房地产投资增速下降，已严重拖累中国经济增长，中央近期喊话要‘去库存’，提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展；接着在12月的中央经济工作会议上更明确提出，2016年中国经济社会发展五大任务之一，就是要化解房地产库存。中国指数研究院发布的数据显示，全中国房地产整体库存约为63亿平方米，按照过去三年的平均销售速度计算，这一库存需要五年的时间来消化。

　　经过多年的高速增长，中国房地产市场已从“增量时代”步入“存量时代”，“去库存”当仁不让成为今年楼市的关键词。如何消化高库存，不仅是开发商面临的一大难题，也是地方政府头疼的问题。

　　房地产投资的增速下降，已严重拖累中国经济增长，乃至中央近期密集喊线月召开的中共中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展；12月的中央经济工作会议上更明确提出，2016年中国经济社会发展五大任务之一，就是要化解房地产库存。

　　中国楼市到底有多少库存?中国指数研究院发布数据显示，截至去年11月，全国已竣工待售的面积约为6.96亿平方米，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，全国整体库存约为63亿平方米，按照过去三年的平均销售速度来计算，这一库存需要五年的时间来消化。

　　回顾去年中国的房地产市场，冷暖不均是一大特征，包括“北上广深”在内的一线城市楼价继续上扬，其中深圳楼价更是同比上涨47%，而三四线城市则长期土地供应过剩，库存基数大，去库存的担子非常重。

　　中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同发布的《中国住房发展报告2015-2016》指出，当前中国住房市场一个突出问题是，住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存；一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。

　　广州左右地产顾问有限公司总经理周帆接受本报采访时指出，中国三四线城市的购买力有限，市场吸纳量有限，而一直以来，地方政府为了财政收入，不断加大土地供应，直接导致了供需结构的失衡。

　　周帆以有“广州卫星城”之称的清远市为例，指出该市商品房去年的空置一度达到近10万套，去库存压力非常巨大。

　　中等城市规模的清远市人口集聚效应尚不够强，楼市库存一直在高位徘徊。清远市住房和城乡建设管理局在2014年度工作总结会议时便已表示，清远市商品房库存超900万平方米，2015年是“去库存”关键的一年。而为消化库存，该市在去年推出降低首付比例、降低贷款利息等举措，开发商并主动“以价换量”。《清远日报》去年5月的报道称，与2013年相比，清远市区的整体均价每平方米下跌了1700元(人民币，371新元)。

　　这些举措下，清远商品住宅的库存量有所减少，但仍处于高位。《南方日报》称，该市商品房库存量去年底预计减少至3万6000套以内，而即便如此，这一库存量也需要再用一年多的时间来消化。

　　如何化解高库存，中央经济工作会议上提出了一些办法，包括让农民工市民化，增加有效需求、扶持租赁企业购买库存商品，以及促进房地产业兼并重组，提高产业集中度等。

　　会议结束不久，有地方政府即出台刺激房地产市场发展的措施。其中，广西北海按所购房屋房款总额的1%给予财政补贴；安徽芜湖在契税上给予50%的补助；河南则鼓励农民进城购房，在契税补贴、房款补贴以及降低交易手续费等方面，给予购房的农民切实优惠。

　　外界并纷纷猜测中央接下来可能出台的一系列措施，认为可能包括降低首付比例、继续降准降息、调整税费政策等。

　　不过，中国银河证券首席经济学家左小蕾接受本报采访时说，包括降低利率、首付比例下降、改革住房公积金制等政策，只在一线城市能起到实际效应，对于三四线城市购房者来说并无实际意义。这些措施不仅对“去库存”没帮助，反而会继续推高一线城市的房价。

　　她指出，高库存是长期累积的结果，去库存不会在短期内奏效，要真正达到清库存的目的，必须在三四线城市创造就业与发展的机会，增加当地常住人口，在配套、休闲、度假、养老等方面下功夫，这才能吸引人们到当地购房居住，解决高库存。

　　至于依靠农民工买房、加大城镇棚户区改造力度等措施，左小蕾认为，这也无法起到期待效果，一是农民根本拿不出如此高的首付，二是农民工大多集中在一二线城市，倘若要进城买房，也并非是在三四线城市。

　　中国这些年来一直面对房价居高不下的现象，在涉及房地产问题时，上月的中央经济工作会议首提房价，公报中“鼓励开发商适当降低商品住房价格”的说法，令人耳目一新。官媒随后纷纷跟进，称开发商适当降价是化解库存“最明智的选择”。

　　中共中央机关报《人民日报》发表评论说，“房价这事，开发商没点儿让利的诚意，谁会掏真金白银救你呢?”。新华社也表示，“必须挤压房价中的水分，让房价虚火降下来，释放更多消费潜力”。

　　周帆受访时也断言，大多开发商不会降价，期待以此来去库存并不现实。他认为“楼市和股市一样买涨不买跌”，降价不但不会换来销量，反而令消费者不敢出手，担心今天买了，明天又再下跌。

　　周帆说，开发商应通过积极的营销来加速去库存，而中央政府如果不出台可操作的具体措施，“去库存”的目标就难以实现，这些措施应包括要求地方政府压缩土地供应与新开工面积，因为“供应量不压缩，去库存就是一句空话”。