原标题：2020年70城房价成绩单：一线城市中仅有上海全年上涨 天津等26城跌回一年前

　　2020年，尽管新冠疫情来势汹汹，中国房地产市场的表现仍超出预期：全国平均房价首次进入万元时代，新房、二手房销售金额创下历史新高。

　　同时，重点城市之间的分化也愈加明显。1月15日，国家统计局披露了2020年最后一月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。搜狐城市通过梳理全年70城房价变动情况，发现了这些值得关注的事——

　　在新房方面，广州受疫情影响，2、3月新房价格环比下跌，北京4、11月份环比下跌，深圳则在年终的12月份小幅下跌。在二手房方面，北京2月环比下跌，广州2、3月环比均下跌。相比之下，全年上涨或持平的上海楼市显得异常火热。

　　2020年上半年，受“公民同招、民办摇号”政策的影响，上海学区房迎来一波“哄抢潮”，使得全年学区房成交量同比上涨37%，成交价上浮8.7%。下半年，9月、11月两轮落户政策的松动又使得上海楼市进入一轮“抢购潮”，11-12月二手住宅成交量分别达到3.2万和3.9万套，连续两个月突破4年来新高。

　　自去年二季度以来，上海商品住房市场便持续供不应求。全年新建商品住宅新增供给面积778.6万平米，同比增长1.5%；成交面积达到917.8万平米，同比增长23.1%，创近4年来新高。源源不断的购房需求，一定程度上拉动了房价的上涨。

　　广州与深圳则是两个“极端”：深圳在上半年一路猛涨，广州则在下半年强势上扬。2020年上半年，深圳二手房成交4.4万套，创近4年新高，房价涨幅高居全国第二。7月最强调控新政出台后（详见《最强调控新政落地》），深圳的涨势才逐渐回落。广州则受益于上半年多区放松限购，和下半年深圳、东莞楼市调控逐渐收紧，接收了部分外溢的购房需求，带动了房价的上涨。

　　除个别月份以外，北京过去一年房价涨幅与其他一线城市相比偏低，仍保持“稳”字当头的态势。2020年是北京“限竞房”集中交付的一年，一定程度上平抑了房价上涨态势。不过，北京房价涨幅虽然不高，但成交量却不低。根据中原地产数据，2020年北京新房住宅实现网签4.9万套，二手房成交16.9万套，分别创最近5年和4年的新高。

　　如果把时间拉长一些就会发现，天津二手房价格已经下跌了很久，截至去年年底已持续18个月，主要原因就在于住房市场明显的供过于求。

　　2017年，天津迎来史上最严的“330”楼市调控，让一年前还热火朝天的楼市迅速降温。当年，天津新房成交12.71万套，同比下降45.73%；二手房成交9.4万套，同比下降50%。

　　而此前出让的地块，却在2018年陆续大量上市，供过于求的局面开始形成。2018年，天津新建商品房供应量为1791万平方米，成交量仅有1204万平方米。截至去年11月，天津商品住宅库存面积达到3759万平方米，是全国重点城市中库存量最高的城市，去化周期长达32.8个月。

　　新房卖不完，二手房市场也十分低迷。某全国性房企天津公司营销经理郑森在接受媒体采访时表示：“天津的二手房存量很大，目前挂牌量去化周期接近3年。”

　　郑州的情形也是如此。数据显示，目前郑州二手房市场库存已经超过10万套，市场上已经有不少小区库存量达到了2017年的2-3倍，成交量却不及往年同期水平，不难预见未来很长一段时间内，二手房市场都会是买方市场。

　　除天津、郑州之外，二手房价格全年下跌或持平的城市还有贵阳、牡丹江、北海和南充。这6个城市，也是过去一年里二手房价格同比下跌幅度最大的城市。

　　我们以国家统计局公布的2020年12月数据为基准，发现共有26个城市二手房房价跌回了一年前。

　　全年下跌的牡丹江以10%的同比跌幅高居榜首，南充、天津、郑州、北海和贵阳紧随其后。还有重庆、青岛、济南、太原、哈尔滨等重点城市，也赫然在列。它们或因库存较大，或因人口流失，最终造成供过于求、房价下跌的局面。

