刚刚过去的这周，新“国五条”细则中二手房交易按差额所得20%征收个人所得税新闻成为了舆论的焦点。这条新政对房地产市场究竟意味着什么？会引发房价上涨还是下跌呢？

　　“去年我看了一年的房子，一直等房价跌，没想到到了12月房价和股市一样突然就上去了！一涨就是10%！1月下旬的时候我们家里就该不该出手买房分成两派。我认为房价这样涨下去，3月两会前后中央肯定出台新政压一下，到时市场观望情绪强烈，买气大减，砍价余地会更大，说不定房价会跌回去年12月前的水平。但我父母坚决不同意，说不能再等了，就算再出什么政策也只是‘空调’。最后拗不过我爸妈，过年前最后一个交易日也没还价就把看中已久的房子给买下了。”上海人小董心有余悸地说道，“没想到过年后房价又涨了，更没想到的是，新‘国五条细’则竟然把个人所得税提到这么高，要是晚两个星期签合同，说不定我就得多付10多万元呢！”

　　小董的情况和心态在当前楼市中很具有典型性，与其他还在犹豫该不该出手的刚需族相比，年前就已经出手买房的小董显然幸运得多。2月20日新“国五条”出台时，许多人都认为新政只是老调重弹，毫无新意，温柔一刀，摆摆样子，并认为实施细则不会很快出台。谁知9天后迅速出台的新“国五条”细则却让所有人傻了眼。为了规避二手房交易一律按差额所得20%征收个税的新规定，许多刚需这才如梦方醒，忙不迭地签下了自己看中已久却一直在等待房东降价的房子。

　　3月4日，细则出台后的第一个交易日，沪深股市放量大跌，以“招保万金”等地产股为代表的49只个股跌停，这也从一个侧面反映出市场对今后调控继续升级并朝一手房市场开刀表示担忧。

　　无独有偶，北京、上海、南京、天津……这几天微博上流传最广的就是各大城市房地产交易中心爆棚的照片。3月4日，上海浦东新区房地产交易中心在早上9点开门前就已有上千人排队等候，直到凌晨2点多许多人依然没能完成交易手续。同一天，南京原“江南八区”共受理市民房产交易登记1571份，这个数据接日的8倍。更令人感到惊讶的是，这一天南京全市开出了1600多张单身证明，单身证明业务量远远超过婚姻登记。最让人哭笑不得的是，有人刚办完离婚登记，就要开单身证明，显然是为了规避限购政策，急着赶上“缴纳房价1%个人所得税”这一政策取消前的“优惠税收”末班车。

　　人的智慧是无穷的。新“国五条”细则出台后的第三天，微博上就流传着一个可以避免缴纳差价20%个税的避税方法：第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男(如果有房产的话)；第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共有、第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女；第五步，各自复婚，交易完成！当然，这种方法更多地体现了网民对新政的调侃，从法律的角度看，这种做法显然风险太大。

　　如今，购房者最关心的话题是：新“国五条”细则将何时落地？末班车还有多少时间可以赶？这个问题恐怕目前还没有确切答案。

　　另一个购房者关心的问题是：力度如此之大的新“国五条”细则会否出现先紧后松或者在落地后会受到地方政府软抵抗的情况？因为从经济学原理上说，并不是税率定得越高，政府能收到的税就越多。如果个税税率超过了一定的阈值，就会导致房产交易迅速减少，使得实际税收大幅下降，这可能是政府不愿意看到的，因此可能会出现房屋原值信息查询系统因各种原因迟迟无法交付使用的情况。

　　对此，姜伟新近日表示“国五条”并不存在先紧放松的可能，他说：“文件出来了，要执行。就如同所有新政一样，需要执行一段时间后回头再看。”同时新“国五条”也不会像媒体猜测的在施行一段时间后退出，反而“也许会更加严格”。在楼市调控上不存在“先干干看，心里还没谱”的情况，国务院发文意味着对后续效果“心里有谱”并有决心。

　　而对于社会上普遍存在的新“国五条”细则会“误伤”改善性需求和刚性需求的担忧，住建部副部长齐骥表示，如果新‘国五条’细则执行起来发现问题，会有保护措施。楼市调控细则实际已包含在五条措施中，但还需各地方政府“翻译”成可操作的具体条款。另外，各地方政府需要制定并发布当地房价调控目标。他透露，地方细则出台时间为3月底，不存在房价上涨过快城市先出台、上涨相对较慢城市后出台的问题。

　　不过对于新政是否真能把房价打下去，不同人有着不同的看法。中央财经大学税务学院副院长张广通认为，市场和舆论对新“国五条”细则的反应似乎有些过度了。因为就法律条文来说，转让不动产毛收入减去成本的余额征收20%个人所得税是早有明文规定的，并非新政。只不过过去可以有两种计算方法供选择，在房价连年快速上涨的环境下，选择房屋总价1%的方式缴纳个税显然更划算。如今强调按照差价20%征收，就是针对目前房地产市场投资投机倾向过于活跃而推出的政策。这必然会遏制拥有多套房的需求，使得量价齐升的楼市得到有效遏制。

