2022年是房地产魔幻又现实的一年。停贷潮、富人抢房、小麦换房…新奇事件接连涌现；为救市，保交楼、带押过户、融资支持...也是创新不断。

　　2022年，央行三次下调贷款市场报价利率（LPR），刺激房地产市场需求。

　　①1月20日，1年期LPR为3.7%，较上月下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较上月下调5个基点。

　　③8月22日，LPR第三次下调，1年期LPR为3.65%，较上月下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，较上月大幅下调15个基点。

　　此外，9月份，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

　　据贝壳研究院统计数据显示，2022年12月首套房主流利率平均为4.09%，二套房主流利率平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155BP和100BP，创历史新低！且多位专家预计，明年LPR仍有下行空间。

　　2022年，房地产市场处于深度调整阶段，中央多次强调“支持刚性和改善性住房需求”，需求端政策优化贯穿全年。

　　据中指研究院统计，今年1-11月，已有超300个城市和地区出台楼市利好政策近千条，达到近5年来的峰值。

　　以限购、限贷、限价、限售、限商为主的“五限”政策松绑，从三四线城市到二线城市再到热点城市逐步发展。

　　“认房又认贷”是极具影响力的楼市收紧政策，如今，包括南京、杭州在内的热点城市都进行了优化，信号意义更加强烈。

　　进入12月，多个重点城市继续“松绑”限购，包括成都、西安、武汉、南京、佛山等，佛山甚至全面取消限购。新一轮松绑楼市的政策热潮逐步开启！

　　7月，多地出现因期房停工导致的购房者集体“断供”现象，市场信心再次受挫，销售低迷。

　　7月28日，“保交楼”首次被写入政治局文件！中央政治局会议指出，要稳定房地产市场，坚持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

　　下半年各部委20余次表态支持“保交楼”，高级别会议定调后，各地政府加快落实相关举措及配套资金，据中指监测，超70省市结合当地实际情况，实质推动“保交楼”举措落地。

　　为盘活二手房市场，多地试行“带押过户”，包括昆明、济南、南京、苏州、福州、金华、宁波、无锡等地陆续进行制度创新。

　　存在抵押的房产，不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。省去了原房主的赎楼费用和筹措资金的时间成本，大大降低了二手房的交易难度。

　　此外，北京也出台了重磅新政，全面试行存量房交易“连环单”业务并行办理，这在全国尚属首次。

　　保障性租赁住房REITs的推出，是直接回应推进实现共同富裕、房地产行业转型、进一步发挥好资本市场功能等问题的重大改革举措，有助于改善中国目前以个人供给为主的市场结构。

　　2022年8月16日，国内首批保障性租赁住房REITs正式公开发售，标志着我国住房租赁产业“投-融-建-管-退”的闭环正式合拢。华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT三只产品推出，其公众投资者认购全部超募拟认购份额数量均超过100倍。

　　12月8日，证监会副主席李超表示，下一步证监会将扩大REITs试点范围，打造REITS市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

　　11月11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，政策力度空前。

　　涵盖6大方面内容，涉及房地产开发贷、个人贷款、存量融资展期、信托融资、债券融资、保交楼专项借款、保护个人征信、延长贷款集中制、住房租赁金融等共计16条措施。

　　措施的出台，标志着房地产“稳主体”政策全面加力，正式开启防范化解优质头部房企风险。自该政策出台后，信贷、债券、股权“三支箭”加速落地。

　　2022年11月短短20天内，支持房企融资的“三支箭”连续射出，房企再融资开闸。

　　11月11日，央行和银保监会发出“金融16条”，明确将稳定房地产开发贷款投放。国有六大行率先向优质房企提供了万亿级授信额度，商业银行又陆续向房企提供授信。

　　11月23日，中国银行间市场交易商协会发文表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，即由央行再贷款提供资金支持，委托专业机构通过担保增信、直接购买债券等方式支持民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

　　11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施，时隔12年，暂停的涉房上市公司并购重组及配套融资恢复。一个月内近30家上市房企股权融资。

　　2022年1-11月，中指监测的全国300城住宅用地推出和成交面积同比分别下降37.6%和36.4%，绝对规模均处于近10年同期最低水平。

　　在全国土拍市场整体表现低迷下，各地政府推地倾向以主城区优质地块为主，以提高房企参拍积极性，同时持续优化土拍规则、降低配建及自持面积，但土拍情绪仍低位徘徊，溢价率仅3.3%。

　　与此同时，10月份以来，南昌和长沙均有意退出集中供地城市行列。城投类企业拿地也是今年各地土地市场的一个新特点，但托市兜底存在风险，为此财政部下发通知，严禁地方城投公司举债拿地。

　　全国新房价格在2022年4月迎来“拐点”。国家统计局数据显示，4月份全国70城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-0.1%，这也是自2015年12月份以来首次出现新房价格同比下跌。

　　另据中指研究院统计，今年1-11月重点100城新建商品住宅价格环比已连跌5个月，成交面积同比降幅近四成，绝对规模为2015年以来同期最低水平；百城二手住宅价格则累计下跌0.55%，环比连跌7个月。

　　据央行公布《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示：未来三个月准备增加支出的项目中，关于购房的支出比例为16%，大幅低于三季度的17.1%。

　　房企业绩持续下滑。2022年前11月销售额过千亿房企仅19家，较2021年同期减少16家，接近“腰斩”。

　　同时，千亿房企的业绩分化明显，排名前三甲的房企业绩差距均衡，碧桂园完成销售4373.5亿元、保利发展4001亿元、万科3767亿元，同比分别下跌40%、21%和34%。

　　区域性深耕房企迎来发展机遇。例如，深耕杭州的滨江集团，今年前11个月，销售业绩突破千亿，百强房企销售排名上升到第13位；布局以大湾区的越秀地产，今年前11个月，仅在广州一个城市的销售额就突破了600亿。

　　宁吉喆：房地产是支柱产业，住房更是居民的消费，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　要充合认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支杆产业，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%；土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的6成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强，具有系统重要性的行业。

　　【2022/12/18】中央财办解读中央经济工作会议精神和当前经济热点问题

　　刘鹤：房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

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