过去二十年，买房几乎是稳赚不赔的买卖，不少人靠着一套房实现资产翻倍，甚至有人把买房当成唯一的投资渠道。但现在不一样了，房地产的黄金时代早就过去，2026 年的楼市正迎来前所未有的大变局。王健林早早就预判了楼市的走向，现在这些预言正在一一应验，不管你是想买房、想卖房，还是手里有多套房产，都得提前搞清楚形势，不然很可能亏得血本无归。

　　可能很多人没概念，我国现在有多少房子？统计数据显示足足有 6 亿栋！别以为这只是个数字，咱们简单算笔账，就算一栋楼只住 5 个人，6 亿栋楼也能容纳 30 亿人，而我国实际人口也就 14 亿左右，相当于房子多出来一倍还不止。这还不算那些正在建的、已经封顶还没卖出去的期房。

　　现在走到不少三四线城市，晚上逛小区能发现很多房子都是黑灯的，空置率高得吓人。房子多了，卖家就只能降价抢客户，这也是为啥最近几年房价一直跌的核心原因 —— 东西多了自然不值钱。

　　而且现在的年轻人想法跟老一辈不一样了，以前觉得 “有房才有家”，现在更看重生活质量。房价这么高，首付要掏空六个口袋，月供还要占工资的大半，与其当一辈子房奴，不如租房住，手里有钱还能旅游、消费，过得更自在。还有些年轻人，父母已经有个一两套房，将来继承过来就够住了，根本没必要再花钱买。刚需的人越来越少，房子想涨价都难。

　　就拿一个普通家庭来说，夫妻两人月收入加起来一万块，想在二线 平米的房子，总价

　　200 万。首付 60 万，得不吃不喝攒十年；月供差不多 8000，剩下的 2000 块要养孩子、养父母、交水电费，根本不够花。很多人就算掏空了父母、爷爷奶奶、外公外婆的六个口袋，也凑不齐首付，就算凑齐了，后续的月供也能压得人喘不过气。房价和收入严重失衡，让普通人对买房望而却步。

　　中指研究院的数据更直观：9 月百城二手住宅均价是 13381 元 / 平方米，环比下跌 0.74%，同比下跌 7.38%。更关键的是，截至 9 月，百城二手房价格已经连续 41 个月环比下跌了，前三季度累计下跌 5.79%。简单说，就是你的房子每个月都在贬值，去年能卖 100 万的房子，今年可能只值 90 万，明年说不定就只剩 80 万了。

　　不过也有个好消息，二手房下滑的速度比之前慢了，说明市场可能在慢慢企稳，但分化越来越明显 —— 好地段、好户型的房子还能勉强卖出去，那些位置偏、房龄老的房子，就算降价也没人要。

　　早在几年前，王健林就看透了房地产的走势，他的三个预言现在都一一成真了，普通人看懂这些，就能避开很多坑。

　　王健林说过，世界上没有哪个地方的房地产能兴旺超过 50 年，一般 20 年就饱和了。过去我国房地产的黄金二十年，靠的是人口红利和城镇化红利，现在这两个红利都没了，行业自然要进入调整期。

　　之前很多房企疯狂借钱拿地、盖房，盲目扩张，导致负债率高得吓人，最后陷入债务危机，甚至出现烂尾楼。现在想要解决这些问题，不是一年两年能做到的，王健林预测需要三到五年的调整期。这期间，房价不会再像以前那样暴涨，甚至还会继续下跌，房企也会慢慢从 “求规模” 变成 “求生存”，黄金时代早就过去了，接下来的日子，稳才是关键。

　　王健林还说，今明两年楼市会出现明显的两极分化。那些负债率超过 100% 的房企，很可能会被重组，甚至直接出局 —— 最近已经有不少小房企倒闭了，未来大房企会越来越强，小房企会越来越难生存。

　　而且市场会倒逼行业改革，以前大家买房怕烂尾、怕公摊面积大，未来取消公摊、现房销售这些政策可能都会落地。以后买房，不再是看开发商的规模有多大，而是看房子的质量好不好、户型合不合理、物业靠不靠谱。那些质量差、设计落后、物业不行的房子，会越来越没人要，慢慢被市场淘汰。

　　虽然楼市在调整，但王健林对 “软着陆” 持乐观态度。这两年国家确实出台了很多利好政策，就是为了让楼市平稳过渡，不让它硬崩盘 —— 毕竟房地产关联着很多行业，真要是崩了，影响太大。

　　比如降息降首付，以前首付要 30%，现在很多地方首套房首付只要 20%，二套房 30%，利息也降了不少，每个月的月供能少还几百块；还有减契税，面积 140 平米以下的房子按 1% 收契税，140 平米以上的按 1.5% 收，买一套 200 万的房子，能省一两万；上海还出了房产税减免政策，符合条件的首套房暂免房产税，三口之家买大一点的房子，每年能省近两万块。

　　另外，老旧小区改造也在加速，给老房子装电梯、修路面、换管道，改善居住环境，让这些房子不至于一下子贬值太多。这些政策都是为了降低购房者的负担，刺激市场需求，用时间换空间，让楼市慢慢平稳下来。

