我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　提问：深叔，你好，目前想置换一套不错的二手房，未来5年内升值潜力比较大，现在指导价出台看不到成交价，请问该怎么选会比较好呢？

　　深叔：你好，深圳买房人的置换标准目前已经到达800-1000万，也就是说，想要买到不错的二手房，流通率更高的二手房，总价就大概在800-1000万左右。因为总价较低的楼盘，硬性条件存在一定的问题，而整体基础配套实施较好的楼盘或者带有比较优质学区房的楼盘，就算价格相对较高，但是仍然有买家愿意买入。目前，随着深圳十四五规划的提出，深圳好房子的范围基本被确定下来，基本可以分为三个梯队，即领涨地段，普涨地段和补涨地段。买房人可以抓住时机进行置换，但是需要有较好的市场敏感度和较为全面的房源。如果真的准备购买二手房，建议购买总价在1000万左右，整体比较好的楼盘。

　　提问：深叔，你好，我上班了好几年了，存有一些积蓄再加上家里的可以补助一些，本来去年打算在西部区域买房，但西部确实涨得太猛了，二手的买不起，新房又抢不到，我无奈了现在打算考虑中部区域了，听说福保房价也上涨了这又是为什么呢？可以考虑福保吗？

　　深叔：你好，深圳选房位置很重要。现在中部慢慢被大众青睐。地价不断飞涨让人望而却步的福田保税区在短时间内房价逆袭，直追福田中心区。关于上升期的福保，具备优良的居住条件，但却因为基础设施、地理位置、教育资源等原因成为房价洼地。福保房价上涨的因素有很多，区域政策优惠、教学资源丰富以及便利的交通让其发展不断向好。其中，起关键性决定因素的是名校的存在，拉动了地价。虽然短期内已经错过了投资福保的最佳时机，但未来很长一段时间内，深圳最值得的依旧是带名校学位的学区房，个人建议福保可考虑，不知你是否婚配有小孩和预算，可根据自身需求再考虑。深圳买房建议，详见知识星球分享。

　　提问：深叔，你好，请问，一个住宅小区里有超过半数的开公司的，例如岗厦的彩福大厦，这样对房价会不会有影响，是好是坏？为什么会存在这种情况？这种情况未来会如何发展？

　　深叔：你好，住宅小区有办公是不利的，具体体现在：1.影响居住氛围。2.低买低卖，获利空间小。3.通常这类小区处在商务区的辐射区域，租售比有优势，地段确定基础价格后，起决定作用的楼宇品质。住宅小区内会有办公的原因有这几类：1.房子设计结构适合办公，例如港式建筑。2.历史偶然造就办公租户，电商行业发展产生很多个体经商户。总的来说，办公比例会逐渐降低的，一方面，只要办公楼增多，住宅的办公租户就会慢慢迁移，另一方面，政策是趋向降低住宅楼盘的办公比例的。

　　提问：深叔，本人在深圳工作了6年，有房票，不过相比于深圳高房价，赚钱的速度跟不上房价，但是今年还是想要在深圳买套自住房，预算在300万左右，请问这个预算在深圳怎么买呢？

　　深叔：你好，预算300万基本也算是深圳买房的起步价，能勉强挑选一些期望值不高的房子。市区内建议选择南山福田罗湖，能勉强找到一些30m²小居室，如果是家庭居住，舒适度会很低；近郊可选择龙岗和布吉。龙岗中心城片区虽然通勤时间长，但总价低，配套成熟，吸引了许多刚需和投资者。布吉属于农民集散地，环境不好，地形和道路都不利于发展，但是这里离罗湖、福田近，还有地铁；东部可选择坪山区，虽然位置较偏，但随着交通改善和产业升级，也有一定发展空间，不过目前300w以内的楼盘并不多了，且行且珍惜；西部可选择松岗板块。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。

　　提问：深叔，你好，名下有套小户型自住，目前想在置换一套偏刚改的房子，我家里有一个四岁的主要考虑前海地区，预算800-1000万，希望能够长期持有且未来有一定的升值空间。

　　深叔：你好，老前海地区，主要是中端住宅区，住宅林立，户型较为多样，南部有较为优越的学区房。地铁交通和公路交通都相当发达。前海地区的学校质量比较多，但整体的教育质量比较一般，尤其是前海北地区。新前海地区的二手楼盘，主要就是前海时代，老前海地区的整体居住氛围浓厚，居住环境较佳。整体来看，前海地区的楼房能够满足刚需的选择，也能够满足部分改善家庭。