我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　提问：汉叔，你好，为什么武汉的房价涨不动？为什么武汉房产的保值性这么差？

　　汉叔：你好，首先板块分化是常态，远郊和主城的价格差会拉的越来越大，核心板块的房子啊，越来越贵，远城区的房子掉价厉害，因为武汉60%的新房供应在远郊，进一步挤压了当地的二手房市场，房价自然跌跌不休，反而学区属性强的房子一枝独秀，中产和改善人群强占了学区房市场，需求集中释放，价格水涨船高。第二，武汉近五年供应量井喷，资产价格被弱化，；第三想在武汉买到保值的房子，就一定优选了供需失衡的板块，需求量有暴击的机会，供应量又极其的稀缺。

　　提问：汉叔，你好，89.请问预算在120万左右，想在武汉买房，请问武汉买哪里比较好呢？汉叔：你好，总价130万以下买房的刚需不要相信房价上涨这个话，即使楼市回暖，涨不涨的跟咱没有太大的关系，就考虑一点就是流动性，五年前你说谁能想到目前的房价会是降呢？现在武汉的二手房的挂牌量已经20万套了，很多二手房业主的房子挂了一两年了都还卖不出去，其实最主要的原因，就是因为目前武汉的城镇化率已经达到了85%，本地的需求是有限的，人口红利已经进入了尾声，所以说我们要把流动性放到第一位，流通好的二手房不会在你着急卖房的时候割肉降的很多，在一六年去库存的政策刺激下呢，武汉130万左右的房子，去化量是非常大的，但是呢，根本就没有这么多实际需求，很多房子现在租都租不出去，随着房价贬值，很多又集中抛售，买房的呢，就那么多，还有很多新房可供选择，他们的眼光也会越来越挑剔，所以说呢，刚需买房一定要选择房龄在五年以内，学校，地铁、商业这些，至少要占到两样以上，户型不能选带缺陷的

　　提问：汉叔，你好，我毕业几年在光谷工作，最早为了上车买了一套关山大道的保利茉莉公馆一套42平的房子，二手价挂牌接近100万，现在手上还赞了30多万，也只能买一套小户型房子，我想请教我该如何投资啊？

　　汉叔：你好，按武汉目前的购房政策，一个人只有两张房票。按照你目前的持房质量，即使你用30万首付购置第二套小户型，都不是高质量的房子。我非常建议你卖掉目前的房子，然后联合手上的钱，购置一套户型及面积都更优质的房子，同时你还可以有一张房票在手，未来依然保留购房资格。目前武汉二手房市场处于买方市场，可能实际销售的价格低于你的预期，但是今年至明年初都是比较好的整备房子质量的时期，卖买皆宜。

　　汉叔：你好，硚口区是老牌区域之一，交通便捷、生活配套设施完善，在硚口区买房价格普遍较高，尤其是高端社区或花园洋房项目，其他普及住宅部分与中心附近楼盘价格工业化区差不多。就江夏区而言，作为一个新兴的区域，区域内新建小区环境好，更新率高，而且以自然环境和休闲度假为导向，如果你喜欢成熟老牌区域的文化底蕴以及丰富的购物、餐饮等消费体验，同时为高端社区支付较高的价格标准，那么硚口区可能是理想的选择。另一方面，如若希望获得现代化城市生活便利和自然风景资源的结合效果，则应倾向于江夏区。

　　汉叔：你好，武汉楼市的刚性住房需求正在崛起，自住客户成为本轮回暖的大赢家,光谷中心城失去了往日的风光，四新却逐渐壮大。在2022年，主城区的汉阳和青山成为最热门的板块，二环外首套首付2成、首套利率仅3.9%的政策进一步降低了买房门槛，而东湖高新则因其产业优势排名第二，近年来，投资客们对于武汉的买房逻辑正在发生变化，现在强调“房住不炒”，这个趋势反映出市场的重要变化，以前追求短期投资收益的投资者退出市场，而自住需求开始崛起。从数据和市场趋势来看，四新击败光谷并不是偶然事件，四新降价也是吸引买家的原因之一，但另一个更重要的原因是这个区域地处武汉新二环，规划齐整，宜居属性强。在这样的市场背景下，对于今年想在武汉买房的人来说，应该更多考虑自住需求。同时，对于持有硬伤二手房的人，也可以利用回暖窗口期抛售，并置换成一套高价值资产以保值升值。