　　不过长期从事房屋中介工作的小张却表示，由于过去10年房价总体呈现上涨态势，二手房市场普遍是卖方市场，作为强势方，卖家在挂牌时往往只报一个净到手价，剩余的一切税费都由买家承担，只要供求关系没有发生根本改变，这次交易税费的增加最终也会由买家承担，实际上最终只是增加了买家的购房成本。从经济学理论上说，政府虽然可以规定房屋交易个人所得税由卖家承担，但却无法用立法规定真正负担个税为哪一方，这只能由市场交易双方中相对缺乏弹性的一方承担。对小张个人而言，他更担心的情况是：此次个税政策调整会大大增加“非满五年”或“不唯一”的房屋的税费成本，如此巨大的增量税费负担恐怕很难让买家心甘情愿接受，从而导致买卖双方心理预期差异增大，最终结果只能是二手房成交量迅速下滑。“最近几个月我们门店生意刚刚有了明显起色，现在这么一来，恐怕又会迎来一波新的中介关店潮了。”小张忧虑地表示。

　　知名地产评论员蔡为民也认为，新政实施后部分买家会选择观望，部分等不及的买家则会进入一手房市场，从而在二季度推高一手房价格，到了三季度可能会反过来倒逼二手房价格上涨。新国五条只是一种“技术阻挡”，无法改变一线城市的上涨趋势，只是将其上涨模式由直线变成锯齿。

　　经济学家李稻葵则从可操作性的角度指出二手房交易征收20%个税看上去很美，但实施起来很难，因为配套机制缺位，购房成本不好计算，尤其是装修成本。他举例说：“100万元买的房子，今天要卖150万元，但50万元的差价并非全由房价上涨导致的，也许其中有20万元是装修费，而且装修还花了主人不少的创意心思。这怎么算？”因此李稻葵建议，相比对差价的20%征税，还不如对房屋销售总价收一定比例的税，可以在目前1%的基础上提高一点。

　　经济学家陈志武更担心的是，税收是上调容易下降难，目前我国房产交易环节征收的各种税费已经偏多，将来还要开征房产税，这次提上去的个税就更难下来。但是政府不能总把征税作为经济调控工具，因为调控是短期，而税收的影响则是长期的。

　　还有不少专家认为，应该更多在存量房上做文章。潘石屹在回复记者提问时就分析认为，中国目前人均住房面积已超35平方米，从住房总量上看并不缺，正常的市场中根本无需担心房价上涨的压力。问题在于有人房多，有人没房。因此真正解决问题的办法不是堵而是疏，即应该从第三套房开始征收房产税，逼出那些买房后空关浪费资源的投资客，从而加大市场供应量，房价自然就降下来了。与此同时，免几年二手房交易的各种税费，让二手房市场充分流通起来，最终实现居者有其屋的理想。

　　尽管未来房价走势还存在诸多不确定因素，但可以肯定的一点是：在新“国五条”细则正式实施前的这波房产交易“末班车”行情将很快结束，随后而来的必定是市场重新回到观望状态，成交大幅下降，市场再度冷却，恐怕这也是出台这一新政的意图所在。

　　对二手房交易差价征税并非中国独有，许多发达国家也有，但与我国的规定相比，他们的规定更加细致，比如法国就是典型。

　　在法国，征收房屋交易个人所得税的标准也和我国一样，一看房屋数量，二看房屋持有时间。从数量上看，如果卖家出售的是所谓“主要住房”，即家庭成员平时居住的第一套房产，那么即便是卖了赚了大钱也不征税。在主要住房以外的二套以上的其他房产，交易转让的增值部分需要收税19%，外加个人收入本来都要承担的一般性个人所得税15.5%。

　　既然要算增值，那么就要计算所交易房产最初的价格，不仅是买房本身的价格，还要加上购房时的手续费、公证费和装修成本。计算出转手差价后，也不是简单地乘以19%，而是考虑该房产在房主手中的持有时间。持有年数超过5年，给予转手差价一定折扣：持有6~17年每年给予应缴税总额2%的折扣，18~24年每年给予4%的折扣，24年以上每年给予8%的折扣。即持有时间越长，交易时税负越低，如果拥有住房超过30年就能完全免除交易增值税了。

　　另外，在19%的基本税率基础上，如果转手交易增值超过5万欧元，将会适用于超额累进税率，比如超过25万欧元时，交易税率就会增加6%。这样的规定，能够有效鼓励自住性购房，同时对投机性的购房也能起到一定的抑制作用。相比于我国“满五年且唯一生活住房”可免征房屋交易个人所得税，除此之外一律缴纳20%差价个人所得税的规定，法国的规定显然更加人性化，尽可能避免了误伤刚需，值得我们学习。

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