从2022年开始，国家的调控政策一直都在为楼市松绑，各大城市“救市”声不断，央行也开始降准降息，鼓励人们买房。为什么一些城市急于救市，主要原因还是现在的楼市实在“太冷”了。

　　去年下半年恒大“暴雷”事件，正式拉开了房地产行业进入寒冬期的序幕。这个事件几乎把人们对于楼市的信心打击没了。然后在去年的9月份，本应该是楼市成交的黄金季节，但一些城市的房价开始下跌，而且出现房价下跌的城市越来越多。到了年底我国的房价除了一些超一线城市的还依然坚挺以外，其他城市逐渐形成了普跌的趋势。

　　楼市遇冷，房价下跌本来对于购房者来说是一个非常好的消息，但实际情况是商品房的成交量并没有因为房价的下跌而上升，反而随着房价的下跌而下跌。原因主要有两个方面，一方面购房者不知道未来房价是否还会继续下跌，买房持观望态度，不敢轻易入场。另一方面这两年受疫情影响，很多人的收入都受到影响，这种情况下不敢轻易买房。

　　那么未来我国楼市的发展方向在哪呢？笔者认为2022年楼市可能会出现4大趋势：

　　国家调控楼市的最终目标还是“稳”房价，房价持续大涨不符合楼市大稳的目标，而房价持续下跌危害更大。首先对于政府来说，土地出让金是很多地方政府的主要财政收入来源，楼市遇冷，可能地就卖不出去，地卖不出去，政府收入就会减少，不利于城市稳定发展。对银行来说，银行大部分业务都和房地产行业有关，而楼市遇冷银行收入也会减少，甚至出现亏空的情况。而对于已购房者来说，房价下跌预示着自己的财富缩水，可能会去售楼部闹事，甚至有些还会选择弃房断供。如果大量出现弃房断供的情况，很可能造成银行坏账烂账一大堆，最终银行会损失惨重。所以楼市下行各方面都承担着巨大的压力，这个时候政府就要介入，出台救市政策，稳定房价，帮助楼市和房企脱困。

　　根据诸葛找房梳理的数据显示，在2022年的第一季度，就有70个左右的城市展开一系列救市行动，除了一些三四线城市还包括重庆、青岛、哈尔滨、郑州、南京、福州等高级别城市，而且救市力度不断加大，速度不断加快。尽管越来越多的城市进行救市，而且力度一个比一个大，但效果似乎并没有达到预期，很多城市商品房的成交量还在下跌。在这种情况下各个城市的救市行动可能一会半会停不下来，因此2022年下半年楼市“救市”趋势会持续下去。

　　随着楼市遇冷，楼市分化的趋势越来越明显。首先是城市和城市之间出现分化，如今我国的城镇化率已经达到了64%和国际上一些发达国家的70%相差不远。因此未来我国的城镇化会进入新的层次，也就是人口进一步向大城市集中，所以未来我国大部分一二线城市的人口还会增加，因此房价还有一定的升值空间。而很多三四线城市由于人口的流失，再加上过去这些城市房价的严重虚高，未来这些城市的房价下跌的概率更大。

　　其次城市内部商品房价格也会出现分化，随着住房资源的过剩，一些品质高，地段好的商品房价格依然坚挺，而一些品质差，地理位置偏僻的房子，未来贬值的概率更大。随着时间的推移，这种分化的趋势会越来越明显。

　　马光远曾经说过，未来只有20%的房企能存活下来，笔者认为很有道理。在如今楼市下行的情况下，很多实力比较强，资金比较雄厚的房企生存都比较困难，那么那些实力比较差，资金链比较紧张的房企，很可能会逐渐被淘汰。

　　人们常说在行业顺风期能赚到钱不算真本事，在顺风期结束后还能屹立不倒才是真英雄。所以如今楼市处于下行期，有一部分实力比较差的房企被淘汰是必然的事情。

　　为什么说三四线城市的购房者没有必要着急买房，首先来说现在各大城市还在不断出台救市政策，尤其是一些三四线城市救市力度不断加大。如果现在买房，未来楼市很多利好的政策可能就享受不到。例如去年年初很多购房者买房贷款的利率还在6.00%左右，而如今房贷利率已经降到4.45%，同样贷100万每个月房贷可能相差1000多。

　　其次三四线城市的房价未来还会持续下跌，一方面因为这些城市的人口未来会不断向大城市流失，没有人口的支撑，需求就会减少，这样房价继续下跌的可能性更大。另一方面由于过去一二线城市限购，造成大量的炒房者向这些城市转移，导致这些城市住房资源过剩的同时，房价严重偏高未来很可能会不断回落。所以对于三四线城市的购房者来说，没有必要着急买房。

　　尽管现在国家对于楼市的调控政策不断放松，但也不要过于期望房价因为新政策松绑而再次大涨。国家调控政策松绑主要原因还是现在楼市过冷了，为了稳定房价而松绑。因此未来房价继续像过去一样大涨的可能性几乎为零。所以这种情况下，如果买房是为了自住，提高生活质量，笔者认为还可以购买，但如果是为了投资赚钱，风险太大，而且收益极低，所以不建议再以投资为目的买房。

　　我们前文说过这两年很多房企的日子并不好过，很多房企都出现了资金链紧张和债务危机，其中不乏一些大型房企。这就造成很多房企开发的楼盘很可能出现延期交房、减配、甚至烂尾的情况。因此这两年购买期房要承担的风险很高，所以非必要最好不要购买期房。

　　另一方面这两年楼市下行，很多原来的投资炒房者开始抛售名下的房产，造成很多城市都出现二手房供大于求的情况。因此很多时候购买二手房可能比新房还要便宜。另外购买现房很快就能住进去，而购买期房可能还要等个2~3年，期间的房租就可以省七八万元，因此购买现房风险小，价格可能并不比新房贵。因此在楼市下行期间，笔者更建议购房者购买现房，而不是期房。