近些年来，受疫情影响，外加国家各项政策的颁布，国内房价相对有所下降，但对于绝大多数人来说，购房仍是一件大事，多数人是在父母倾其所有才拼凑出来的首付款。今天，我们就来讲讲计划2022年买房的人必须知道的两大新规，具体内容如下：

　　房屋抵押是指房屋所有权人为了担保自己或他人及时清偿债务，在自己享有所有权的房屋上设立抵押担保，如自己或他人未按约定清偿债务，债权人有权拍卖、变卖抵押房屋，以此清偿债务。依据原物权法规定，设立了抵押权的房屋，未经抵押权人同意不得过户交易，即设立了抵押权的房屋其所有权不完整的，其处分权受到法律限制。

　　《民法典》第406条规定，抵押不动产可直接转让，无需先行注销该不动产上的抵押权,也不以抵押权人的同意为前提（有约定除外），抵押财产过户，不影响抵押权。即《民法典》变更了原《物权法》关于已经办理了抵押登记的房屋处置的规定，《民法典》生效后，已经办理了抵押登记的房屋也可以办理过户交易，不需要经过抵押权人的同意。

　　《民法典》变更已经办理了抵押登记的房屋处置规定，对我们会产生哪些实质影响呢？我们通过案例进行讲解：

　　张某结婚时向李某借款10万元，李某担心张某到期不还，便要求张某以房屋做抵押，并办理了抵押登记。后张某又将房屋出售给了赵某，双方签订了购房合同，赵某按合同约定向张某支付了首付款。

　　《民法典》生效之前，张某要想办理过户交易必须具备以下条件：（一）清偿所有欠款，抵押权消灭；（二）获得抵押权人李某的同意。如张某在不具备上述条件，则无法办理过户交易，也就无法对房屋进行法律上的处分，变更法务所有权人。

　　《民法典》生效后，房屋是否存在有效的抵押权对房屋过户交易不再具有任何影响。如张某在给李某办理了房屋抵押登记后，又将房屋出售给赵某，并办理了过户登记。李某作为房屋的抵押权人在张某不能及时清偿债务时，有权对房屋进行拍卖、变卖，赵某作为新的房屋所有权人，其过户交易是在李某办理抵押登记之后，不影响李某行使抵押权人对房屋行使拍卖、变卖的权利。

　　依据《民法典》规定，房屋所有权人在不变更房屋所有权的情况下，可以为他人设立房屋居住权。那么，为什么说设立了居住权的房屋不能购买呢？我们通过案例进行讲解；

　　王某以比市场价便宜30万的价格从李某处购买了一套房屋，双方签订购房合同前，李某告知王某，这套房子现在是自己的父亲在居住，父亲已经70多数了，自己为父亲在这房屋上设立了永久居住权，所以这房子的交易价钱比市场交易价便宜些。

　　王某认为，反正自己现在也不急着住，李某的父亲现在已经70多岁了，等也等不了几年了，对自己没有太大的影响，主要是这房子比市场价便宜了30多万，于是便签订了购房合同，并办理了过户登记。

　　李某为其父亲设立的是永久居住权，王某对该房屋的所有权受到李某父亲永久居住权的限制，直至李某父亲去世，居住权消灭前，王某不得出租该房屋，也不得自己居住。换言之，王某自己出资买的房，自己却不能居住，也不能出租给他人居住。