房价暴跌，全美首个城市出现房地产崩溃的信号，对于房主和美国经济来说，这不是一个好消息。

　　最近，全美第二大州——德州的奥斯汀市房价断崖式下跌，下跌速度比全美其他地方都要快。

　　根据 Zillow 房价指数，2022 年 7 月至 2023 年 4 月期间，全美房价平均下降1%，奥斯汀房价下降了10%以上，

　　虽然，专家曾经认为，这一波房价下滑，一部分是贷款利率飙升的结果，另一部分是房市拨乱反正的自我调节，毕竟之前的价格真的高高高高高得太离谱了，是时候需要降降温。

　　而且，专家们一致表示，当前的调整与2008年的房地产市场崩盘完全不同，因为现在借贷方和贷款人的处境都比15年前好得多。

　　但很快，他们发现奥斯汀的房价很反常：房价下跌的速度和幅度都比08年金融海啸时期大。

　　在2008年房地产崩盘期间，拉斯维加斯、凤凰城和迈阿密等城市的房价分别下跌了 63.9%、56.4 和 52.2%。当时奥斯汀房价从最高点跌到最低点用了43 个月，跌幅为8.5%。而这一次，奥斯汀在短短9 个月内就下跌了10.02%。

　　➤ 首先，房价被严重高估，意味着当地的房价远远超过当地收入能负担的水平。这正是奥斯汀在这两年发生的情况。根据穆迪分析，在2022年，奥斯汀的房屋价格被 高估 了63.7%，穆迪认为凡是超过25%的，都属于 明显高估。

　　➤第二，住房泡沫需要投机。虽然这一点可能难以量化，但它通常以投资者过度扩张的形式出现。在奥斯汀的长期房地产经纪人和住房投资者Sean Fuentes看来，许多当地的投资者正在购买租赁物业，尽管他们知道这些物业的租金不足以支付抵押贷款。但他们认为奥斯汀的房价会继续飙升，因此投资还是有成效的。

　　一旦资金成本（抵押贷款利率）上升，很多奥斯汀投机者就不再购买，一些人正在为他们的投资进行减值。

　　➤第三，被称为泡沫，房价必须下降。当然，这一条只能在事后确定。也由于奥斯汀的房价在短短九个月内下跌了两位数，可以说它也符合这个标准。

　　奥斯汀不寻常的房价引发对房地产泡沫的担忧，而另一边Airbnb在部分城市收入暴跌，一些房地产专家称，这可能会引发 与2008年次贷危机一样 的住房市场崩溃。

　　根据AllTheRooms最近的数据，Airbnb在凤凰城和奥斯汀的每个房源收入已经下降了近50%。

　　房地产咨询公司Reventure的首席执行官Nick Gerli认为，每个Airbnb房源收入的崩溃可能会迫使那些购房者出售他们的房产，尤其是在收入影响最严重的地区，。

　　根据AllTheRooms的数据，与2022年同期相比，今年Airbnb收入出现大幅下降的城市有：

　　在Gerli看来，这个问题对美国住房市场来说是 可怕的，因为与上市销售的房屋相比，Airbnbs的数量实在太多。”

　　“美国有100万间Airbnb/VRBO出租房，相比之下，待售房屋只有57万套。如果挣扎中的Airbnb业主选择出售，一时间房产供应量暴增，会产生巨大的价格下跌空间。

　　房地产数据集团 ATOM 显示，5 月份的断供率比 4 月份增长7%，比去年同期增长14%，断供率最高的州是佛罗里达，其次是加州、德州、伊利诺伊州和纽约州。

　　而房主为了及时止损，纷纷降价卖房，截至 6 月 18 日当周，42% 的卖家愿意降价 5% ，15% 卖家甚至愿意降价10%以上， 这是 2018 年以来的卖家降价最高幅度。

　　比如 在北加州华人聚居的好区Fremont，一栋4房2卫的house，2月初挂牌售价$1,975,000，5月初降价11.4&，降价多达22.5万，至今仍然无人问津。

　　虽然三大警钟，引发对美国房市崩盘的担忧，但哈佛住房研究联合中心的一份报告中表示，虽然高贷款利率继续抑制需求，房价增长可能会停滞。但房价不会出现大幅下跌。 原因有4点：

　　➤首先是劳动力市场保持健康。 美国5月新增就业岗位33.9万个，失业率仍处于3.7%的历史低位。当劳动力市场强劲时，它会支持住房需求，因为人们对自己能够支付抵押贷款充满信心，并认为他们可以用储蓄来支付首付。

　　➤三是住房供应依然十分紧张。部分原因是建筑商在需求下降和利率上升的情况下放缓了脚步。

　　同时高利率抑制了现有房主出售的积极性。目前现有房屋的月供应量不足三个月，远低于 2008 年的水平。

　　➤第四，虽然断供率同比上升，但与 2000 年代中期相比，目前的断供率要低得多。

　　但哈佛研究所也提出警告，如果劳动力市场疲软，随着人们失去收入，拖欠贷款和断供率增加，可能会对房地产产生负面影响。