比如：高层再次承认房地产是“支柱产业”，并透露了将出台更多政策“稳楼市”的意向。

　　中央经济工作会议在提及扩大内需时，“住房改善”名列第一，并提出“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。

　　中国目前的房贷基准利率（5年期LPR利率）为4.30%，央行允许首套房最多可以下浮20个基点，也就是4.10%。

　　央行同时宣布：部分符合特定条件的城市可以取消4.10%的底线。所以目前有少数城市首套房贷利率是低于4.0%的，比如广东清远为3.7%，浙江温州为3.8%，武汉、天津为3.9%。

　　让部分城市“吃小灶”，并不能解决全国楼市偏冷的问题，所以降低5年期LPR利率是必须要做的。5年期LPR利率最好能降低30个，也就是将至4.0%。如果有难度，也应该至少降低15个基点以上。

　　央行曾于2022年12月5日全面降准过0.25个百分点，释放了大约5000亿的长期资金。当前金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。

　　如果1月降息，则降准可以放在“两会”前后。如果是全面降准0.25个百分点，则仍将释放长期资金5000亿元。这5000亿是基础货币，理论上可以衍生出4万亿的广义货币M2。

　　一次是在谈2023年全国经济工作重点的时候，把扩大内需放在首位，而“住房改善”则放在了扩大内需的首位。第二次是谈房地产发展的时候，表述是“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求”。

　　很明显，在刚性需求和改善型需求中，高层把“住房改善”放在了更为重要的位置。毕竟，中国目前的自有住房率非常高了，只能鼓励改善性需求，才能真正让楼市回暖。

　　所谓“货币棚改”，就是把棚户区的房子拆了，政府收回土地，给拆迁户现金或者购房票作为补偿。

　　现在一般采用购房票（简称“房票”）补偿模式，房票上有金额、使用范围、时间等，只能在当地换购新建商品住宅。

　　货币棚改是楼市的核武器，它直接减少了住宅存量，并创造出了短期内必须购房的需求。

　　未来普通二线城市、弱二线城市全面取消限购、限售是大趋势。至于三四五线城市，则更没有必要保留限购、限售政策了。

　　估计到2023年末的时候，只有4个一线城市有比较严格的限购措施，强二线城市只保留象征性的限购。

　　什么是象征性的限购？比如要求外地人要有6个月社保才能购房，但这6个月社保可以一次性补缴。

　　上海是一线城市里，目前松动力度最大的，但也仅仅是在临港新片区开了一个窗口——允许1年社保的外地人才，在当地购买1套住宅。

　　北京的调整更加细微，仅仅是通州区的两个镇（马驹桥、台湖），从“双限购”变成了“单限购”。

　　深圳最近传出消息：住宅属性的单身公寓不再限购。不过对此官方尚未证实，也未辟谣。深圳这类房子据说有40多万套，但这些房子申请热门学位的时候有瑕疵，再加上居住体验差，属于鸡肋产品。

　　一线城市甚至歧视首套房的换房者，买过一次房、贷过一次款、当下无房者购房，首付比例也要5到6成。这已不是限制改善型需求了，而是限制刚性需求。

　　2021年10月，全国人大授权国务院“在部分地区开展房地产税改革试点工作”。

　　但由于房地产形势急转直下，出现史无前例的大变局，财政部于2022年3月宣布，2022年内“不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”。

　　财政部的3月官宣透露一个重要信息：上海、重庆已经是试点城市，未来只是扩大试点的问题。所以，当“新一轮试点”落地的时候，上海、重庆一定在名单上。

　　早点让新一轮试点落地，让大家看到比较理性、可承受的房地产税方案，有利于产生“政策靴子落地效应”，让利空出尽。

　　2021年，全国商品房销售面积近18亿平方米，销售金额18.2万亿元。每年18亿平方米的销售面积，这恐怕是历史大顶了，未来很难超越。

　　估计2022年全年全国新房销售面积在13.8亿平方米左右，销售额13.36万亿元左右。

　　2023年恢复增长，但销售面积很难超过16亿平方米，销售额很难超越16万亿元。

　　很多人对2023年保障房有较大期待，认为供应量会大幅增加。其实如果你看看下面这张图，就明白了：

　　当商品房市场低迷的时候，保障房是不可能好的。想想看，楼市低迷、地方政府收入大幅降低了，公务员、教师等发工资都有问题，可能大量贴钱建设保障房吗？

　　这就好比年轻人都在降薪、失业，五险一金都不交了，退休人员的退休金还能支持多久？所以，要维持保障房的供应，必须让商品房市场回暖。

　　中央经济工作会议提出：满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。

　　很明显，这里给出了民营房企及其“实控人”的三种结局：第一种，是优质头部房企，比如万科、龙湖等，拿到了大把的银行授信额度，资产负债状况将显著改善，并有能力收购兼并其他房企。

　　第二种，是被收购兼并的房企，其“实控人”可以安全撤离，或者主动做小规模，改变高杠杆、快周转的模式。

　　第三种，是 “坚决依法打击违法犯罪行为”涉及到的一些房企和“实控人”，他们往往是资不抵债的企业，存在行贿、骗贷、掏空公司、利益输送等违法犯罪行为，“实控人”最终难免股权清零，甚至锒铛入狱。

　　今年中央经济工作会议以较大篇幅谈及房地产相关问题，其中，不仅部署防范化解短期风险，还强调坚持“房住不炒”、推动房地产业向新发展模式平稳过渡等中长期目标。

　　在“有效防范化解重大经济金融风险”部分，会议提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。

　　从中共二十大报告到中央经济工作会议，“防范化解重大风险”已经成为决策层密切关注的重要内容。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对中新社记者表示，重大经济金融风险包括房地产风险，而“保交楼”、防范化解房企风险是关键方向。

