我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为8800+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

　　我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过10年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。PS：从不接受第三方充值。

　　以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

　　你好，普通资格，打算换到高新天府，目前还在成华，预算500-550左右。想兼顾学区和投资。目前在24城有一套，学校不是很好，成华初中不行，所以才打算换房。之前看到金融城大源，不是买不起就是看不上，娃娃后年上一年级，家庭年入XXX万，但是不太稳定，外地有期房，目前月供1.2W。

　　成都二手房，在金三银四正式结束后，并未迎来此前有人预期的量价齐涨，成交量的提升，我前面说过，很大程度是银行放款速度的加快，同时带来的，也有挂牌量的迅猛上涨，这一来一回，并未真正触及二手房价格上涨的诱因。

　　现在是有24城的一套XXX户型，整体来说产品还是还是非常改善的，配套还是非常霸道的，但对应这样的价格（前段时间有法拍），以及学区的概念并不强悍，所以还是一个相对的高点，及时置换出售，也并无不可，理论上完全行得通。

　　但你要拿着500-550万，另行寻求楼市机会的话，也并不好买，真的，本身带学区的房子就很少，然后你还是普通资格，在一众刚需面前，抢到有性价比的新房，难度还是较大的。

　　但并非没有。现在有三条路，依次是去抢有性价比的学区新房，然后是着手考虑普通改善新房，以后兼顾到改善和教育的问题，第三条路是直接下手二手学区房，这种单价或者总价普遍偏高，可以说还会随着市场陆续释放潜力（潜力没有释放完，和成都楼市发展节奏相关），但短期来看，的确不大，是更偏向于保值和改善学区概念的做法。

　　现在能做的，就是尽快出售华润的房子，因为到了明年，新一轮的土拍限价出来，你在入手的成本会更高。至于租约，都是小事，自己解决。

　　还有就是外地的期房，月供1.2压力对你们来说并不大，主要是有贷款，成都再买算二贷，首付是6-7成，主城是6成，天高是7成，但我看华润卖出来都价格不菲了，所以你们这个首付比例应该问题不大的。

　　现在回过头来再说第一种方案，也就是拿着500-550万的预算，普通资格怎么考虑新房？这个时候你去看看西派少城吧，学区+改善产品+主城核心区域，能抢到也很不错，但是可能交房晚。

　　第二种就是普通改善新房，像你这样的预算，可以看看南门的或者东南门的。南门的比如天府新区C片区，可以看看麓湖公园区的天府时区（T2小高层的177户型，总价520万）、观唐映月（T2，163平的洋房，总价510万）；或者高新新川板块的人居沁川林语大平层165-190平，门槛大概是500万左右。也非常符合你当前的预算，这边属于新川的A片区，教育的话，还是比较有冲劲的，未来可期。等你们孩子到时候读书了，刚好教育也成熟起来了，不过人居这个交房也不早。

　　最后就是东南的锦江区，白鹭湾板块，未来的上限还是比较高的，当前主要是天府养云，金茂府这类纯改善产品，锦江初中教育比较均衡，整体发展预期是不输当前的石室小学的。但是产品改善性上了一个台阶。

　　就是单价偏高，要3万多了，比如天府养云，今天开盘的，6F的洋房，163-166平，总价530-550万/套，除了价格透支，其余没有毛病。

　　最后第三条路就是走传统的二手房了，但是单价大多是偏高的， 要兼顾各方面的话可以看看攀成钢的天誉花园这类，或者青羊五区的保利贝森公馆、建发金沙里、合能西贵金沙等。说实话，此时再看动辄四五万的金融城大源，的确非常高昂，谈不上很好的性价比，但是学区属性的确很强，但你也明白的，学区读完就完了，他们增值还是有点乏力的，二手房虽然不说要非常低单价，但至少要同样的预算，买到尽量大的户型，单价3万出头是合适的，但是上到4万多才能买到金融城大源合适的，就意义不大了。

　　我是天新2年社保，算刚二吧，简阳户口，小孩1岁，买房考虑学区问题，首套刚需资格。也要兼顾考虑综合配套。看了科华388，南山，天府麓城，海伦堡，还有香港西元，国贸路源，十陵的邦泰宽语，城投，时代之城。还看了东安湖的，龙湖焕城，总价大概350万以内。

　　正如我昨天给你说的，你的资格也好预算也罢，我觉得都不需要去看中介带的顺销盘，买当然可以敞开了买，但是买得划算吗？这个就看不出来了。

　　科华388是顺销多年的楼盘了，周边虽然成熟，但是存在老化趋势，而且紧邻高架，体验不好；南山的话，你是说的武侯的吧？印象中是一些200多万的小套三，单价不费，产品鸡肋，也不适合；天府麓城整体来说产品很好，但是地段偏僻，紧挨着高速和安置房，基本面不佳，也是小开发商；海伦堡挨着不远，属于万安板块，板块层级很一般，只能说顺销至今，是比较适合低顺位度低预算的普通资格上手，而你明显不说这类人。再说香港西元、国贸路源这类，是青羊区，学区尚可，其实也在起步阶段，然后也有地铁概念，但无奈太靠西边了，和成都向东向南的大格局，有点出入，所以未来的发展，还是有待商榷，并不十分认同。

