我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　苏叔：你好，这两个板块都是园区外溢，近园区，尹山湖到湖东湖西都比较近，配套也较为成熟，商业有阳光天地和爱琴海，交通有地铁2号线和在建的地铁七号线。一月份，尹山湖二手房成交量撑起了吴中的半壁江山，但是成交价却稳步不前。甪直目前定义为园区飞地，甪端新区，有园区牵头引进的教育资源，后期也会由园区牵头引进产业，而且目前房价在两万左右，属于价格洼地，如果选配套成熟，就选尹山湖，想投资博一博未来就选甪直

　　提问：苏叔，你好，投资为主，准备全款150万左右，咨询一下如何买园区附近的小户型苏叔：你好，目前靠近园区主要是姑苏和吴中，还有昆山。姑苏价格比较高，房龄也是比较老的。吴中价格比较适中，二手房主要在甪直和郭巷，均价2万出头，郭巷稍微贵点，新房的线平左右的主要以回迁房和房龄7-10年为主，可以买到的，昆山的话靠近园区，张浦价格适中1.6万左右，可以考虑90平左右的。

　　提问：苏叔，你好，苏州无房刚需，去年就有买房的打算了，但是由于预算有限，没找到合适的满足需求的房子等原因一直拖到今年，而上半年房贷利率又一直涨，一边后悔没早点买一边又不知道现在该不该上车，一直很纠结买房选房问题，可不可以给我一些指导呢？

　　苏叔：你好，很多人在买房时少不了会犹豫不决，有时拖了很久还是买不到心仪的房子，如果我们可以克服以下这些司空见惯的问题，买房决策会顺利许多。首先是贪便宜，这是很多人会出现的，看中房子低廉的价格下手，而忽视了房子便宜的理由，“便宜没好货”在一定程度上有他的道理，遇上便宜的房子不要急着下手，谨慎决策为好。第二是忽视核心需求，买房时预算有限，自然难以满足所有需要，户型、地段、配套、交通、学区都想要，这自然不可能，所以要厘清自己的核心需求，如通勤需要交通，那么就不要选择远郊新房，先满足好核心需求，再考虑其他需要，预算范围内再做决策。第三是买涨不买跌，在房价上涨时担心高位接盘，房价下行想抄底，犹豫之下错过买房时机。一般来说，比较建议普通人买房不要拖延，越拖购房成本越高，最好的上车时机，就是做好风险管理之后的楼市短期价格回撤期。

　　提问：苏叔，你好，本人名下有套自住房，目前还有些存款，买房贷款的话，压力还不太大，今年苏州哪些板块发展潜力大可持续关注

　　苏叔：你好，科技城、高铁新城、吴江太湖新城与吴中太湖新城四大新区发展潜力较大，拥有重磅规划，市场预期高，板块内楼盘也将有不错的成交量。木渎、元和、城南、郭巷等板块建成较早，规划不足，缺乏学区优势、价格优势，与新城相比竞争力不足，楼盘去化压力可能较大。浒关、澄阳、通安科技城代管项目,也一样缺乏价格竞争优势，去化存在压力。至于刚需可选板块如太湖旅游度假区、胥口、运东、甪直等。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

　　苏叔：你好，其实原因有很多，但最主要的就两条，第一个就是限价，限价的影响又反映到两条线上，新房和二手房。限价的出现导致前期新房普遍比二手房便宜，出现了许多倒挂板块、倒挂板等等。随后为了稳定新房市场，又加大了土地供给多个板块比如浒关中央公园、吴江、太湖新城等等都开始了疯狂推地，供应多了，但是需求又没有跟上，所以新房存量增加。

　　目前苏州新房的存量已经达到了6万多套，限价加需求疲软，新房也就没有了上涨的动力和环境。二手房方面更不用说了，前期受到新房倒挂的打压，后期随着新房供应加大，新房的压力也大呀，又开始了打折卖房，进一步压缩了二手房的一个价格空间，房东预期与市场价之间存在着很大的落差。当然二手房里面也有一些特例，比如说核心断供板块走出了独立行情，而二手房冷也直接导致了许多置换的需求被压制了，手里的房子卖不掉，自然也就没钱去买新房。第二个就是限购，外面的人和资金进不来，少了很多外地的炒房投资群体，特别是之前苏州有很多上海客户在这边买房，但是现在买不了。

　　提问：苏叔你好，请问是最近苏州运东有一个公寓，狂降一万六千多一平，三十万就能买啊，去年原价两万五一平，卖了四百多套，说现在只要八千多，总价也就三十多万，三十七平左右，首付十五万，月供也就一千五百多，后面可以租出去一个月一千五正好，以租养贷不知道这样公寓到底能不能买

　　苏叔：你好，年轻人真的不要再买公寓，首先这个项目交付啥时间，你问问他，看这销售敢不敢回答，几十万方的商业体量，就问怕不怕烂尾，吴江烂尾的商业还少吗？稍微打听打一句。其次就是说这个公寓买了，本来就犯了买房的大忌，浪费首贷名额不说，卖的时候税费高到离谱，日常持有的成本也很高。你说硬要买，那买公寓至少要遵守这三大基本原则，核心地段便捷交通，租金回报，运东要地段没地段，周边基本全是厂房，交通也不够便捷。最近的地铁站离这有两点八公里。至于以租养贷，运东那边大部分都是外来务工人员，公寓单间几百块钱的多的是，住宅里边的一房一厅的，也就千把块钱，而且需求量本来就不大。你这一个楼盘就有两千两百套公寓，再加上周边同类型的公寓，完全就是一个供大于求。所以说你要问能不能买，风险大于诱惑能不碰还是不碰。