　　其中，“保交楼”仍然是重中之重，也将是明年房地产政策的重要着力点之一。陈文静预计，2023年“保交楼”专项借款及配套资金将继续加快落地，“保交楼”有望取得更多实质性进展，促进预期修复，保障购房者权益。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受中新社记者采访时也表示，中央经济工作会议对房地产工作的部署兼顾长短期目标。针对短期房地产企业出现债务违约问题，他认为，近期官方采取国家担保增信的方式，满足行业合理融资需求。会议强调有效防范化解优质头部房企风险，这将有助于恢复行业信用，帮助房企恢复“造血”能力。

　　需要注意，这并不意味着房企可以“坐享其成”。仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟认为，政策一方面引导基本面稳健扎实、现金流优异、财务安全性高的优质房地产企业提升销售和回款质量并继续探索新的、可持续的业务增长点；另一方面也将妥善处理部分在过去高杠杆高增长模式下难以自救的、无法主动完成业务调整和经营转型的企业被市场自然出清。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新社记者表示，此番会议强调确保房地产市场平稳发展、满足行业合理融资需求等意味着房地产管理的基调转向全面稳定市场、复苏需求。这是疫情后一揽子纾困政策的重要内容，也是扩大内需、构建内循环的重要一环。近期，热点城市放松购房限制，支持房企融资“三箭齐发”，供需两端开始全面发力，就是有力证据。他认为，明年一季度，地产将开始企稳。

　　14日，国务院副总理刘鹤指出，“房地产是国民经济的支柱产业”，并提及正在考虑新的举措，引导市场预期和信心回暖。

　　陈文静认为，房地产市场经历2022年的深度调整后，当前购房者置业情绪、企业端市场信心均尚未扭转，确保房地产市场平稳发展的目标下，提振供需两端市场信心仍是当下解决问题的关键。明年房地产企业端和需求端支持政策均有望继续加力。

　　此番会议明确提出支持住房改善消费。陈文静指出，2022年1-11月，全国各地出台房地产需求端政策接近千条，但更多政策发力在刚需购房群体，2023年支持改善性住房需求的政策有望进一步强化，特别是核心二线城市，政策优化空间较大，换房链条有望更加畅通。

　　许小乐也认为，未来预计还会有一些降低首次购房和改善性换房成本、增加信贷支持的政策出台。

　　“房住不炒”在2016年中央经济工作会议上被首次提出。业内专家认为，此次会议重申“房住不炒”释放明确的信号：楼市调控政策的方向一直是稳定不变的，房地产不可能重回“短期刺激经济”的老路上。今年以来的各项支持性政策是对过去两年执行环节部分过于严厉政策的纠偏，而非调控政策的转向。

　　从中长期看，会议强调，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。李宇嘉指出，2020年以来，国家强调房地产新模式，这一次突出“平稳过渡”意味着行业转型需要把握好节奏，房地产业告别“高负债、高杠杆、高周转”势在必行，但这些是要在长期内实现的，不能毕其功于一役。这体现出房地产调控更加注重系统思维，要统筹好短期与长期、增长与转型的关系。

　　2022年的新房销售大降是意料之外情理之中的深度出清，同时也带动销售规模与真实住房需求相匹配，接下来市场不具备继续大幅下降的基础。新增供应压力的减少有助于缓解市场库存去化压力，并与中枢下行的需求形成新的平衡。

　　销售总量平稳。2023年市场销售额与2022年大体持平，预计全国新房市场销售额同比基本持平，二手房市场销售额略有修复。保交楼取得实质性进展之后，消费者对购买新房的观望情绪在很大程度上得到缓解，近期积压的部分延迟购买需求有望在2023年逐步释放，带动全年新房成交量略高于新的需求中枢11亿平。二手房成交略有修复主要受益于两方面。一是二手房市场弹性大，下行期先于新房调整且调整幅度更大，修复时同样快于新房市场。二是换房政策利好加快兑现。换房退个税政策将于2023年底到期，叠加核心城市改善需求支持政策的落地，部分改善换房需求可能在2023年释放。

　　全年价格趋稳。重点城市市场价格预计二季度到年中企稳。至2022年11月，贝壳50城中除北京、上海等个别城市二手房价格略高于去年同期外，其他46个城市价格均同比下跌，部分城市房价已实现较为充分的价格出清。2023年一季度大部分城市新房市场仍处化解库存阶段，新房二手房价格有继续调整惯性，随着价格出清，成交量在二季度后重回修复通道，价格将逐步企稳。下半年核心城市房价在长时间回调后有望小幅回升，带动全年价格整体平稳。

　　新房二手房市场联动性更高。2022年下半年，新房交付风险使得消费者对新房风险规避情绪急剧上升，进而出现无交付风险的二手房市场韧性强于新房市场的局面。随着供给侧对保交楼和优质房企的支持深化，房企资金压力实质性缓解，购买新房的保障得到加强，加上改善换房需求的释放，一二手市场的联动同步性有望增强。

　　核心城市核心区市场稳中有升。全国整体市场成交量基本稳定，背后是区域结构的进一步分化，头部市场将占据更高的份额。过去三年，市场持续向长三角、大湾区、京津冀、成渝四大核心城市群和部分核心城市集中。这些城市过去人口净流入较大，需求提升快，但部分核心区新增住房供应跟不上，依然面临住房供需缺口。除了城市之间的分化，城市内部分化也将延续，核心区拥有更坚实的人口和产业支撑，其市场份额、价格走势都将表现出更强韧性。