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　　◎连平认为，我国房价从去年开始下跌，很有可能会在今年第三季度踩到底部，然后逐步趋向于恢复，明年会呈现一个整体性恢复的过程。

　　◎中央财政转移支付力度在不断加大，但是财政转移支付要落地到地方需要一个过程。

　　中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

　　如何理解我国房地产市场供求关系发生的重大变化？未来我国房地产市场将怎样恢复发展？

　　7月26日，在CFS2023第十二届财经峰会暨2023可持续商业大会现场，中国首席经济学家论坛理事长、植信投资首席经济学家兼研究院院长连平接受《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者专访。

　　连平表示，我国房价从去年开始下跌，很有可能会在今年第三季度踩到底部，然后逐步趋向于恢复，明年会呈现一个恢复的过程。

　　连平：不同城市的供求关系不一样，总体来看，较多的城市是供大于求，绝大部分城市可能需要渐次放开需求端的严格限制，比如限购、限贷以及高首付等。

　　但在一些重点一、二线城市中，房地产市场的供求关系有些不同，供不应求可能依然是市场的基本格局，可以在放开需求端限制的同时，加大力度增加供给，实现供求关系尽可能平衡。不能因为供求关系相对紧张，就持续对需求方面增加压力，而应该把措施的着力点放在增加供给上，这是这一类城市的特点。因此我认为在政策上确实应该因城施策用好各类工具。

　　虽然这次中央政治局会议没有提“房住不炒”，但不等于说就可以炒房了。我认为还是应该继续坚持“房住不炒”的理念和政策基调。这次会议的重点是突出强调新形势，以及供求关系新的和总体性的变化。

　　NBD：现在有观点认为房地产可能已经永久告别了大范围过热的走势，您认同这个观点吗？

　　连平：我认为可以这样说，房地产的确总体上告别了大范围过热的走势，但也不能否认局部地区供求关系依然偏紧的事实。供求之间的矛盾主要出现在一线和重点二线城市，这种矛盾的主要方面是供给不足。由于经济发展水平较高，这些城市人口流入多，改善型需求也比较大，一旦供给不足就会导致房价持续存在上涨压力，所以这些城市的关键是要加大力度增加供给。

　　一方面土地定价要合理，为房价平稳提供基础性条件；另一方面，对经营不错的开发商可以提供更多的支持和便利，比如在融资方面给予利率优惠等，以及加大力度投放开发贷等，目前银行体系开发贷占比仅5.9%，属于历史较低水平，其增速仅为5.9%，大幅低于信贷增长两位数的平均水平。

　　在以往的短周期中，政策从宽松到收紧再到宽松，房价由上涨到下跌，一般是上涨一年多，下跌两年多，共同构成了三年半左右的过程。

　　这一轮周期中，我觉得下跌的时间可能会更长一些。我国房价从去年开始下跌，很有可能会在今年第三季度踩到底部，然后逐步趋向于恢复，明年会呈现一个整体性恢复的过程。

　　同时，我们也要注意，房地产恢复过程中，销售、投资、买地、建筑安装工程等环节不是完全同步的。通常恢复的过程是销售先恢复。比如现在政策调整以后，各地会在购房限制性政策上有一些松动，那么销售就可能会逐步恢复，然后土地出让规模会增大，接着建筑工程速度加快，最后整个投资增速也会回升。

　　连平：首先，我们可以看到中央财政转移支付力度在不断加大，但是财政转移支付要落地到地方是需要一个过程的。

　　这次中央政治局会议明确提出，要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。这是一个重大突破。因为在此之前，在化解隐性债务存量问题上，总体思路是坚持中央不救助原则，要求“谁家的孩子谁抱”。但是最近一段时间以来，各方都呼吁在这方面应该有所变化。因为地方财政承担了越来越多的国家建设任务，也有经济和社会发展长期规划以及经济结构调整等重大任务。客观上看，地方财政的杠杆水平已经较高，如果进一步加杠杆会带来更大的风险。地方政府已无力自行处理好这一问题，因此需要中央政府出手。

　　那么如何使得地方债务状况得到缓解？我认为这需要中央出台一套方案，这个方案并不是债务都由中央财政负担，而是中央财政要主导整体的处置工作，提出中长期的化债规划，在国家财政总体格局下来处理地方债务才会比较平稳。

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