　　现在大家对房子的心态都很矛盾，刚需想买房，又怕买了就降价；手里有多套房的想卖房，又怕卖便宜了亏；还有人手里握着老破小，不知道该不该换房。这些痛点，其实都能根据楼市走势找到答案。

　　刚需买房的核心痛点，就是怕现在买了，明年房价就跌了，自己成了高位接盘侠；而且现在房价高，就算凑够了首付，后续的月供也会压得人喘不过气。

　　其实刚需买房不用太纠结短期涨跌，毕竟是用来住的，只要满足自己的居住需求，比如靠近工作单位、周边有学校、配套成熟，而且自己能承受首付和月供，就可以考虑。但一定要避开那些偏远地区的房子，还有超高层、房龄太老的房子，这些房子未来不仅不保值，还难转手。另外，尽量选现房或者准现房，别买期房，避免遇到烂尾的风险。

　　手里有多套房的人，现在最着急的就是卖房。看着二手房价格一跌再跌，挂牌量越来越多，怕自己的房子卖不出去，就算卖出去了，也比几年前亏了不少。

　　其实现在卖房，关键是 “抓早不抓晚”，尤其是三四线城市的房子，人口一直在外流，经济也没什么动力，房价支撑不住，越放越贬值，不如早点卖掉，把钱换成现金，或者置换到一二线城市。如果是一二线城市的房子，也别盲目持有，要是位置不好、户型差，也建议尽早出手，换成核心区域的优质房源。

　　很多人手里握着十几年、二十几年房龄的老破小，现在最头疼的就是没人接盘。这些房子没电梯、户型不合理、小区环境差，而且维护成本越来越高，比如水管老化、电路损坏，都需要自己花钱修，还存在消防隐患，万一发生火灾，逃生都难。

　　现在年轻人买房都喜欢环境好、舒适度高的房子，老破小根本没人看得上，就算降价也很难卖出去。而且随着楼市分化越来越明显，老破小的贬值速度会更快，未来可能真的会变成 “白菜价”，甚至没人要。

　　不管是买房还是卖房，核心原则就是 “保值”，别想着靠房子赚钱了，能不亏、能满足需求就不错了。给大家三个实用建议，照着做就能少踩坑。

　　首先是高层老楼，尤其是房龄超过 20 年、楼层在 30 层以上的房子。这些房子居住体验差，每天等电梯要半天，水压不稳定，夏天停电停水更是常事；维护成本还高，电梯维修、外墙翻新，都要业主掏钱；而且存在严重的消防隐患，楼层太高，一旦发生火灾，消防车根本够不着，逃生也难。现在已经没人愿意买这种房子了，未来转手会越来越难，甚至可能卖不出去，不如早点出手。

　　其次是三四线城市的多余房产。三四线城市人口一直在外流，年轻人都去一二线城市打工了，留在本地的大多是老人和孩子，根本没什么购房需求。而且这些城市经济动力不足，没什么产业支撑，房价很难涨起来，只会慢慢下跌。手里有多套的，赶紧卖掉，把钱换成现金，或者置换到一二线城市。

　　还有偏远郊区的房子，比如离市区几十公里、没地铁、没学校、没商场的房子。这些房子平时没人住，周末去住一下还麻烦，配套设施根本跟不上，就算价格便宜，也别持有，尽早卖掉止损。

　　低密度洋房、多层住宅可以重点关注。这类房子楼层低，不用长时间等电梯，小区环境好，容积率低，住着舒服；而且维护成本低，没有超高层的那些安全隐患，物业管理也相对完善。现在大家买房越来越看重居住舒适度，这类房子在市场分化中会更受欢迎，不仅容易转手，还可能实现保值甚至小幅增值。

　　另外，一二线城市核心区域的房子可以留着。一线和强二线城市有人口流入，有产业支撑，比如北京的互联网、上海的金融、深圳的科技，这些产业能吸引年轻人过来工作，自然就有购房需求。而且这些城市的配套设施成熟，学校、医院、商场、地铁都很完善，房子的保值能力强。就算房价短期下跌，长期来看也比三四线. 买房卖房的避坑技巧，一定要记牢

　　买房的时候，别只看价格，要选 “硬通货” 房源 —— 靠近地铁、学校、医院的房子，户型方正、南北通透的房子，物业口碑好的房子。这些房子不管市场怎么变，都容易转手，保值能力也强。而且尽量买现房，别买期房，现在房企资金紧张，期房烂尾的风险太大，买现房能看到房子的实际情况，也能避免烂尾的麻烦。

　　卖房的时候，别贪多，定价要合理，参考同小区最近的成交价，稍微降一点，吸引买家尽快成交。现在二手房市场是买方市场，买家有的是选择，你要是定价太高，根本没人看，房子挂几年都卖不出去，最后还是得降价，反而亏得更多。而且卖房要趁早，现在楼市还在调整，越往后房子越不值钱，早卖早省心。

　　2026 年的楼市，早就不是以前那个闭着眼买房都能赚钱的时代了。房子的核心功能正在回归居住本质，投资属性越来越弱。对于普通人来说，买房要量力而行，别为了买房掏空所有积蓄，让自己陷入经济困境；卖房要认清形势，别抱着侥幸心理，该出手时就出手。