上半年面对疫情打击仍坚持房住不炒定基调，下半年十四五规划再次强调房地产调控长效机制

　　虽然受疫情冲击，房地产政策走向仍在2020年年初就开始强调房住不炒，给房地产市场吃下一颗定心丸。特别是四季度5省市5次强调“房住不炒”是通过十四五规划强调的。因此，可以看出，2020年在疫情冲击下，为稳定房地产市场，多城市强调“房住不炒”。到年底，“房住不炒”成为十四五规划期间房地产调控长效机制的指导思想。

　　据不完全统计，2020年全年共22省市25次强调“房住不炒”，包含北京、上海、海南、山东、黑龙江、湖北、辽宁、四川、浙江9个省级省市，深圳、东莞、南京、宁波、青岛、太原、兰州、滨州、德州、连云港、马鞍山11个地级市，以及深圳南山区、浙江海宁市2个县级市区。其中截止12月21日，北京、上海、天津、海南、湖北、浙江、沈阳等7省市发布“十四五规划建议”，其中北京、上海、海南、湖北、浙江5省市在“十四五规划”中再次强调房住不炒。

　　本年度调控政策宗旨为抑制房价过快上涨，疫情稳定后下半年调控从严，集中在房价涨幅扩大城市及区域。

　　由于疫情影响，2020年各地房地产调控政策经历了从上半年的适度宽松，到下半年的全面收紧的过程。贝壳研究院整理，2020年，全国共计39城出台调控相关政策。而2020年上半年仅12城出台调控政策，其中在调控政策中包含公积金支持、出让金延期、预售节点提前等的扶持政策的城市有6座，分别是东莞、太原、益阳、衡阳、江门、达州，多为三四线日发布的《关于印发东莞市完善促进消费体制机制实施方案的通知（东府办〔2020〕19号）》中明确指出，“扩大住房公积金贷款对象范围，放宽贷款年限，压缩审批时限，支持合理住房需求，加大开发商网签督促力度，促进商品房销售平稳增长”，为东莞市场在上半年活跃度提升起到重要支持作用，保持房地产市场平稳健康发展。另外，2020年一季度，达州、抚州、泸州、铜陵以及四川巴中恩阳区、四川富顺县、江苏阜宁县等三四线城市发布购房补贴的细则办法，其中包含对医护人员购房优惠或优先的政策。可见，2020年上半年特别是一季度，为了对冲疫情对房地产市场的冲击，如线下门店关闭，项目停工等，以支持房地产市场发展的政策为主，利好市场快速恢复。同时，2020年一季度末也出现了所谓“政策放松一日游”现象，也体现了疫情期间，各城市房地产市场政策为对冲疫情打击做出的政策尝试，但在“房住不炒”的基调下，房地产调控政策绝不放松是底线，国务院一季度末也召开新闻发布会强调“房住不炒”，2020年5月22日，全国的《政府工作报告》中强调“房住不炒”，除此之外，人民银行、银保监会、财政部、统计局、住建部均召开会议以及发布文章共计11次，向全国下半年调控方向订立基调。

　　而下半年，随着市场逐渐恢复，同时，复工复产正常化后，调控从严，国务院“724”、“826”两次召开关于调控的座谈会，共计14城参加座谈会（北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙、长春、银川、唐山、常州）。2020年全年，除北京、上海、广州外，参会城市均有房地产调控政策出台。其中上海虽然没有政策出台，但早在4月23日，中国人民银行上海总部就召开上海房地产信贷工作座谈会，强调加强三稳工作的推进，规避资金违规流入房地产市场。另外，长沙在11月5日出台《关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知（长住建发〔2020〕111号）》，对于网签备案、房地产资金流动性监管以及公积金贷款做出要求。这样一来，与会的14城中12城均有涉及房地产调控政策，11城为下半年出台政策，并且全部有收紧趋势。除此之外，山西省1省，东莞、常州、无锡、徐州、绍兴、台州、丽水、衢州、昆明、海口、黄石、马鞍山、十堰、邢台等14座地级市，成都高新区、浙江海盐县、深汕特别合作区、江苏兴化市等4座区县出台调控政策。2020年下半年，房地产调控政策频次占全年的80.0%，其中除十堰为应对疫情，以快速恢复市场为主的调控政策外，其余全部为升级调控。从调控收紧政策频次来看，2020年下半年占比达到86.5%。2020年全年收紧调控政策城市有33城。

