2024年楼市已行至中场，政策效果如何？市场预期是否有所回升？购房者还期待哪些政策落地？红网房产特别推出“年中焕新季”策划，重点聚焦行业产品力、服务力升级，“以旧换新”等一系列楼市新政的落地效果，以及本土购房者置业心理与消费需求的变化。2024年上半年，有哪些新政策推动着长沙楼市变化？

　　长沙市住房公积金管理委员会发布了《关于明确2024年个贷倍数的通知》（以下简称《通知》）。根据《通知》，2023年底长沙市住房公积金个贷率为86.84%。《通知》明确，个贷率介于85%和90%之间，长沙市缴存职工（含省直分中心）可贷额度按照借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的14倍计算。本《通知》自2024年2月1日起施行。

　　长沙多个房地产开发项目进行了“商改住”，部分出让地块在规划阶段也重新调整了商住比例。根据调整后的规划公示，该批次地块由1:9商住用地调整为纯居住用地，控高也由之前的100米调整为150米，容积率3.5保持不变，同时优化公共停车位和幼儿园的配套建设。

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　　2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，维持不变；5年期以上LPR为3.95%，较上月下降25个基点。

　　此前，长沙首套房商业贷款利率为4%（LPR-20个基点），首付最低为20%；二套房商业贷款利率为4.4%（LPR+20个基点），首付最低为30%。本轮降息后，首套房商业贷款利率可调整至3.75%、二套为4.15%。

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　　央行公布了最新的贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.45%；5年期以上LPR为3.95%，下调25个基点。本次下调后，长沙首套房房贷利率最低将降至3.75%。

　　易居研究院研究总监严跃进指出，此次最大的亮点是，LPR的下调幅度非常大。从历史上的调整来说，中国共有8次五年期LPR的下调，但过去下调幅度一般都在5—15个基点。而此次一次性下调了25个基点，属于历史上降息最猛的一次。

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　　长沙市工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室印发《关于进一步优化我市社会投资房屋建筑工程项目审批流程的通知》（下称《通知》）。《通知》明确，围绕破解社会投资房屋建筑工程项目报批报建过程中的堵点难点痛点问题，参考先进城市经验做法出台若干改革措施，进一步简化审批环节、优化审批流程、强化审批保障，实现“项目从拿地到预售不超过180天”的目标。

　　长沙市房地产平稳健康和安全运行协调小组印发《关于建立长沙市房地产融资协调机制的通知》（以下简称《通知》），根据《通知》，融资协调工作小组下设综合协调组、金融支持组、审批服务组、闭环管理组等4个工作组。其中综合协调组将积极搭建政银企对接平台，对接银行金融机构和辖区政府按要求报送房地产项目“白名单”，组织实施房地产项目“白名单”统计监测和周调度、月通报等工作机制，推进“白名单”制度常态化。

　　记者从湖南省直单位住房公积金管理中心了解到，根据长沙市住房公积金管理委员会《关于明确2024年个贷倍数的通知》文件精神，自2024年4月1日起，省直公积金中心缴存职工可贷额度按照借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的14倍计算。本通知执行之前贷款资料已进窗的按原政策规定执行。

　　4月4日，人民银行湖南省分行发布，4月1日起，湖南省阶段性取消岳阳市、常德市、湘潭市3地新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限。加上此前的株洲，至此，湖南已有4地取消首套房贷利率下限。“地板价”房贷扩容，4月多地跟进取消首套房贷利率下限。3.35%首套房贷已不罕见，息差承压下房贷进一步下行空间有限。此次取消首套房贷利率下限的岳阳、常德、湘潭，此前已在下限下调之列，分别自2022年11月、2023年1月将房贷利率下限降至LPR-60个基点。“长沙二手房存量房市场庞大，但转手周期较长，限制了改善性购房需求释放，‘以旧换新’为打破这一困局提供了路径。”

