1月5日晚上，央行与银保监会联合发布了《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，规定：决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　事实上，这一机制早在2022年9月份已经建立，当时央行和银保监会发布了《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，强调6至8月份房价连续下跌的城市，可以因城施策，自主决定首套房贷款利率下限，甚至可以直接取消下限。

　　当时符合这一条件的城市，在统计局纳入监测的70个城市中共有23个，分别是：

　　哈尔滨、兰州、武汉、大连、石家庄、昆明、贵阳、泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳、桂林。1月5日央行和银保监会再次发布的这份文件，是将去年9月份建立的机制进行长期化。而且，增加了退出机制，也即一旦某座城市如果出现了环比和同比连续3个月上涨，则要退出，回归到统一的规定中来。

　　一、自2022年第四季度起，各城市可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

　　二、对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

　　三、对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

　　这份文件是专门针对首套房的，二套房不在范围之内。文件的意思很明确，从现在开始，任何一座城市，一旦房价在最近三个月内持续下跌，均可以自主决定首套房房贷利率下限，甚至可以取消下限。

　　按照此前央行和银保监会的规定，各城市的首套房房贷利率下限是在5年期LPR基础上下调20个基点，目前5年期LPR是4.3%，也即一般城市可以最低做到4.1%。

　　但如果房价连续三个月下跌，则可以取消限制，所以在9月份发布之后，有数十个城市的首套房房贷利率进入了“3”字打头时代。

　　那么，在这份文件发布之时，统计局每月公布的70个大中城市都有哪些城市符合，也即连续3个月新房环比与同比连续下跌？

　　徐州、牡丹江、九江、济宁、平顶山、蚌埠、天津、襄阳、惠州、锦州、厦门、郑州、石家庄、沈阳、无锡、唐山、韶关、桂林、洛阳、常德、大连、扬州、丹东、金华、南宁、吉林、太原、北海、福州、长春、宜昌、秦皇岛、岳阳、哈尔滨、温州、兰州、武汉、湛江。

　　以上城市只是统计局纳入统计的70个城市中的38个，全国地级以上城市有300多个，按照这个占比，全国符合条件的城市应该在150个以上。

　　对于这些符合条件的城市的购房者，央行和银保监会发布的这份文件，无疑是大利好，意味着他们的首套房利率会下调很多，对楼市整体也会构成相当重要的利好。

　　第一，这份文件告诉我们，当前的市场并未回暖，回暖是一个慢过程，而且仍存在诸多不确定性。

　　这一点，也是本号强调过多次的观点。经历了三年疫情，无论经济、收入还是心情，都需要时间来平复。并不是吼一嗓子一放开，钱就能从天上掉下来。

　　最关键的是，我们经济与收入复苏的路上，依旧存在一些不确定因素。比如疫情仍未结束，后续会经历一波又一波感染高峰。

　　此外，全球经济衰退，比如纷繁复杂且已经撕裂的世界格局。此外，还有房价收入比高企、人口见顶，房子仍遍地都是。