

　　老李是一套房的房主，同时拥有以上3种权利。但老李年事已高、需要人照料，又没有太多养老金。如果卖掉房子自己就没地方住了，如果不卖掉钱又不够。怎么办呢？按照2021年新规，老李可以将居住权单独转让给小王，与小王签订居住权转让协议。小王定期或一次性支付给老李一笔费用，小王就拥有了房屋的居住权。

　　老李有1个保姆，对老李照料有加。老李怕自己过世后保姆没地方住，于是老李与保姆无偿签订“居住权”协议，并至房管局备案登记。有了这份居住权协议，保姆就有权在约定时间内一直住在老李房子里，没人可以赶走。而这套房子，按规定不得再出租。

　　小李新婚不久，妻子提出为丈母娘、老丈人设置居住权。但之后夫妻俩关系破裂需要离婚，财产需要分割。但由于房子设了居住权，这其中就复杂了。如果丈母娘愿意搬出还好，如果不愿意搬走，小李根本无法把房子卖了，房子不能变现，财产也不能得到分割。

　　因夫妻一方过错导致离婚，同样需要财产分割。按照2021年婚姻新规，无过错方可以提出申请，过错方少分甚至不分财产。但因为房子设置有居住权，根本无法变现。于是导致资产无法有效分割，更谈不上多分财产。

　　根据2021年新规，住宅70年产权到期后，可以自动续期，不需要手动提出申请。这解决了很多人担心产权到期之后的问题。

　　但需要说明的是，续期费用目前尚没有明细出台。其次，商办40年产权到期后是否可续期，目前没有明文规定。所以，购买商办一定要注意土地剩余年限。

　　根据民法典规定，任何物权租赁期限不能超过20年，超过部分自动失效。相对来说，住宅租赁超过20年的很少，但有些开发商将人防车位一次性40年租赁给业主这种方式就是违规的。要清楚这一点，不要交了40年费用，后面20年却自动失效。

　　厨房、阳台、储藏室、卫生间这些，都属于非居住空间，即便改造后也不得用于出租，否则可以罚款。

　　此外，自建、违建等空间也不得用于出租。比如顶楼露台改造后变成房屋、房屋加盖、厂房、临时建筑、过道等，都不得对外出租，否则面临罚款。

　　以往随着租赁市场的好坏，房东随意增减房租。但新规下，房东不得再单方面提高租金，必须得到承租人的认可。

　　其次，即便合同到期，租客不肯搬走，房东也不得采用驱赶的方式，但租客需要承担违约责任。

　　很多小产权房、老式商住楼、缺乏物业管理的小区，消防上往往是存在问题的，这样的房子禁止对外出租。当然，没发生事情还好，如果发生事情或租客懂得利用法律保护自己，那房东是会面临罚款的。

　　按照之前规定，银行抵押中房产必须缴清全款、解押之后才能过户。2021年民法典新规规定，在押房产可直接交易并过户，不需要缴清全款或提前征得银行同意。

　　但需要注意的是，银行依然具有这套房子的抵押权，如果过户后不及时偿还银行贷款，银行依然有权申请处置这套房屋。

　　根据新规规定，用了中介服务并获得了交易资源，如果逃单的话，中介有权起诉。

　　新规规定，因房屋出卖人未取得处分权从而导致房屋无法过户的，买受人有权解除合同。当然，需要说明的是，这个无权处分是指卖方不是房屋所有人或授权人，不要与法拍房搞混了。

　　以上是关于民法典对房屋产权、买房、卖房、租房等方面的新规定，2021年就要执行了，大家记得多多了解。