　　其中，郑州、济南、太原、泸州、韶关、南充、牡丹江、常德、安庆、北海这10个城市，新房价格也同样跌回一年前，可以说是“全面失守”。

　　面对房价下跌、城市竞争力和吸引力下降的情况，多个城市也出台了相关政策刺激楼市。比如青岛天津放宽落户条件、太原降低人才购房门槛、济南郑州加大人才购房补助、南充等众多三四线城市直接发放购房补贴等等。

　　新房方面，银川以14.2%的同比涨幅高居榜首，唐山、徐州也达到10%以上，还有成都、无锡等9个城市同比涨幅超过6%。二手房方面，深圳以14.1%的同比涨幅一骑绝尘，徐州、银川等13个城市同比涨幅超过6%。

　　这些城市中有些是因为经济实力与城市吸引力俱强，比如北上广深；有些是因为近两年人口增长迅猛，比如杭州西安成都；有些是因为环境优美适宜养老，比如厦门昆明三亚扬州；还有些是因为区位优势，承接了中心城市外溢，比如无锡惠州唐山；更有些是因为曾经涨幅较小，如今市场被激活以致补涨，比如银川西宁等。

　　2020年7、8月，国家有关部门连续两次召开座谈会，14个城市被点名参会，大部分涨幅较大的城市都在此列，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、沈阳、成都、宁波、银川、唐山等。徐州也因房价上涨过快，被多家官媒点名。

　　此后，多个城市收紧了楼市调控，抑制房价上涨过快。比如去年7月，深圳出台了“史上最严楼市新政”，提出升级限购、收紧豪宅税、提高离婚买房门槛等八大重磅举措。下半年，宁波、杭州、南京、无锡、沈阳、成都、唐山、银川、徐州、西安等多个涨价过快的城市陆续出台措施，加码楼市调控。

　　房价牵动着每一个人的心。在已经到来的2021年，重点城市房价走势又将有何变化？

　　中国社会科学院财经战略研究院在《中国住房发展报告（2020-2021）》中预测，2021全年商品住房价格同比增幅可能会维持在5%左右。从空间类型上看，还存在四类机会区域：一是人口集中流入的地区，大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇；二是人口众多、经济发达的二线城市及周边区域城市；三是人口众多、经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市；四是拥有独特的环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。

　　贝壳研究院也给出了一致的预测：2021年市场总体平稳，价格上涨幅度收窄到5%左右。

　　同时，贝壳研究院还给出了几大城市群重点城市的具体预测。长三角城市房价涨幅靠前，土地成交均价涨幅较高的上海、宁波、无锡、南通，以及常住人口增量较大的上海、杭州、宁波等城市，2021年房价涨幅将在5%-10%之间。

　　珠三角市场或降温。2020年深圳、东莞、中山、惠州等城市住宅用地成交量同比增长在2倍及以上，新房供应量预计会明显增加，2021年价格涨幅将明显收窄或下跌。而广州近两年房价相对平稳，在人口增长的支撑下预计2021年价格继续上涨，保持在5%左右。

　　环渤海区域城市新房、二手房库存普遍较高，且受累于城市长期经济及人口基本面不强，价格不会有明显上涨。核心城市北京二手房需求扩大，或带动价格小幅上涨；但新房库存仍高，预计价涨温和。

　　西部重点城市表现分化。成都在2020年三季度调控加码，但由于政策力度不大，需求受影响较小，价格或将继续上涨，预计仍在5%左右。重庆二手房市场库存去化处在相对正常区间，市场将继续延续平稳态势。西安2020年宅地供应增加，预计2021年市场供不应求矛盾极大缓和，价格或有所下跌。

　　但无论如何，“房住不炒”仍是不可动摇的底线。岁末年初，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”，规定了房地产贷款与个人住房贷款的比重上限。它与去年针对房企的“三道红线”一起，构筑了中国楼市调控的信贷防火墙。这些举措，无疑正在逐步触及高房价的根源，也再一次证明“房住不炒”的底线不容动摇。

　　[2]中国住房发展报告（2020-2021）.中国社会科学院财经战略研究院

　　[6]二手房分化：广州连续6月成交破万套，郑州连跌16月. 丁祖昱评楼市