数据来源©上海第七次人口普查，其中”外环外非沪籍人口“为浦东、闵行、宝山、嘉定这些绝大部分位于外环外以及金山、松江、青浦、奉贤、崇明这类全部位于外环外的区域的匡算结果

　　宽泛看这364万人就是这条政策的靶向人群，这其中28%左右单身人群，72%左右的家庭人数，加起来就是213万

　　当然这其中购房年龄以及是否有购房意愿都未知，但各位至少可以看到政策辐射人群大概多大规模

　　我们可以从非沪籍继续入手，然后从其中的家庭人口占比，以及居住证入手可以看到

　　数据来源©上海第七次人口普查，注意，其中拥有居住证非沪籍家庭人口按“全市每10万人本科及以上学历人群占比”匡算

　　居住证三年问题不大，关键是标准分（120分，基本本科就可以达到），而全市每10万人口中本科及以上学历占比36%，那就是271万人

　　同样还是匡算，不是本科也可以努力让居住证达到120分，有购房名额的也不见得会买房，但可以看到政策辐射人群在什么量级

　　巧了这数据我们也有，按挂牌房源看上海全市二手住宅中满二房源占比约在45%

　　也就是说接近一半的房源瞬间从增值税负担中解放，中外环和外环外的房东最快乐，因为这里的满二房源占比最高

　　而不管哪里的房东都不用再理会144平这件事了，因为上海正式取消普宅和非普宅标准，所以这条辐射范围是全部

　　另外降低存量房贷以及降低首付门槛这俩也是干货，也都和9·26政治局会议一一呼应

　　楼市纷繁复杂条线众多但各位可以放心食用的一点是所有政策背后都有自己的框架，都有自己的深度推演逻辑

　　而这次推演的逻辑最大背景就是当下市场，我从数据角度提供3个关键点供各位参考

　　近7成的新房供应、近4成的二手挂牌都来自外环外、近7成的新房成交、近5成的二手成交都来自外环外

　　去库存依然是政策出发点之一，于是外环外被框架性突出了下，未来也大概率如此

　　这部分人相对沪籍人口还更年轻，正是有住房需求的时候，所以非沪籍人口无论是单身还是家庭都会成为上海楼市调控的主力人群

　　这次政策里从增值税免征年限放开到非普标准的结束，再到存量房贷利率调低，二手市场似乎是那个更被调控偏向的地方

　　哪怕这两年徘徊在1:2左右，也丝毫不妨碍上海楼市流动性的重任落在二手市场之上

　　这次沪七条虽然只有七条但每条如果相互连接以及跟近两年政策进行时间线上的前后串连，你会看到一些重大节点

　　怎么理解这句话呢，就是若干年后当我们回顾楼市你大概率会有豪宅成交在新房和二手市场的前后差异

　　今年新房豪宅成交炸锅了，从中海顺昌玖里到这几天的翠湖天地六期，上海新房豪宅炸锅的背后是滨江段和新天地板块供应井喷

　　普宅和非普宅从去年放松到144平到现在完全取消，惠及对象就是二手市场的高总价大面积豪宅

　　前者在去年12月放松，带来相应二手市场豪宅成交高峰，后者我们接下来期待下

　　增值税免征从满5年改为满2年，本质上是减少购房成本，但这点其实作用更大的也是豪宅

　　豪宅在市场上行阶段涨幅大于其他产品，同时标的体量偏大，有的一两千万豪宅的增值税动辄可以上百万

　　现在免征年限的修改这点也会影响接下来豪宅市场，豪宅房东们也可以动起来了，尤其是前滩这类涵盖大量满二房源的板块

　　这次新政里我们居然看到居住证家庭居然可以和上海沪籍家庭居然在楼市平起平坐了，我人生也头回想去找找自己的居住证

　　限购放松、门槛降低的背后是为市场做增量，但别忘了市场化的市场原本就没有限购，与其说做增量，倒不如说是一种回归

　　也许未来市场有新变化，但目前看从去年9月认房不认贷、到12月普宅放松、再到今年1月外环外放开单身限购，再到今年5月放开单身限购（扩至外环内二手），再到今天限购在一点点弱化

　　还记得9·26中央政治局会议里关于外资限制放宽么，差不多道理，适当的时候把市场还给市场

　　前天我刚追完政治局会议的热点就有中介给我电话说：姐你等着吧，上海就要出政策了，放下电话就看到这个消息满天飞

　　昨天的消息更为明确了但过了六点还没政策出台，就当我准备洗洗睡的时候九点多来政策了

　　九点发布的政策，我第一反应是不想我追热点（开玩笑），但背后我想更真实原因是这座城市需要一点点勇气跟魄力