河西存量已超新街口，成为南京写字楼市场“供货主力”、三季度销售面积TOP5的写字楼项目大多来自南京外围区域、南京商业零售市场虽然行情不佳，但是市场亮点满满，首店经济、网红效应，一度冲上网络热搜......

　　近日，享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行举行媒体抢听会，会上发布了2022年三季度南京写字楼和商业市场报告，并深度剖析疫情影响下的市场发展趋势。

　　笔者会上获悉，由于南京楼市正处于冷静期，并且受到南京集中供地政策的影响，近两年南京写字楼市场开发节奏放缓。三季度，仅有华新城T1一个新增项目。

　　据戴德梁行统计数据显示，截至目前，南京写字楼市场存量达到435万㎡，河西存量达到165万㎡，超越新街口的97万㎡。

　　从空置率上看，目前新街口低于河西。由于入住率提高，新街口三季度写字楼空置率下降到了22%，而河西因华新城T1的入市，使得空置率提高至28%。

　　放眼整个市场来看，今年三季度南京甲级写字楼吸纳量和租金都处于下降趋势，空置率有所提升。其中，吸纳量为45136㎡，环比下降2%，租金微降至2.77元/㎡/天，空置率环比上涨0.8%，至25.9%。

　　相比二季度来说，以上三个指标数据环比下降或上升的幅度不太明显，总体来看，三季度南京写字楼市场发展较为平稳。

　　从赁需求来看，不同行业亦有不同表现。今年三季度，TMT和金融行业租赁需求旺盛，成交活跃度较高。

　　TMT行业租赁成交占比达33%，租赁区域主要分布在新街口、河西、雨花、江宁等区域。据戴德梁行分析，TMT行业之所以租赁活跃，与疫情期间，市场线上业务增多有关。

　　金融行业，三季度租赁成交占比达25%，主要集中于新街口和河西。新街口以保险、银行等服务机构为主，河西以金融、信托、投资基金等公司为主。

　　南京写字楼销售压力超过租赁压力。据戴德梁行统计数据显示，今年第三季度南京写字楼市场新增供应约8万㎡，成交面积约8.3万㎡，成交价降至1.5万/㎡，市场以价换量，去库存成为“主旋律”。

　　从成交面积来看，南京第三季度写字楼主要成交区域集中在南京外围区域，如江宁区、浦口区等，成交面积排行前五分别是：南京港口大厦、万科都荟天地、绿地之窗、中海龙湾U-LIVE、领寓A5。

　　据戴德梁行分析资料显示，未来南京写字楼市场较大的供应区域将集中于河西、江北等新城区域，此外，鼓楼、栖霞、麒麟新城等区域也有大量楼宇供给。整体供给量将超500万㎡。

　　即将入市的写字楼基本以综合体为主，大多为租售结合性质，不少业主方期望销售前期能够找到大宗买家，缓解去化压力。

　　疫情期间，办公方式和办公需求正在发生变化。未来，南京办公空间如何创新突破才能赢得买方或租方市场的认可呢？

　　戴德梁行在分析资料中给出建议，称建筑空间应当是建筑与城市的智能化融合，完成从更智能到更智慧的迭代升级。未来的办公建筑得具备高效、节能、安全、舒适、便捷五大特征。

　　除了商务赋能之外，还应该构建以人为本的办公服务，比如：实现办公空间3分钟生活圈，打造符合年轻人喜好的社交空间、运动区、社群等。

　　与写字楼市场一样表现类似，今年三季度南京零售市场也面临着空置率上升、租金下降的局面。

　　据戴德梁行统计数据显示，目前南京中高端购物中心整体空置率从3.9%上升至4.7%。受空置率提高影响，大多数购物中心已下调租金收入预期，三季度南京中高端购物中心首层租金报价为663.1元/㎡/月，环比下降2%。

　　不过，与写字楼市场供应放缓不同的是，三季度南京零售市场有万象天地和金象城两个项目入市，为市场带来24.4万㎡新增供应量，截止到目前，南京零售市场总存量达到517万㎡。

　　戴德梁行在分析报告中指出南京商业有诸多亮眼之处，具体体现在首店经济和网红效应等方面。

　　例如：LVMH旗下梵诗柯香于德基广场开设全国首店、闽和南等品牌在万象天地开设南京首店、人气奶茶品牌茶颜悦色于新街口IFCX和景枫中心开设两店均带来较高的人气效应。

　　这也给未来南京零售市场带来了值得借鉴的成功案例。例如：商家如何借助线上推广策略，通过网红效应和IP效应造成现象级发声，使得奶茶店不光能解决消费者口渴问题，还能带来打卡效应。

　　再如：商业体如何引入首店经济和定制概念，如何结合南京古建筑更新，将文化潮流和烟火经济融合，做出特色项目。

　　戴德梁行南京及合肥公司总经理魏建历认为2022年三季度，南京商业及办公市场发展平稳，亮点突出，市场变革进一步加速。

　　商办市场在建筑空间、办公空间、灵活办公体验、运营模式等方面市场趋势进一步显现，更多元的租户需求将进一步考验发展商的运营能力。