　　最后就是到了东门看龙泉的十陵和东安湖，虽然在大方向上，但是东门始终还是不如南门更具有确定性，再者龙泉属于二圈层，成都的教育资源是存在一二圈层壁垒的，这导致了龙泉教育顶上天，也在主城区算个中下水准。十陵和东安湖都是如此，而且还有个问题，那就是这边目前从地铁规划来看，还是比较利空的，十陵的12号线号线二期有可能泡汤，东安湖的20、22号线也可能泡汤，这意味着买入的话，综合的价值风险性会变大，所以都谈不上非常好的选择。

　　真正适合你的，还是要利用好自己的天府刚二资格，然后有350万的预算，我觉得再怎么都可以好好选择更好的楼盘，比如我首推的，应该是天府公园未来城，本身学区是天府C区，然后楼盘非常大。房源上千套，对应你的预算来说，也比较好入手。

　　前几天我说过，今年下半场，将是天府公园未来城三期的旋风，这两天又开始酝酿节奏了。

　　目前基本确定是精装交付，价格未定，还没有批复的情况下谁也不敢保证，可以往2W+去猜。

　　另外，像你的情况，还可以后面尝川发天府上城的洋房等性价比楼盘，再怎么说，都是更加值得，也更加符合你综合情况的答案。

　　段老师，能谈谈你自己做账号的心得吗？我今年刚毕业，目前也是成都的一个小楼盘的小销售，想像你们这类房V学习模仿，然后成长起来，看到你的微博排名比较高，第七，所以私下请教下。 ‍‍

　　全国第七，这是我在微博影响力榜单历史最好名次。自我鼓励一下，也感谢平台和广大粉丝们的认可。

　　它的具体排序规则搞不懂，很多粉丝比我多得多的也不一定呈正关联。趁着给车做保养闲话几句。

　　微博我其实做的不算久，但是坚持+分析，坚持大力出奇迹，分析出自己的观点而不是做纯粹的资讯账号。

　　黑哥说我在微博有点影响力，惭愧不敢当，我始终以迷你V自居，很多时候也开始谨言慎行，因为账号发展到一定程度就会出现瓶颈。来自利益的纠纷，也有来自自我的更高约束。

　　我做房V不是纯粹的兴趣爱好，不像别人就是一个兼职副业，有另外的工作旱涝保收，所以很多时候与其他人不会一摸一样。我不是玩票的，不是纯粹在成都楼市图一乐，不是“不管别人怎样看”。

　　最早开始是微信公众号和微信群，但是都相对闭环。公众号粉丝不到5位数，基本作为我历史分析解答的内容库，问答有没有结果有没有观点和输出，大家一看就明白了，房段子不是一个骗钱跑路的人。

　　微信群运营得不多，就只有几个，群里各种声音都很多，精力有限，所以不能很好地维护，更多的还是私下一对一分析。

　　再后面还在今日头条发力，成都本地粉丝不算多，有一段时间对国际资讯比较感兴趣，还发了好些文章，粉丝迅速达到了8万+。

　　头条虽然开放，但是管理严格，个人IP后续的转化分析太难，现在基本作为微头条来发。

　　抖音我发的不多，但粉丝有8万多，有人怀疑是不是买的粉？还真不是，而是头条同步导入过去的。

　　我就没在网络平台花什么钱，除了买个微博会员，此外就是以前出租房子，被58哄着买推广了。

　　话说抖音运营逻辑和微博是大不同的，视频需要有深入的分析、文案、视频制作能力，独木难支。

　　不然就是一些口水化的图片，配字配乐，时间一长抖音后台就会认定是个垃圾账号，不会分配流量，大力出不了奇迹。

　　另外直播的话，非常考验数据积累、临场应变和话术转化。前面我没问题，我也直播过，但是话术、形象、性格、音色音调我觉还是差点意思。

　　直播还有个问题，那就是很难沉淀，除非别人每场都看你的口嗨，不然不敢贸然相信你。

　　零碎化、有分析、有沉淀的微博可能更适合我的性格，这些都是摸着石头过河总结出来的经验。

　　当然，还有小红书、星球知识、百家号等，或多或少都有局限性。但小红书还是值得肯定的，虽然编辑发布体验一般，但是小姐姐居多，是很纯粹的成都购房者，不会有那么多弯弯道道，最近加我分析的也不少。

　　总而言之，人就是这么个人，普普通通有血有肉的人。事也就是这么个事，在成都楼市夹缝生存的事。

　　由于篇幅所限，还有很多问答就不一一贴出来了，如果有买房卖房方面的疑惑，欢迎加房段子微信“djzsihai2007”一对一沟通。