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　　4月12日，《关于申报 2024年装配式农村住房建设试点项目的通知》（以下简称“通知”）发布。通知要求，申请纳入2024年装配式农村住房建设试点计划的项目必须同时满足4个条件；规定2024年装配式农村住房建设试点项目申报须建房人以个人（企业）为单位，向建设点所在地的村（社区）提出书面申请，附建房协议和竣工照片，填报装配式农村住房建设试点申请表。明确各相关单位要严格按照要求提供申报资料，并对申报信息和申报资料的真实性、完整性负责，严禁弄虚作假。各区县（市）住房城乡建设局于2024年9月30 日前将本区县（市）申报资料报送至市住房城乡建设局村镇建设处，逾期不予受理。

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　　长沙市住房城乡建设局印发《关于支持居民购买改善住房的通知》，长沙楼市推出了“以旧换新”政策，享受首套房优惠，并放开限购等。《通知》显示，“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠。

　　长沙市住房公积金管理委员会发文，进一步明确职工在长沙市购买新建商品房申请住房公积金贷款的，其最高贷款额度提高至80万元，生育三孩的职工家庭住房公积金最高贷款额度提高至90万元。湖南省直单位住房公积金管理中心同步执行。

　　长沙市住房和城乡建设局印发《关于支持居民购买改善住房的通知》，即日起，全市范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度；同时不再审查购房者资格条件。

　　长沙市住房公积金管理委员会印发《关于调整我市新建商品房住房公积金最高贷款额度的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确，职工在长沙市购买新建商品房申请住房公积金贷款的，其最高贷款额度提高至80万元，生育三孩的职工家庭住房公积金最高贷款额度提高至90万元。4月19日起施行。

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　　4月30日，长沙市住建局就执行细节答疑并明确，鼓励市场经营主体结合自身经营计划，按市场化原则组织实施。市场经营主体组织实施购房“以旧换新”主要有两种方式：一是开发企业单独推出“以旧换新”购房方案，换房人与房地产开发企业签订“以旧换新”协议，房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”(建议不少于90天)。二是开发企业联合中介机构共同推出“以旧换新”购房方案，换房人可与房地产开发企业和中介机构共同签订“以旧换新”协议，房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”(建议不少于90天)。

　　根据《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》规定，自2024年5月18日起，中心对新发放的贷款按调整后利率执行。

　　据中心相关负责人介绍，5月18日起，湘直公积金1-5年期（含5年）首套房利率调整为2.35%，二套房利率为2.775%；5年期以上（不含5年）首套房利率为2.85%，二套房利率为3.325%。

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　　中国人民银行发布《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》（以下简称《通知》）。《通知》规定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。各地明确2024年5月18日（含）以后发放的个人住房公积金贷款，按照调整后的利率执行。另外，2024年5月18日（不含）前已经发放的个人住房公积金贷款，本年度内执行原利率，自2025年1月1日起执行调整后的利率。

　　央行连发三通知，降首付比、降公积金利率、降商贷利率，堪称“史上最强新政”。今日，记者从长沙市住房城乡建设局获悉，中国人民银行、国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例和商业性个人住房贷款利率等相关房贷新政策已在长沙落地执行。房贷最低首付15%，5·17新政策长沙已执行。

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　　记者从长沙市房屋交易管理中心获悉，日前，该中心发布了《关于鼓励房地产开发企业自愿实施“购房无理由退定”承诺服务指引的通知》（以下简称《通知》），《通知》鼓励开发企业自愿实施“购房无理由退定”承诺，对实行“购房无理由退定” 的开发企业实行动态管理，建立“购房无理由退定”诚信名录库。《通知》适用于湖南湘江新区（岳麓区）、芙蓉区、 天心区、开福区、雨花区、望城区，长沙县、浏阳市、宁乡市可参照执行。

　　记者从湖南省直单位住房公积金管理中心和长沙住房公积金管理中心了解到，2024年公积金最高缴存额，由上一年度的7270元提升至7512元，最低缴存额194元保持不变。2024年度缴存基数和缴存比例调整将于2024年7月1日至9月30日开展。住房公积金缴存基数为职工本人上一年度月平均工资，即上年度工资总额除以12，工资总额按《关于工资总额组成的规定》（国家统计局1990年第1号令）计算。

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　　长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局今日联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》（下简称《通知》），明确长沙市辖区范围内，将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批；已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。

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