‘’有人说，2022年是楼市自2008年以后最难的一年。量价齐跌，挂牌猛涨。

　　但谁都知道，2009年发生了什么？全中国房价涨幅高达24.7%，创下历史最高。

　　2023年，楼市绝对是一个久违的宽松大年。强二线城市将全面取消限购，松绑限售。

　　年初的时候，70个大中城市中新房价格同比上涨的还有50个，二手房价格同比上涨的有39个。

　　广州则通过不断降低落户门槛，悄悄放松了新盘限价，近期还取消了二手房指导价。

　　新的一年，随着二线城市的步步紧逼，以及政策端的风向转变，一线城市大概率会出现实质性的放松。

　　最近，北京已经开始小范围试水的放松“认房认贷”，有没有可能大范围推广呢？落户政策会不会放宽呢？

　　比如对“认房又认贷”、房贷利率、首付比例、税费等方面的放松，都是大城市可能采取的措施。

　　降息仍然有一定的空间，而且对政策尚未用尽的很多城市，都会是迫切的选择，以此释放市场上投资改善的需求。

　　这种时候，房地产被再次摆上“国民经济支柱产业”的重要地位，这是20年前才有过的待遇。

　　从目前的进度来看，一季度还没有办法完全发力，但二季度市场热起来的可能性，非常之高。

　　我国经济有望总体回升，形成一个独立的向上运行轨迹。预计明年上半年特别是二季度社会生产生活秩序会加快恢复，经济活力加速释放。

　　据不完全统计，截至目前已经有120多家房地产企业获得银行授信。60多家银行共计授信额度超过4.8万亿元。

　　至少有30家房企的债券融资、股权融资计划也在紧密推进中，业内人士指出，行业融资环境的实质性拐点已经出现。

　　从多个城市去年最后一轮土拍中，隐身了一年多的民企开始重出江湖，参与到土拍争夺中了。

　　比如天津最后一轮土拍中，民企的拿地金额占比高达56.4%。可见开发商的元气正在逐渐复苏。

　　2023年，为了抢占先机，预计很多房企会拿出不少价格不错的优质项目，新房市场有望出现一波热潮。

　　很多城市激活土地市场的需求，比楼市回暖更加迫切。刺激楼市复苏，最重要的手段之一，就是“地王”。

　　你知道今年各个城市已经穷成什么样了吗？22个集中供地城市，比去年少入账足足9000亿！

　　恰逢很多开发商拿到了救命钱，开始考虑进取，很多城市开始恢复常态化供地，万事俱备只欠东风。

　　正如字母“K”一般，一部分人借着优质资产乘势上升，另一部分人则在大放水下，加速下坠。

　　不同城市楼市之间的差距会随着时间推移越来越大，一部分城市的楼市“香港化”，但更多的城市都将面临“鹤岗化”的结局。

　　比如东北。今年1-10月，东北地区商品房销售额仅为2585亿元，所有城市加在一起，都不如半个上海。

　　比如，拿郑州和杭州来说，两座城市人口都在1200万左右，都是万亿GDP俱乐部的成员，表面看起来旗鼓相当。

　　2017年，如果分别在郑州和杭州买套300万总价的房子，今天资产相差百万。

　　一个城市的不同区域，同一个区域的不同板块，甚至同一个板块的不同项目，都在走向分化。

　　眼下，一些优质民企和国央企，不仅获得大量低成本融资，还超额完成或基本完成2022年的销售目标。

　　明年开始，房企的主力队伍无疑是国企央企背景的房企，稳健的民营房企作为补充。

　　同时地方城投和国资也在这些年的“接盘侠”生涯中，成长为房地产行业的新生力量。

　　房企分化的好处对购房者而言，利大于弊。优胜劣汰之下，房子的质量无疑会更有保障，烂尾的概率也要小很多。

　　房地产税，一直是悬在楼市头上的“达摩克利斯之剑”。让它尽快落地，楼市才能安心。

　　“健全地方税体系，培育地方税源。……要建全以所得税和财产税为主体的直接税体系逐步提高其占税收收入的比重……积极稳妥推进房地产税立法和改革”。

　　此前，深圳出台的二手房指导价和房屋租金参考价两项政策，也为房地产税的出台，做了一定的铺垫。

　　每一次的周期波动，都是分化加剧的过程。对家庭资产占比中高达70%的房产来说，如何保值增值，是一个关键问题。

　　大量家庭为了实现房产保值、增值，将会向一线城市或强二线城市、强省会迁移。

　　比如东莞，全面放松限购以后，像松山湖、中心城区这样的，以前根本难以进入的核心区域，现在直接不设防了。

　　很多三四线城市的改善购房者开始意识到城市治理能力、居民素养、物业管理能力等方面的重要性。

　　上海、苏州、杭州，成都，广佛、东莞、深圳等城市，都将是高净值购房人群的重要地区。

　　但可以肯定的是，2023年一定会比去年要好。结构性的行情，将会让优质资产跑出不错的涨幅。