2025年10月28日，中央发了个文件，里面有一句话挺关键，清理住房消费不合理限制性措施，没提促进发展，也没说稳房价，就直接说清理限制，这不是换词玩文字游戏，是承认过去十年住房政策里有些地方根本没打通，比如你在北京缴公积金，想在天津买房，系统就不认，这事儿不是市场问题，是制度卡住了。

　　以前“十四五”规划里，住房主要跟城镇化绑在一起，重点是盖房子、租购并举，各地自己想办法，现在“十五五”直接把住房放到全国统一大市场底下，意思就不一样了，房子不再是城市扩大的工具，而是让人口、资金、户口、公积金能动起来的基础设置，比如好多地方规定公积金只能在本地用，外地人想买房就得自己掏全款，这等于把流动的代价丢给个人，市场自然就调不动了。

　　专家陈文静和严跃进都讲过，要改的不是限购限贷，是那些看不见的障碍。第一道是空间上的，跨省买房公积金用不了，异地贷款也难办；第二道是身份上的，租房的没户口，孩子上学难，房东也不愿长租；第三道是资产上的，二手房税太高，得满两年、满五年才能卖，房子根本转不动。这些都不是新调控，是老办法没动，还把房子当行政东西管，不是当商品看。

　　北京上海这些大城市情况挺复杂，李宇嘉说，核心区的房子还是跟金融挂钩多，要是一下子全放开限购，容易又炒起来，所以清理不是全取消，得按区域来，郊区、卫星城、住和工作离得远的地方先试点，比如公积金全市都能用，租房就能落户，二手房税费按住的时间长短来减，市中心呢，限贷限售还留着，但允许想换房的人卖了再买，不用等半年才能买，这是慢慢理，不是一刀切。

　　现在市场上有个怪现象，很多人不是买不起，是不敢买，2025年第三季度，一线城市的二手房挂牌量涨了17%，但卖出去得等上八个月以上，大家不是没钱，是怕买了亏，怕政策说变就变，怕户口办不下来，怕孩子没学上，把这些拦着的条条框框撤了，市场才真能稳住，你要是知道租房也能让孩子上学，外地上班也能用公积金买二套房，心里踏实了，自然就敢出手了。

　　还有个新动作在同步推，2024年7月中央开了个会，说了城中村改造加生活服务业发展，要是改造完能多出不少便宜房子，再把租房落户的限制松一松，就能转起来，住得便宜了，手里钱就宽了，花钱也敢花了，服务业自然就跟上，这才是把民生和消费真正连到一块的地方，现在各地都在摸清楚哪些是真拦着的，哪些是虚晃的，真正的本事不在文件里，而在怎么往下干。

　　有人问这政策到底能不能落地，其实关键不在上面怎么说，而在下面怎么做，比如一个城市说支持异地公积金，可系统接口没打通，银行也不认，那还是白搭，另一个城市说租房能落户，可教育局不配合，孩子照样上不了学，政策也就成了一句空话，接下来几个月，看的是地方有没有真动作，不是光喊口号。

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