国家层面主动推动房地产市场转型，构建房地产发展新模式，层出不穷的新产品，将深刻改变中国的房地产市场。

　　济南楼市也正在发生着重要改变，时代的分水岭出现了，接下来我们在济南买房，必须要了解最新的趋势！

　　今年“好房子”首次写入政府工作报告，意味着房地产的发展赛道变了。报告提出，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

　　“大家希望住的房子层高能高一点，通风、采光能好一些，密闭性、隔音性能强一些，室内空气能够洁净、温度适宜，既不干燥，也不湿冷。”

　　不同时代有不同标准，“好房子”的内涵随着人们生活水平的提高和住宅科技的升级而发生不断变化。当前，我国城镇人均住房建筑面积已经超过40平方米，房地产市场供求关系发生重大变化。

　　如今，“好房子”已成为房地产高质量发展的核心，其定义也逐渐清晰——安全、舒适、绿色、智慧，这四大维度正重塑着我们的居住空间。

　　那么，什么样的品质、环境与创新才能大致满足购房者的这些需求呢？购房者又渴望从中获得怎样的居住生活体验呢？

　　首先，在2023年，山东省住建提出：鼓励高品质住宅精装修交付，提倡个性化、定制化、集成化装修，探索“大规模定制化家装”精装交付模式，实现按需研发、按需组项、菜单购买，避免千房一面并减少资源浪费。

　　其次，2024 年 5 月济南印发《济南市建筑工程容积率计算细则》，对户型做出调整，如阳台最高进深扩至 2.4 米、面积占比达 20%，封闭阳台半计容，还明确四代宅入户花园等半计容，开敞式公共绿化平台等不计容。

　　另外，就在上个月月底，济南再度对《济南市建筑工程容积率计算细则》展开修订工作，并面向社会广泛征求意见。此次修订特别新增了多项不计入容积率的相关规定。

　　政策强调提高得房率，减少公摊，计容方式在政策层面松绑，降低土地的容积率指标，楼市趋向于低容积率，为好房子做好基础铺垫。

　　近期，住房城乡建设部在组织编制“好房子”建设指南、也在修订住宅项目规范。其中有一项重要内容，就是将住宅层高提高至不低于3米。

　　众所周知，更高的层高意味着更好的通风和采光条件，将住宅层高标准调整为不低于3米，将显著提升居住空间的舒适度！

　　目前房地产正处在变革的新时代，在这个时代大背景下，咱们济南的好房子呼之欲出。

　　济南有一批全新楼盘，正在引领楼市创新，成为这些新时代政策在济南的落地者、集大成者。比如，南北康的万科观山隐秀、兴隆片区的华润望雲、长岭山的海信君安……

　　今年年初，万科在南北康的新楼盘最新规划批后公示。从规划来看，这是一个非常值得期待的全新楼盘。

　　首先，这个楼盘位于南北康片区的核心位置，北侧就是望岳康体公园。南侧就是中小学，人文氛围浓厚。

　　南北康片区位于城市中轴线上、毗邻济南市南大门，区位优越。万科的这个全新楼盘，地处济南主城中部位置，距离老城较近，顺河高架、二环东路高架、二环西路高架等快速路网使出行非常便捷。

　　所谓“济南教育看市中”，凭借经五路、胜利、育英、实验等几大教育集团的优异表现，市中区一直是济南的教育高地。南北康片区共计规划配套4所幼儿园，3所小学，1所初中，1所高中。名校加持下，南北康片区更具优势。

　　众所周知，济南南部山体资源丰富，在各大区域中自然资源优势突出。南北康片区可谓是执山揽城，坐瞰山脉青葱。另外，占地总面积10万余平方米，集康养、健身、科普教育等功能为一体的望岳康体公园，已于2021年9月开园，是周边居民健身休闲的好去处。

　　最近这几年，南北康发展也很快，变化较大。今年2月28日，万科新项目西侧不远的济南市第一人民医院新院区项目，已进入主体施工阶段。这意味着，这里又增添了优质的医疗资源，为片区居民的健康保驾护航。

　　从万科新项目的地块经济技术指标来看，其充分利用了济南容积率新规，最大化的给业主、给整体楼盘创造更多高品质的居住生活空间。

　　这是一个值得济南改善群体珍藏的“改善王牌”，土地稀贵，定位是一个纯粹的改善社区，从土地素质到产品设计，契合了好房子时代下的置业要求。

　　万科新项目地块占地面积28260.59㎡，总建面81960.55㎡，规划为5-15层洋房社区；共10栋住宅，364户；容积率2.1，绿地率30%；普通层层高3.1米，顶层层高3.3米；内部规划454个停车位，车位充足。

　　这是一个非常低密的楼盘，2.1的容积率，本身就是济南主城极少数，产品更是只有5-15层，户型面积段为155-240平米，纯粹的改善定位。

　　万科新楼盘的土地素质和产品定位，还是非常出类拔萃。单从这一点，这个新楼盘就值得大家期待！

　　如果看颜值，这楼盘大面积的落地窗非常亮眼，而且立面采用铝板线条勾勒主体框架，非常有型，质感不错。

　　而且这个楼盘普通层层高3.1米，顶层层高3.3米，契合国家对于好房子的层高要求。

　　这一点可以通过户型图看出来，但是目前还不能公开户型，我大概看了一下，万科这一次结合容积率新规，给业主大量的拓展可利用空间，比如户户带露台。

　　对户型感兴趣的朋友，看文末，户型非常棒，可拓展面积大、得房率高就是有优势。

　　这也是2025年之后，济南很多新楼盘的优势，利用容积率新规，得房率比之前的房子有明显的提升。

　　一直以来，很多买房人非常关注得房率，大家都不喜欢高公摊的房子，单凭这一点，济南楼市真的处在产品革新的爆发点上。

　　根据济南容积率新规，楼栋一层做架空层是不计算容积率的，接下来会有很多开发商选择做架空层，但是架空层怎么做，非常关键。

　　其实在济南2024年之前，就有部分楼盘尝试一层做架空层，但是效果不理想，如果物业管理不善，架空层就会成为拉低楼盘档次的区域，比如利用率低、乱停电动车、卫生死角……

　　强调情绪放空+亲子关系+自我学习+自律健身的泛会所形式，结合业主提出的需求，以社区图书馆、社区自习室、临时办公、永续产品展、日常高频使用的健身空间为常见场景，把架空层做的有趣、实用，利用率又高。

　　小区底商做的也非常漂亮，不仅提升了小区和片区的界面，而且为业主提供了一种更好的生活方式，一种更优质的生活情境。

　　这一次万科新项目还有一个济南首创的地方，首次尝试产品定制化服务，这意味着户型格局可定制，精装风格可定制，家居家电配置可定制，会是济南首个量体式定制豪宅。

　　万科的这一次尝试也是契合了2023年山东住建提出的高品质住宅的新要求：探索“大规模定制化家装”精装交付模式。

　　目前万科观山隐秀的的实景示范区已经开放，实体样板间也将于近期开放，下面是万科提供的小区实景照片，看完之后，你会明显感觉到，这个楼盘的整体气质，和过去很多新房不太一样。

　　下面这个咖啡馆是小区的商业配套，对面就是望岳康体公园，后期会成为片区的网红地标。

　　万科观山隐秀，即将首开，首开楼栋为1.2.5.6号楼，是小区景观视野最好的楼栋。1号楼户型有160和190平，2号楼为245平270度环幕视野，西侧看山，看公园；5号楼位于核心景观轴，户型有160和190平；6号楼的亮点在于165平的270度环幕视野，小区最高的一栋楼，15层，可以拥有很好的视野景观。