我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　提问：羊叔，你好，本人在广州工作，有房票，预算在350万左右，今年想在广州买房投资，南沙和知识城选哪些买房比较好呢？

　　羊叔：你好，这个预算的话，南沙与知识城的房子各有千秋。南山和知识城的楼盘整体规划定位都较高，知识城是国家级合作项目，人才集聚，发展前景好；而南沙地区背靠大湾区，发展机会比知识城更好。南沙地区地理位置优越，交通便捷，产业发达，整体比知识城略胜一筹。而从产业来看，知识城以知识型经济为主，高新技术产业和创新型产业较为发达，知识城整体产业成熟度高于南沙。南沙地区的产业比较多元化，有轻重工业，金融产业等多方面。所以从产业整体来看，南沙整体更有发展前景，而且人才引进也更有优势。两地的商业配套设施都相对健全，南沙地区偏向更高端的定位，而知识城的基础设施则更加完善；教育及名校资源方面，南沙地区较多。建议在香港，深圳工作的可以选择南沙，在广州地区工作的购房者可以选择知识城。

　　提问：羊叔，你好，广州买房，用于自住，广州的房价还会大幅上涨吗？现在是否是一个好的入手时机，帮忙分析一下广州的房价趋势。

　　羊叔：你好，广州楼市的热门板块具有一定的周期性。从追高这个词的定义来看，广州目前的房价增速比较平稳，所以不算是追高，局部可能有追高现象。在广州房票目前珍贵的情况下来看，不建议购房者盲目追高，尤其是用于自住的购房者，有以下几种方式来规避追高。首先，购房者可以根据自己的住房需求来选择适合自己的板块面，比如说预算充足且认为黄浦区追高的人可以考虑下黄埔长岭居、白云湖数字科技城等板块，这些板块的交通，教育，医疗等配套设施不错，未来也有一定的发展潜力。对刚需购房者来说，可以考虑下临广的金沙洲板块、增城的新塘-永宁板块、番禺的亚运城板块等。无论是交通还是学区配套，对刚需购房者来说，这些区域都是个不错的选择。在购房时，需要考虑下板块的发展潜力以及板块的质量。在自己的预算内，也可以考虑下海珠的琶洲、天河的天河公园、黄埔的老黄埔的二手房。总之，对自住购房者来说，首先需要考虑自住满足的因素，其次再考虑房产的增值情况。广州买房时间详见知识星球。

　　提问：羊叔，你好，本人未婚，首次买房，但资金不多，想知道该选核心位置还是新区的房子？南沙的房子适合入手吗？

　　羊叔：你好，广州整体发展向东向南，而南沙规划宏大，但兑现时间过长，价格也越来越高，不太建议入手。买房都希望可以买到地段核心、楼龄新、花园大、配套齐全、交通方便、学位好的房子，但无法一步到位，还需要靠逐步置换。所以初次买房就要考虑成熟区域和发展区域选哪一个，中心区域的老破小一般是首次购房者的刚需，但质量堪忧；而发展区域的房子倒是楼龄新、户型好、有大花园停车位，但配套不够成熟。但以上逻辑是建立在自住的前提下的，初次购房若不仅仅将自住作为唯一因素，要买哪里就很好选择了。

　　1219提问：羊叔，你好，现阶段刚需自住，持有大概10年左右，可能后面会换，广州的万胜围和牛奶厂在同等价位情况下，中长期投资应该选谁？和天河公园比呢？

　　羊叔：你好，整体来说，建议顺序为：天河公园、牛奶厂、万胜围。买房时要看入手价格是否低于实际价格低，成本低的要优先考虑。预期兑现要可见人和可见产业，范围包括三公里范围内。还要看板块中长期是否能有持续不断的资源投入、是否卖地、配套是否不断完善，才能判断是否有利好。这三个板块长期来看是互相成就的。所以买房时就尽量选择楼层较好、朝向较好、价格合适的房子。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。

　　提问：羊叔，你好本人名下在广州有一套自住房，在天河有套房龄20的两房，之前投资买的，我的想法是把这套小两房卖掉，再去投资有人才购房政策的黄埔，大概预算在200万左右，请问我这样做对不对呢？

　　羊叔：你好，首先得看天河投资的两房，地段上有优势，但没有学区，规划等支撑作为投资来说未来回报也不会很大，所以建议结合自身实际情况，如果只有个别不突出的优势建议还是卖了扩充预算。其次目前广州迅速发展的区域例如珠江新城、天河公园、琶洲、海珠南等，不一定要把目光固定在黄埔，如果有足够的流动资金，更建议选择一些未来发展特别利好的板块的核心区域小户型。

　　提问：羊叔，你好，想在广州买个学区比较好的房，有两个孩子，大的现在上幼儿园。有哪些板块推荐吗？天河公园天府路板块怎么样？怎么买房选房希望给些建议。

　　羊叔：你好，对购房新手来说，有以下这种购房步骤：四处看楼盘，毫无目的看盘，楼盘知识系统不成体系，上手快的可能会把楼盘信息联系起来，但是只有真正意义上楼盘信息知识能成为你的决策基础的话，这些信息才能真正有效。买房的时候还需要知道房价多少，成交价可以是多少，有无房源，资源配套怎么样，户型评估怎么样。购房时，真正制约购买人的是资金预算以及购房目的。天河公园有优越的教育，交通等配套，居住舒适度高，天河公园的未来发展潜力算是中等，自住的刚需购房者可以考虑。

　　提问：羊叔，你好，本人名下有套自住房，有广州购房资格，预算300-400万，纯投资，意向区域是番禺万博和黄埔科学城板块，想问一下买哪里比较好呢？

　　羊叔：你好，两者的价值兑现需要看具体情况：首先科学城产业和人口主要集中在香雪、萝岗一带的总部经济走廊上，科学城主打科研与孵化；万博重游戏、直播、互联网、新媒体等信息技术类产业，实际上万博发展速度飞快，甚至超过科学城。其次，万博的基建配套渐趋成熟并形成规模效应，通勤便利，商业规模大，及其毗邻的长隆景区和番禺大学城共同引来巨大人流。科学城同样具有交通优势，但生活配套沿萝岗、香雪一带呈点状分布，未能有效串联，但同时后续的开拓空间充足，各项配套会陆续跟上，提高升值空间。最后，万博新盘较少，以改善型房源为主；科学城刚需、改善皆可，均价相对便宜。

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