9月临近，合肥第三批次集中供地也将来临，而近日关于此次土拍也传出了不少小道消息

　　近日，据微博@合肥川哥爆料，合肥第三批次集中供地规则将迎来史诗级调整，4条政策每一条都正中每一个购房者的心。

　　第一条政策将所以出让地块实行毛坯销售和毛坯交付，不允许加精装售卖，这一点上在一定程度上是维护了购房者的利益，一是房价可能会相对便宜，目前市面上很多精装房项目以“免费送精装修”来吸引购房者，实际上，很大一部分的装修费直接被加进了房价。其次，对于不需要装修的购房者来说，可以省下不少钱。

　　二是装修费用支出明确，毛坯房装修，所有环节都要亲力亲为，即使选择装修公司，装修费用总成本可以掌控。

　　三是装修质量有保证，由于精装房的装修是开发商量产的结果，一个楼盘项目共有几百套房子，装修质量可能会存在一定的问题。

　　此次合肥还将首次实行现房销售政策，据微博@小鳄鱼在合肥爆料，该项政策将用在政务区821小区地块上，入市时间可能会到2025年。

　　2018年10月份。合肥市房管局网站就挂出了《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》。

　　明确房地产开发企业进行新建商品房现房销售前，应当到房地产行政主管部门办理新建商品房现房销售备案手续。房地产行政主管部门应当优化、简化备案手续，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。

　　2021年底，《合肥市“十四五”住房发展规划》发布，规划表示要“完善商品住房预售管理制度，适时开展商品住宅现房销售试点。”

　　目前，房地产开发规模较大，就某一项具体房地产开发项目而言，如果购买的是期房的话，大家根本不知道一两年之后到交房的时候会出现怎么样的变动，也不知道会不会如期的交房。特别是有些高负债率的企业，甚至会出现开发商“跑路”的情况，致使大家购买的房子成为“烂尾楼”。

　　不过值得注意的是，目前合肥第三批次集中供地官方信息尚未出炉，网传信息与实际情况可能有差别，仅供参考。

　　8月16日， 淅江省杭州市规划和自然资源局发布《关于公布2022年杭州市区第三批住宅用地集中出让的公告》。公告显示，第三批住宅用地集中出让共19宗，面积1568亩。

　　轮供地有来自钱江新城二期、滨江、艮北、庆隆、笕桥等热门板块土地出让，19宗地块中，杭州主城区占15宗，萧山、临安、富阳均无地块出让。

　　据悉，本次挂牌出让宗地设定土地中止价、上限价格（溢价率不高于12%），当土地竞价未达到中止价时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价达到中止价时，网上竞价中止，转为在此价格基础上通过线下一次报价的方式确定竞得人。

　　8月18日，北京市规自委发布2022年度第三批次商品住宅用地出让公告，共18宗地块等待出让。

　　值得注意的是，18宗地块中有13宗地，将在达到最高限定地价之后竞现房销售面积，竞现房销售比例超过70%。

　　所谓的预申请机制，是指北京市规自委提前通过预申请公告的形式公布地块信息，如果地块被企业预申请，则顺利进入挂牌环节。预申请公告包括每宗地的竞拍方式、土地合理上限价格及各类竞拍内容上限、房屋销售价格、方式以及相关竞买规则等内容，便于企业提前开展研究。

　　北京作为全国楼市新政的先行者，这次集中供地出现大规模竞现房销售或有示范意义。

　　目前土拍市场可以用一个次形容，“冷到冰点”！让楼市未来的发展也变得扑朔迷离。

　　曾经那一场场腥风血雨般的土拍，但如今尽皆已经远去，与此次土拍的场景难以重合。

　　唯一能倔强的，可能就是楼面地价并不算低，热门区域依旧火，出让地块还能勉强成交。

　　从合肥前两次的土拍情况便能看出，央国企已是主力军，民企身影屈指可数，县域土拍底价成交，流拍的流拍，取消出让的比比皆是。

　　目的很明确：总部放点水、地方政府和金融机构让点利、国企央企出点力，三位一体，把这两年扛过去，把新常态建立起来，顺便让大家适应和接受新常态。

　　再者，集中拿地本质上就是“烧钱”游戏，这决定了土地拍卖市场必然是头部房企的角力场。“两集中”供地新规实施下，央企背景的开发商及部分民营龙头地产商资金实力雄厚，明显获得更多土地，行业资源优势将进一步集聚。

　　继2020年试点实施“三道红线年又推出了土地“两集中”新规，房地产市场调控再度升级。

　　“两集中”实行以后，土拍市场逐步回归理性，对房地产企业而言，土地是最重要的生产资料，不参与“两集中”土拍或意味着将面临无米下锅的窘境。

　　“土拍”呈现“冰火两重天”景象。新的集中供地出让模式，打乱了不少房地产企业的拿地计划，提高了其对地块的把握和资金的安排难度，部分房企颇有措手不及之感。这映射出政策转型时期房产商的复杂心理。

　　为应对“两集中”供地新规，房地产企业不仅要重点对城市发展潜力、市场周期进行更精确研判，最大化利润空间和竞价力；同时，合作开发、收并购、旧改转化等都将成为增加土地储备的重要模式。

　　地方政府控制土地溢价率的同时，拍卖价格也要能够覆盖自身的拿地支出，毕竟收储土地成本高昂。如何才能实现房价不涨、地价不亏，新的土地拍卖方式必然在各方反复博弈中形成。经过两轮的拍卖实践，新的土地市场规则有望进一步成熟完善，土地市场逐步向理性回归。

　　在“两集中”土拍新规下，房地产企业在竞拍月份要缴纳大量的保证金。同一时段支付巨额土地出让金，无疑对其现金流匹配和融资能力提出了更高要求。归根到底，集中拿地还是烧钱的游戏，这也决定了土地拍卖市场是头部房企的角力场。

　　2016年，为应对全国不断刷新历史的新地王，各大城市开启新的土拍规则，“熔断+抽签”、“熔断+竞自持”、“熔断+竞现房销售比例”等相继出台。

　　2019年，杭州首开先河，升级土拍规则，不仅限房价、最高单价，还采用“封顶+竞自持比例”方式，引得其他城市纷纷效仿。

　　土拍市场向来是房价走势的风向标，一方面代表着开发商对于城市、片区发展的信心，另一方面则代表着该地块未来的售价，也因此“地王”亦或是土拍高价成交往往被房企和置业当做宣传背书。

　　房地产市场不是不能冷，过去二十多年，和现在差不多冷的情况我们也碰到过，最后也都过来了，但如果接下来，光靠国企托底，是不现实的。

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