说实话这个盘卖的也是够久了,这种核心位置,600多套房子卖了整整3年了还剩不少。拿不出手的去化率和开发商营销一样,说好听点主打的就是一个“佛系”,说不好听点就是“摇不来人”。
天府汇中心是综合体项目,前身是汇日国际广场,2009年楼面价2813元/㎡挂牌成交,2010年开工,又停工,2018年10月更名,2019年重新亮相。
项目断断续续开发了十多年,终于在2020年8月拿了预售,住宅部分房源667套,先开了357套试水,清水单价2.3万起,清水总价200万出头就能买到90平米套三。二批次2021年9月拿证,精装均价3万/㎡,不过实际上目前在售的100㎡户型,精装总价在280-300万左右。这地段配这价格,去化率却不尽如人意。
天府汇中心整体占地约61亩,包括一座6层裙楼的购物中心,一栋五星级酒店、两栋甲级写字楼、三栋住宅。
R1住宅塔楼,住宅楼层从8F开始,户型面积92-107㎡,3梯8户。R3为34F住宅塔楼,住宅楼层从9F开始,户型面积153-178㎡,3梯5户。
R2是目前主要在售楼栋,层高3.09米,包括98㎡、100㎡、101㎡、127㎡四个面积段户型,目前少量100㎡户型在售,剩余比较多的是126-129㎡户型。
开发商没有选择市面上正常的楼栋形状,每一栋楼都做成了“弧形”,美其名曰“双币”,又讲空中俯瞰是楼栋是“莫比乌斯环”、融入了古典漆器雕花理念、立体视觉什么的。
中国人传统的思想,房子户型就得方方正正,少尖角、少斜线,主打一个“风水至上”、“天圆地方”。但天府汇中心的所有户型,都“巧妙”的躲过了这些传统思想。
由于整体楼栋是弧形设计,导致大部分户型都不够方正,不可利用的浪费面积不少,阳台也比较小。就拿目前在售的R2-B户型,建面100平米三室两厅两卫为例,斜墙、尖角、弧面、内角等情况全占了。
竖厅设计,入户有玄关,不大但够用。客厅开间3米左右,尺度一般,在成都市场属于小开间产品了,开间越小景观面就越窄,影响采光和观景。
餐厅-厨房连接位置有一段长约两米的过道,由于宽度较窄,基本后期无法利用,造成一定的面积浪费。
改造成本较高的“异型”的厨房,连通的阳台形状也很特别,好在生活阳台基本是洗衣晾衣,不用费心去改造设计,顶多是看着闹心。
开间3.1米的主卧和开间2.9米的次卧,存在斜墙、尖角、弧面,这些不规则外墙轮廓不仅影响实际利用,也给室内装修提出挑战,一定程度上增加了装修成本。
2004年丽景天成供货后,板块直接已经断供了小20年,片区目前大多为房龄20-30年+的老小区,像大学路12号院1996年小区,50余平米小套二单价约2.3万元/㎡;临江路60号院2000年小区,95平米套二单价2.8万元/㎡;牡丹名苑2000年小区,91平米套二单价约1.3万元/㎡;南府街-27号院1993年小区,单价2.8万元/㎡;还有单价3.6万/㎡的锦江明珠、单价3.2万/㎡的雕墅等等。
板块内很多老小区流动性一般,今年房价也均有小幅下跌,区域内二手房选择并不多。
放眼一环内,这几年一环土地供应稀缺,新房住宅同样也处于基本断供状态,今年一环内仅有宽窄巷子的川发宽窄慢里、锦江区锦官驿小学旁的鸿山翡翠府取证开售,其中鸿山翡翠府目前还有10套左右,总价基本在360万+了。
南一环附近,今年有来福士广场西侧的TGC新绿启境新盘首推,主力房源基本600万左右,开盘去化92%,还是非常能打了。衣冠庙地铁站的卓越云门锦绣去年开售,主力户型总价360-600万,现在也基本快清盘了。
近期春熙路板块金融街融御也传出了即将取证的消息,主力挑高6.3米跃层建面约149-182㎡,总价也预计去到500万+了。
而精装总价280万就能买入一环内100㎡户型的天府汇中心,作为华西坝板块有新房在售的“独苗”,获得了大量关注度。同时由于密度太高居住属性不够纯粹、10元/月/平米物业费贵、户型主打一个“叛逆”、土地年限仅50年+等等原因,导致持币观望的人群较多。
但也有粉丝跟伊妹儿表示,他观望着观望着,就冲进售楼处买了一套。理由很简单,娃儿读书、自己上班、老人就医、日常生活,就没有一条是不安逸的。
天府汇中心位于武侯区人民南路三段3号,地铁1号线华西坝站步行距离仅一百余米,另附近还有在建的西东走向市域快线号线年底通车。
距离天府汇中心不足1公里的四川大学华西医院,是世界规模第一的综合性单点医院,拥有中国规模最大、最早整体通过美国病理家学会(CAP)检查认可的医学检验中心。
除此之外,项目附近还有四川大学华西口腔医院、四川大学华西第二医院、四川大学华西第四医院等医疗配套。
项目所在的地段附近有众多优质教育资源,如成都石室锦城外国语学校、盐道街中学、成都老五朵金花之一成都市龙江路小学、成都市华西小学等。
1.4公里直达天府广场,走到春熙路步行街、成都IFS国际金融中心、成都远洋太古里等等只有2公里的距离,往南1.5公里就是成都来福士广场。
市面上大部分新房项目,主打一个纯居,部分有底商的在卖房时候甚至都尽可能的降低商业存在感,能集齐写字楼、酒店、商场、住宅的小区现在也是不多了。集全家之力,仅买天府汇中心作为唯一房产的话,后期居住体验可能就比较一般了。
R1、R2定位刚需,R3定位高改,但实际上比较尴尬的是,刚需家庭买不起,高改家庭看不上。空间划分属实一般,装修标准也达不到定位层级,后期若想置换,还是有这样的困局。
100㎡的户型一个月物业费一千多,刚需的居住环境,高改的物业价格。物业费对标阿玛尼公寓、银泰中心华悦府、金茂府,但是物业质量却不一定达得到人家的标准。
地块由开发商在2009年取得,拿地时间较早,之前说2023年3月交付,现在说预计明年3月底前交付,总之住宅产品的使用年限仅剩余50年+。
近几年成都所有项目都在卷户型,入户赠送全明花园,套三搞出双套房,阳台越做越大,公区越做越豪,每个小细节都玩出花样,但天府汇中心就像走“猎奇”路线,别个户型的优点它是一概没有,倒是借鉴了很多市场上的奇葩二手房户型。
当然了,户型这东西各花入各眼,你不喜欢家徒十二壁的“钻石房”,有人还觉得这是“创意”。
总的来说,天府汇中心位置绝,稀缺度有,但售价匹配不上产品,产品匹配不起地段。
那么多房子该怎么卖,对于开发商而言也是个难题。降价,业主反对,不降价,很难销售,毕竟现在头部开发商,都在想尽办法加速卖房回款稳现金流。留给天府汇中心“躺平”的时间,真的不多了。(转载自新浪乐居财经)
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