8月28日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会主办的“2020中国房地产经纪年会”以线上播出方式举行。一天的大会，上午的主题是房地产经纪，下午的主题是住房租赁。笔者参与了播出前一天的现场录制并主持了播出日下午的活动，与各位演讲者有直接的讨论。

　　当天上午，几家房地产经纪行业巨头悉数到场。贝壳找房因不久前在美国纽交所上市，仍处于上市之后的缄默期，没有发表观点。大会前3位演讲者都来自发展历史在20年以上的企业：房天下、21世纪中国不动产、麦田房产，经历了中国房地产经纪行业的初起和后来的跌宕起伏，也经历了移动互联时代的巨变，而他们自身也都经历了各自的成功与挫折。实际上，这3家历史在20年以上的企业，各自都经历过挫折、迷茫乃至失败。而且，越是历史久远的企业经历的挫折和失败就会越多。

　　笔者没有像这些行业巨头那样，有过把企业从小做大的经历，但仍然记得当年学开大货车时，师傅说起他们开车跑长途运货的事，货主会问司机：“翻过车没有？翻过？好！就是你了！”因为有过翻车的经验才知道怎样避免翻车。作为一家企业，能够生存20年以上，本身已经证明了他们的成功。正因为他们各自有着成功与失败的丰富经历，所以他们发表的观点往往也都是在力证自己企业选择的道路是正确的，为此还不惜现场“打赌”：房天下董事长莫天全认为，未来8年，只会有50%的存量房交易通过经纪公司成交。而21世纪中国不动产联合创始人总裁卢航表示，起码在8年内，有80%的存量房交易通过经纪公司成交。其实这样的预测更多代表了他们各自的期盼——房天下将自己定义为“全网平台”，所以关注的是来平台交易的数量有多少，并不关心来交易的是存量房买卖双方本人还是通过房地产经纪人；21世纪中国不动产一直是为经纪公司和经纪人服务的，当然希望存量房交易业务是通过经纪公司和经纪人做成的。

　　但是，他们几家的共同特点是对房地产经纪服务的本质进行了深入和全方位的思考，这一点在卢航和麦田房产董事长缪寿建的发言中表现得更为充分，而他们两家企业代表了两种不同的模式，前者做加盟，后者做直营，因此思考的重点也各自不同——21世纪中国不动产把线上经营的作用强调到了极致，而这种体验主要来自于这次新冠肺炎疫情的冲击；麦田房产则一直是行业里的深耕者，相对来说，他们的业务分布地域并不广，集中在北京、福州、厦门，因此提出的未来发展方向是：服务前置、深度关系、高度协同。

　　与此同时，房天下则对房地产经纪行业各种模式进行了全面的梳理，并预测未来发展的模式：第一种是混合模式，第二种是直营模式，第三种是加盟模式，第四种是房天下的全网平台模式。而莫天全着重强调的是“房地产经纪线上线下融合发展离不开技术驱动”，链家董事长左晖这次没到场发言，如果他发言，相信也会是强调技术驱动的，因为链家和贝壳找房这些年都是这么做的。

　　在他们3家公司之后发表观点的是58集团，演讲者58集团高级副总裁叶兵给出的关键词是“开放”和“效率”——通过建立开放平台提升房地产经纪行业的效率。与刚刚上市的贝壳找房和3年前借壳上市的我爱我家不同，2013年就已上市的58集团已确认将从纽交所退市。与上市行为的“逆势”不同，58集团在与中国房地产经纪行业相处时选择的是“顺势”——认为当下的房地产经纪行业信息是线集团的平台上也顺应了这种大势。播出日上午，叶兵都坐在笔者旁边，可以很方便地和他讨论，关于他所说“顺势而为”的思路，笔者也是有体会的。早在十多年前笔者便在行业内宣传MLS（行业全开放房源联卖系统）的好处，十年前广州市房地产中介协会成立的时候更是把推进MLS的建立作为目标。但尝试后笔者发现行业规则的建立并不能一蹴而就，便只能暂时搁置，让协会的工作先从改善行业生态的点点滴滴做起。与此同时，和他的讨论让笔者想起另一个很相似的案例，早几年，有平台企业涉足经纪业务，被同行揭露有些门店采取了“挖人”和“挖盘”等竞争行为，笔者和他们讨论时说：“作为一个中立的行业观察者，我并不会去反对你们从平台业务转向经纪业务，但从比较优势的角度，我认为你们作为新进入者，应该以全新的面貌示人，给市场带来一个‘高级’的竞争者，用优质的服务抢占市场，而不应该仍然用房地产经纪行业这些‘低级’的竞争手段。”但笔者得到的回答是：“大家都这样做，我们也只能这样做。”于是笔者继续观察，看到的情况是：以“低级”的竞争手段起步，并没有进化成一个“高级”的业态，他们最终还是放弃了这块业务。

