回望上半年的楼市，3月份也出现了楼市的局部过热，不过随着楼市调控的收紧，过热的楼市很快就出现了降温。当时有专家预测，下半年楼市调控可能会有所放松，楼市也会有所回暖。

　　进入下半年之后，楼市调控不仅没有放松，反而有逐渐收紧的趋势。相关数据显示：7月份单月楼市调控次数达到66次，创下今年单月楼市调控的次数纪录。在楼市调控政策密集的背景下，7月份的房地产销售数据也开始下滑，根据国家统计局公布的数据：2021年7月份全国商品房销售面积同比下降8.5%，销售额同比下降7.1%。

　　和2020年的销售数据相比，不管是商品房销售面积还是商品房销售额，都出现了明显的下滑，可以看出在密集的调控政策之下，楼市的降温还是相当明显的。

　　8月份的销售情况同样不乐观，新房销售短期内面临较大下行压力，8月单月商品房销售面积同比下降近16%。8月的房价走势也不理想，根据国家统计局公布的70城房价数据，在70个大中城市中，34个城市二手房价格出现环比下跌，9个城市二手房价格月上个月持平，只有27个城市二手房价格出现环比上涨，这是自2020年2月以来，首次出现二手房房价下跌的城市超过房价上涨的城市。

　　上文中提到了7月份和8月份的楼市降温，这两个月的楼市降温基本上奠定了下半年的楼市基调。虽然9月份的房价数据还没有完全出炉，不过从中秋的销售情况基本上就能判定，今年9月份的楼市并不乐观。中指研究院数据显示：中秋节期间，部分重点监测城市商品住宅成交面积较去年同期下降69%。

　　如果是往年的线月份正是房地产销售热度最高的时候，因为9月份和10月份是房地产传统的销售旺季，也被业内称作是“金九银十”，但是今年的9月份丝毫没有表现出楼市火热的迹象，恐怕今年的“金九银十”很难再出现前几年销售火爆的情形。

　　自从下半年以来，楼市就在释放各种信号，房地产销售方面，7月份和8月份出现了量价齐跌，9月份销售情况也不理想；房价走势方面，房价不仅没有延续过去大涨的趋势，反而出现了很多城市房价回调的现象；楼市调控方面，下半年开始，楼市调控不仅没有放松，反而有逐渐收紧的趋势；另外下半年房贷政策收紧，房贷利率提高等，以上这些信号基本上都在告诉我们一个事实，楼市已经迎来了重要的转折时期。

　　根据现在楼市释放的一些信号，今年下半年的房价走势已经基本明朗。首先在楼市调控逐渐收紧的背景下，楼市很难出现过热的情况，房价也不会再像过去几年那样出现大涨的趋势，因此从今年下半年开始，楼市基本上不会出现房价大涨的情况。

　　当然楼市调控的目的也不是降低房价，而是为了稳定现在的楼市，因此房价大概率不会出现普遍下跌的情况，整体房价出现稳定才是下半年乃至未来几年的楼市发展趋势，从局部楼市来看，局部楼市会出现明显的分化。当然楼市的分化不仅限于城市之间的分化，即使是同一城市，也会出现区域之间的分化，不同小区之间也会出现分化，甚至不同品质的住房之间也会出现分化。

　　在楼市分化的背景下，部分房子还会有很大的升值空间，还有部分房子可能会迎来房价回调，未来房子将会迎来贬值。2021年下半年开始，这3类房子将会迎来贬值，购房者需要提前留意，买房的时候尽可能避开这些可能发生贬值的房子。

　　第一，从城市的角度来分析，经济发展滞缓、人口持续流出的城市的房子容易出现贬值。

　　房地产行业的发展以及房价的走势和城市的发展有非常密切的联系，通常情况下，城市的发展状况越好，城市中房子的房价就越高。比如提到北京、上海、深圳这样的城市，即使我们不看具体的房价数据，也能知道这类城市的房价很高，判断的依据就是这些城市的经济非常发达。其实在很多人心目中，已经潜移默化把房价和城市的发展紧紧联系在一起。

　　如果说城市的经济发展状况决定了现在房价的高低，那么未来城市的发展潜力就决定了房子的升值空间。如果城市的发展潜力比较小的话，房子的升值空间就会比较小，如果城市的发展潜力比较大，那么房子的升值空间也会比较大。

　　什么样的城市的房子会出现贬值呢？那些经济发展滞缓、人口持续流出的城市，这类城市的房子很容易发生贬值。一般经济发展滞缓的城市，当地人的收入水平都不高，人们的收入水平上不去，房价很难出现上涨；另外如果人口出现外流的话，购房需求就会大量流失，这也非常不利于房地产行业的发展，房子出现贬值也是正常的发展趋势。

　　随着房地产行业的发展，人们的买房观念也会逐渐发生改变，在房地产行业发展初期，人们可能会更重视房子最基本的居住属性，不会太在意居住体验层面的东西，因为当时没有房子的人还很多。随着人们住房拥有率逐渐提高，人们不再担心住房的问题，因此越来越多人开始重视房子的居住体验，可以说如今的楼市已经进入居住品质的时代。

　　有些房子本身的居住品质就比较差，有些房子因为老化的问题，很多设施和设备都发生老化，居住体验也会大幅降低。不管是老化的住房，还是居住品质比较差的住房，都会因为居住体验差的问题而被逐渐淘汰，未来发生贬值是大概率的事情。

　　第三，从区域的角度来分析，生活配套设施不完善，没有通地铁的郊区住房容易出现贬值。

　　即使处于同一城市，所处的区域不同，房子的价值和升值空间也会有所不同。比如城市市区的房子，周边的生活配套设施比较完善，同时距离地铁站的距离也不会太远，居住起来相对比较方便。如果是城市郊区的房子，一般都是新建设的楼盘，周边的配套设施还没有发展完善，生活起来相对不方便。当然如果郊区已经通地铁或者有地铁规划的话，去市区就会比较方便，还勉强可以接受，但是如果郊区本身没有通地铁并且未来也没有地铁规划的话，这类房子真的不建议购买，未来很容易出现贬值。

　　对于购房者来说，虽然现在的房价走势基本上已经稳定下来，但是楼市分化的趋势依然存在，购房者在买房的时候要小心谨慎，优先选择升值潜力比较大的房子，同时尽量避开那些有可能出现贬值的房子。