　　另外，粤港澳大湾区以及长三角地区城市调控呈现城市群区域性集体调控的特征，主要源于热点区域热度较高。以浙江省为例，绍兴、丽水、衢州、台州10月同时出台调控政策，主要原因是据浙江省统计局数据显示，2020年1-10月，浙江省商品房销售面积累计增长8.4%，销售额累计增长21.2%，销售额增速与销售面积增速逐渐拉开距离，长三角，尤其是浙江省新房市场活跃额度相对较高。因此，粤港澳、长三角等区域内城市出台政策较为密集。

　　据贝壳研究院整理国家统计局数据来看，2020年70个大中城市中16座城市升级调控政策，升级调控政策的次数占总次数的59.6%。自6月起，16城中，至少七成的城市每月在70个大中城市新建商品住宅销售价格同比指数排名中位居前30名，四成以上每月排名在前20名，三成每月排名在前10名。另外，徐州、西安近四年保持新建商品住宅销售价格环比指数增长。因此，调控出台稳定房价涨幅成为重中之重。

　　多措并举，打击炒房渠道。通过限父母购房、限离婚购房，限赠与及更名、转让税等多项措施形成合力，为前期调控政策打补丁。近三成收紧调控的城市多次加码调控政策。

　　据贝壳研究院不完全统计，截止12月20日，升级调控的城市中33.3%的城市2020年年内多次加码调控政策，主力打击炒房渠道。其中，杭州、宁波设置限父母落户购房，阻断通过利用父母参与炒房的渠道，父母落户2-3年内被限制购房。另外，2020年大连公积金贷款政策中也涉及限制利用父母公积金参与炒房的行为。深圳、杭州、南京、宁波、无锡等5座城市均设置离婚2-3年情况下的购房限制，打击通过假离婚参与炒房。东莞、宁波通过“非直系亲属不可赠与”的要求，规避炒房者通过赠与的形式参与炒房。同样，东莞、宁波、江苏兴化市，加码限制合同变更，如宁波要求非配偶不得变更合同。

　　上述城市之所以不断加码调控政策，给政策打补丁，原因在于，此类城市除自身具备规划利好优势外，区域内人才及落户政策相对宽松，进一步提升吸引力，前期调控政策中的措施明显不足以达到稳房价的既定目标，因此通过堵住炒房渠道，真正利用多措并举的方式实现调控目标。

　　另外深圳、成都、沈阳、无锡等4座城市将转让税年限从2年提升至5年，极大地增加炒房门槛，提升炒房难度。

　　追求供需平衡，加大住宅用地供应的同时挤出炒房泡沫，保障纯正刚需利益，此为2020年调控政策一大亮点。

　　首先，据贝壳研究院不完全统计，调控升级的城市中42.4%的城市提出加大住宅用地供应，深圳、常州、成都、东莞、南京、宁波、绍兴、台州、唐山、无锡、徐州、长春、衢州、银川14城在房地产调控政策中提出加大住宅用地供应。据贝壳研究院整理，上述14城住宅用地成交规划建筑面积累计同比呈两极分化的态势，热点城市特别是粤港澳大湾区以及长三角城市保持较高增速，住宅用地市场恢复良好的城市或将逐渐稳定控制出让计划量，而仍未恢复的城市仍将持续加快市场恢复。

　　另外，在加大住宅用地供应的同时，部分城市在抑制炒房之后，仍需引导纯正的刚需，即无房家庭入市，以此挤出炒房泡沫，实现市场健康稳定。截止2020年12月20日，深圳、成都、杭州、南京、南通、宁波等6座城市出台的调控政策中涉及商品住宅项目抽取部分房源向无房家庭出售的政策。杭州、宁波、成都优先向无房家庭出售的房源比例达到50%左右，不过杭州的要求为35000元/㎡以下房源参与向无房家庭出售。南京、南通则保持30%的房源向无房家庭，不过南通在认定为人才优先购房的项目可抽取40%的房源向人才+无房家庭出售，不分先后。2020年，据贝壳研究院不完全统计，全国34省市54次出台人才安居政策，其中，7座城市涉及人才购房优先政策，贝壳研究院将会在此系列后续报告中详细论述。

　　防范房地产金融风险为近期政策的重点措施，部分城市再次强调限首付贷及资金来源。

　　以上海为例，人民银行上海总部2020年4月23日召开上海房地产信贷工作座谈会，其中会议强调，“严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场的平稳健康发展”。虽然限首付贷及限制资金来源不是新的调控工具，但依然成为防范金融风险的重要措施。

　　再例如，无锡“829新政”中在需求端提出“金融监管部门要严格审查购房资金来源，监控消费贷款、个人经营性贷款资金去向，严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房”；在供应端提出“严格落实开发企业购地使用自有资金规定，金融监管部门开展购地资金来源穿透式核查”。无论是房企的资金来源还是购房人群的资金来源将全面做“穿透式核查”。全面监管金融风险，已成为近期调控重点措施。