　　演讲者当中还有一位名气不如前面几位，但实际上却是进入房地产服务领域比他们更早的同致行董事长王波。20世纪90年代初，他曾是深圳国际房地产咨询公司的元老级人物，而后在1995年开始自己创业。作为“小”公司的代表，他全方位地展示了深耕一地的大量小型房地产经纪公司的生存场景，并预言这些“小”公司未来仍将具有顽强的生命力。这实际上已经不是讨论公司规模的问题，而是关乎整个房地产经纪行业存在意义的问题，因为从2014年大量资本以线上服务为切入点进入房地产经纪行业开始，就有了“互联网将让房地产经纪人消失”的说法。

　　和上述几位公司创始人级的演讲者不同，我爱我家派出的是副总裁兼首席信息官刘东颖，这恰好映射出我爱我家的发展历程——经过各种股权变换，这家同样也是20年前成立的老牌房地产经纪公司的创始人都已经隐退了。作为2018年上任的“新人”，刘东颖的演讲充满各种新名词、新概念。

　　下午住房租赁专题除了最后一位演讲者易成栋教授是学者，其中又有3位是各自公司的创始人。易成栋的演讲基于实际调研报告，同时从理论高度对行业现状和发展做了概括和总结。而几位来自企业的演讲者，却同样是站在行业的高度来思考问题的。新派公寓创始人王戈宏不仅对我国现阶段住房租赁行业的全貌进行了全方位的展示，还比较了国际同行的发展历程和现状，并且强调了住房租赁行业的本质是提供消费品而不是投资品。正因为如此，需要有相应的专业投资者配合，如同各大酒店管理集团提供酒店管理服务，其背后都有专业机构作为酒店物业服务的业主方来提供相应支撑一样。

　　与之相呼应，魔方生活服务集团更强调了“服务”二字，CEO（首席执行官）柳佳在演讲中用“五力模型”把住房租赁行业的经营特点展示得非常全面。一是守护租客的“男友力”，即提供安全感；二是抵御风险的硬实力，即能够确保现金流；三是保持初恋般的活力，即房子要常租常新；四是陪伴到底的耐力，即重视售后环节；五是和而不同的凝聚力，即尊重不同年龄段员工的价值观。

　　蛋壳公寓联合创始人崔岩的演讲则更为精细化，他详细介绍了蛋壳的精细化运营过程：通过自主研发的智能硬件设备，结合人工智能的算法，把空间定位和图像重构技术结合在一起，用智能硬件和移动终端相结合的方式把蛋壳现有资产做标准化和数字化评估，最后将整个改造后的方案以及成本控制方案在页面上表现出来。

　　自如公寓COO（首席运营官）梁占华的演讲同样十分精细和具体，他详细介绍了经营过程中的具体举措：提前7天异地锁定房源、30天之内免费换、VR带看、零接触签约、找房零接触、毕业生的海洋计划、智能家具应用以及智慧服务等。

　　纵观全天的演讲，可以发现公司创始人往往也是最勤奋的思考者，这不仅体现在这次年会的演讲者身上，以往历次年会的演讲以及平常和各位创始人深度交流时也都早已感受到这一点。当然，如果再进一步分辨其中的差别，有些思考是“打哪儿指哪儿”——为公司现在做的事寻找理由，有些则是在努力寻找正确的目标，然后去努力实现这个目标，最终做到“指哪儿打哪儿”。

　　作者系中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、广州市房地产中介协会会长

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