楼市走到今天，我更认为这是一种必然的过程，我们不能只是把这种困难归结于客观因素的影响，我想，即使不经历这三年，房地产也必然会有这样的周期，只不过让它提前了。

　　更重要的在于大家一点心理准备都没有，当有人喊出过苦日子的时候，大多数人是不信的，即使有了这种意识，也是完全没有想到会有这么大的影响。

　　所以，该如何面对，如何应对，态度决定一切。如果态度错了，那将把房地产推向更加无底的深渊。可是谁的态度又是正确的呢？这个还真不好说，各说各的理。

　　最近房地产争议话题最集中的焦点就位于该不该救楼市上。不少专家都急了，他们发出了救楼市的呐喊，给出了救楼市的方案，不遗余力为救楼市而奔波，可以说操碎了心。

　　6月6日-7日，对于吴晓波“只有救楼市才能救内需”的救市呼吁，地产大佬、万通集团创始人冯仑表示“不太同意”。冯仑表示，楼市只是房地产的一部分，而且楼市已经经历了青春期，必然要减量，所以不存在救不救的事情。如果非要救回来，结果反而把市场搞坏。如果多加限制，没有了竞争机制，需求供给也被扭曲，市场就被破坏了。

　　冯仑更是直言，房地产住宅市场进入到了一个减速、减价、减量的时代，未来3-5年，90%住宅类开发商会被淘汰掉。这些企业也不需要救，也是一个正常变化。不能过了青春期，你还天天让他长个儿吧。天天给他打激素，这是害他。

　　其实，冯仑还有后话，他说，在非住宅领域，办公、商业、酒店度假等七大类房产商将齐头并进，快速增长。

　　所以听到这里，鉴于冯仑商业地产开发商的身份，他的话可信度会不会打折扣我不知道，不过个人认为他说的还是比较客观的。这些年，住宅市场确实也在逐渐走向饱和。未来被淘汰和洗牌也实属自然规律，没必要过于紧张。

　　正如经济日报所言，我们要客观看待当前房地产市场，没有那么糟糕，之前的利好还在持续释放，作用到市场上仍需要一定时间，对楼市企稳要多一些耐心。算不算是对救市的一种回应呢？

　　对于救市，其实没必要争论房地产的重要性，国家从来没有否认，但该怎么救不可能按照某些专家说的，更何况房地产利好政策一直在出，也一直在救。

　　冯仑虽然作为开发商代表，但是他反对救楼市，那么他的一些建议我们是不是更有兴趣听一听呢？

　　这两年，房地产政策出台了很多，不能说没有效果，但是购房者的兴趣不太大。当老百姓呼吁降房价时，那些带着有色眼镜的人开始为自己壮胆了，你看，那么多人希望房价下跌，就说明房地产市场还有很大的上涨空间。

　　这个逻辑表面看没毛病，因为我也赞同，要买房的人还有很多。可是不要忘了，当房价完全偏离了老百姓的承受力后，老百姓即使有再想买房的愿望也不行了。过去还好，无论是经济增长收入增长，还是房地产的低首付、低利率政策，让一些人买了房，可要知道，他们是怎么买的。

　　你知道了这个问题你恐怕就没那么盲目乐观了。是掏空了家庭几代人的钱包买的房子。时过境迁，除了上涨预期改变，再就是实力真不如从前了，即使再有买房的需求，你觉得还有那么人实际购买吗？你真的以为这两年大家不买房仅仅是因为预期不好吗？

　　在6月7日的媒体采访中，冯仑表示，总体来看，一线城市核心地带的房价比较稳定，但二手房的交易速度降下来了，其他城市的平均房价整体也在降。他认为，房地产降价并非什么坏事情，因为价格降到一定的时候，可能大家买房的欲望又回来了。

　　这一点似乎与我们常人理解不同，或者说跟其他卖房子的说的不同。我们听到的都是房价涨才更有买房欲望。我想说，这些观点都是被洗脑了。三番五次的洗脑加上多年的事实证明，让大家坚信只有房价上涨人们才敢买房。

　　可是忽略了一个问题，在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，人们的观念终将改变，而此时恰恰是打破房价只能涨不能跌的怪圈。房价无论涨还是降，只要不是大幅波动，都应该实属正常。不允许房价降的思维比起房价下降要可怕得多。

　　短期内，我承认，房价降不敢买，一个是固有观念在作祟，再一个就是谁买房也会有这种心理，担心买了后还会继续降。我想说，这些观念一定会改变，或者说那是因为房价没有降到位，真降一个试试，还有哪个开发商没降过价，只是不敢明降罢了。

　　只有一定程度上回归市场，让房价可涨可降才会更健康，而调控是掌握分寸，把握幅度。

　　该不该买房真是一个常谈常新的永久话题，对于这个问题，冯仑经常回答，“有钱就买，没钱就不买。捡的钱就买，自己赚的钱就不买。”

　　听着像废话，其实暗含了非常多的信息。既是针对刚需和改善购房者，也道出了房地产投资环境。有钱没钱跟过去又不太一样，过去没钱还可以靠高杠杆，而如今不同了。有钱胆大就可以买。

　　如果将房产视为投资，而非住宅，那么想要通过炒房来获取收益，收益和利润空间就比较有限了。但还有很多是刚需，比如要准备婚房。

　　冯仑表示，如果是结婚或者生第二个孩子，这算刚需，就不要犹豫，现在买还是合适的，因为房价比原来要低，利息也低。不会有太大的问题。这是刚需，与市场无关，是解决住房问题的必要选择。

　　这又回到那个问题上，对于有钱的刚需是可以买的，你是刚需但没钱也并不适合，因为再好的机会你也撑不起来。大环境不支持买房，但小环境又是支持的，因为相对10多年前，过低利率时代过去了，但相对较低利率下，又是适合某些人买房的。

　　但有一个原则，千万不要听信一些开发商宣传的什么零首付，甚至还有负首付。那都是坑人的。

　　冯仑建议，买房的时候要算账，用于贷款的金额控制在家庭收入的1/3以内，只要控制好这个边界，对于买房的年轻人来说，应该就没有太大压力。如果超出这个边界，首付都是借贷的，那千万别买。

　　如果非要买，最好要选择那些人口聚集、经济增长的地方。即使不买在最热的地方，也要买次热点的地方，这样对于资产未来的保值增值和流动都有好处。相对而言，一线城市及热点二线城市，或者一些城市群相对更有前途。

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　　刘光宇，资深房地产评论人。2016年、2017年头条号、企鹅号、房产圈获奖自媒体。