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2025年房地产大拐点要来了。
作者:佚名 文章来源:本站原创 点击数: 更新时间:2025/6/29 0:38:29 | 【字体:

  2025年,房地产大拐点要来。如果要找个成语来形容2025年的房地产,那就是雾里看花。一方面,百城房产去化周期逐渐回落,深圳房产去化周期已经降到了7个月,即一套新房上市,只需7个月就会售出。但二手房市场仍是止不住的下滑。

  除核心城市新房市场逐渐回暖外,其余城市依旧是跌跌不休。按照各方面披露的数据,我国房屋还有6亿栋,足够30亿人居住,本质上仍是供应过剩。但这时却依旧有人高喊,房地产即将迎来上涨。这几天,随着央行降息,并降低了个人住房公积金贷款利率、首套房贷利率,这个呼声似乎高了许多。

  那么,现实情况到底怎么样?未来房地产市场到底是欣欣向荣,还是继续一片惨淡?老邱今天跟大家从三个方面来分析一下房地产市场,看看浓雾背后到底是繁华似锦还是绿叶一片,仅剩几朵红花点缀。

  首先从周期视角来看,2025年也绝对是房地产的大拐点。股神巴菲特的搭档芒格先生曾说过,中国人很会管理繁荣,但还不太会管理萧条。我觉得这句话很有道理,因为纵观我国房地产发展史也不过才20多年,本质上也是第一次经历房地产周期。所以我一直觉得,单调地去看房地产是再次上涨,还是会无休止地下跌都是不客观的。

  日本自1991年房地产泡沫破裂,到1997年房地产探底复出,用了整整6年时间。此后,日本房地产市场走出了长久的分化发展趋势,一直持续到今天。而此次我们的房地产市场本质上面临两个周期的叠加,一个是人口周期,一个是房产周期。在人口周期上,我国从2022年人口负增长开始,已经连续两年人口呈逐渐减少的态势。也就是说,在房产消费端,其实未来的市场是在缩小的。

  而在房产周期上,我们国家其实并没有放任房地产自由落体式下降,我们采取了很多措施行动,包括降低公积金贷款利率、降低首套房贷款利率,都是应对政策之一。而未来,随着我国由内需拉动的新循环构建完毕,房地产市场最终的归宿其实还是回归住房属性,就像二十届三中全会决定中的那四个简明扼要的字:房住不炒。

  其次,我想说,房地产我们不能仅仅从市场的角度看,而是要从财政的角度来看。前20年,房地产之所以如此疯狂上涨,更深层次来看,本质上是以房地产为代表的基础建设投资,是各个地方的财政支柱。各地方政府在城市化过程中承担开发者的角色,通过建设园区、修建基础设施,通过招商引资吸引工厂入驻。

  这此举使得大部分进城务工的农村人口转化为城市居民,然后城市的房价地价也就被推高。一块土地从四通一平成为可开发性的土地,再到城投公司拿去招牌挂,最后再到开发商竞标开发。一块土地在流转过程中产生的溢价就成了政府的主要收入。很多重点城市,就拿我所在的杭州举例,前几年靠卖土地收入,甚至比一般公共财政收入都要高。

  随着2020年“三道红线”的划下和近几年倡导消费拉动经济增长的主要策略逐渐确定,土地财政作为地方财政支柱,也必将成为过去式。未来正确的道路,一定是各个城市通过优化公共服务,吸引人口,进而刺激消费的兴起。所以我觉得在这点上,房价再次上涨,真的有点不现实。

  最后,我想从社会共识这个角度来讲。因为大家都知道,房子之所以被成为资产,是源于大家都认可房子的价值,所以大家都去买房。但是新的社会共识还是这样吗?

  党的二十大以来,高层表态中关于房地产的政策表述,其中占据绝大部分篇幅的就两个观点:坚持房住不炒和推动房地产止跌企稳。那么我们就不难看出,这些表述与重新刺激房地产上涨压根儿不是一回事。而在此之前,商界多位大咖,就如王健林、融创中国董事长孙宏斌也曾坦言,未来房地产将呈现分化发展的态势。而去年,某商业观察对1917名年轻人买房意愿的调查中,只有12%的人是为了投资。

  也就是讲,其实无论从政界还是商界,或者是在未来的消费主体中,房住不炒,让房子回归居住属性,已经是广泛的社会共识。所以在这点上,那些鼓吹房子还要继续上涨的人,在我看来,真的不是蠢,就是坏。

  所以讲到最后,我想说,当浓雾散尽,我们看到的可能不是繁华似锦,也不是绿叶成堆,也不是只有红花几朵,而是红绿相衬,错落有致,而是没有化肥刺激的一座正常花坛。而在我看来,2025年也真的是房地产的大拐点,因为大家真的已经从房地产的火热中冷静下来了。

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