马云重现杭州街头，这一画面近日再次搅动了朋友圈，也惊醒了我：2025年已近尾声，时光飞逝，转眼间一年大半已过。曾经那个预言“房子未来会像葱一样便宜”的马云，他的话仿佛正在被现实印证。与此同时，在今年五月的财经论坛上，曹德旺也旗帜鲜明地指出，未来五年，房产作为投资品的黄金时代已经画上句点。两位商业巨头的观点不谋而合，促使我不得不深入思考：2026年的房地产市场究竟会走向何方？我们是应该果断出手，还是伺机而动？

　　作为一名在房地产领域深耕多年的自媒体人，今天我将与大家坦诚交流，剖析2025年至2026年房地产市场的真实面貌。我承诺，这里没有标题党的噱头，也没有虚无缥缈的概念，只有客观事实与清晰的趋势分析。

　　“眼见为实”，这是亘古不变的道理。让我们先来审视一下2025年至今的楼市表现。国家统计局公布的数据显示，1月至5月，全国新建商品房销售面积为3.5亿平方米，同比下滑2.9%；销售额为3.4万亿元，同比下降3.8%。这些数字清晰地表明，房地产市场仍处于调整期，复苏迹象并不明显。

　　更令人震惊的是，全国百城二手住宅价格已连续下跌28个月，这在过去二十年的房地产史中堪称前所未有的局面。与此同时，城市间的房价分化已达到令人咋舌的地步——上海内环区域的房价依旧坚挺，每平方米近28万元的高位，而某些资源匮乏型城市，却出现了30万元就能买到三居室的“白菜价”。

　　首先，人口结构的变化是根本驱动力。数据显示，我国城镇居民的住房拥有率已高达96%，其中更有42%的家庭拥有两套及以上的房产。这意味着，房子早已不再是稀缺商品。同时，与90后相比，00后人口减少了4700万，人口红利消退，谁来接替前几代的购房需求？我的老朋友小张，近期打算出售老家的一套房产，挂牌半年却无人问津，最终不得不忍痛降价20%，才勉强找到买家，体验了“自认倒霉”的滋味。

　　其次，政策导向的转变至关重要。自2019年起，“房住不炒”的定位已连续六年写入政府工作报告。今年全国两会更是首次在总体要求中明确提出“稳住房地产市场和债券市场”，并将“建设好房子”定位为产业转型的重要方向。这些信号无不表明，国家正致力于回归房子的居住属性，削弱其投资和投机的功能。

　　再者，从供给端来看，今年的政府工作报告中提到，未来五年，每年将有120万套保障性住房投入市场，且租金将低于市场价30%。这意味着什么？商品房的市场需求，尤其是刚需市场的份额，将不可避免地受到分流，面临更加严峻的挑战。

　　融资环境的收紧也对市场产生了深远影响。2025年恰逢房地产企业的债务偿还高峰期，据统计，仅排名前100位的房企，其债务偿还总额就高达约3万亿元。为了尽快回笼资金，不少开发商被迫采取降价促销的策略。我依稀记得，几个月前在广州看房时，一个过去价格坚挺、号称万元以上的楼盘，竟打出了“9.9成首付”的诱人广告。那一刻，我深切感受到，市场格局已然颠覆。

　　最后，居民的购房意愿也发生了根本性改变。中国人民银行的数据显示，2025年城镇居民家庭的债务收入比已攀升至132%，接近历史最高点，这意味着居民通过加杠杆来购房的空间已基本耗尽。与此同时，95后群体中选择“租房结婚”的比例已超过40%，他们宁愿租房十年，也不愿在高位接盘，这已成为许多年轻人的共识。

　　面对如此复杂严峻的市场环境，2026年的房地产市场又将呈现怎样的图景？让我们进行一番理性的分析。

　　从全国整体来看，房价将继续呈现分化态势。根据多家研究机构的预测，在普遍预期下，2026年全国商品房销售面积可能继续同比下降约6%。然而，如果在乐观情境下，随着城中村改造、收储存量房等政策的加速落地，以及居民置业意愿的回升，销售面积有望止跌企稳。

　　具体到不同城市，一线及强省会城市，凭借其显著的产业和人口优势，房价有望保持相对稳定，年涨幅可能在2?%之间。然而，大多数三四线城市，尤其是那些人口持续流出的地区，房价将面临更大的下行压力。中指研究院的数据显示，约有20%的城市房价有望温和上涨，但其余80%的城市则可能经历不同程度的下跌。

　　从投资角度而言，曹德旺“现金比房子更踏实”的说法，确实值得我们深思。过去，人们购房的主要驱动力在于房产的增值潜力；而今，这种“聚宝盆”效应正在逐渐减弱。持有房产的成本也在不断攀升，特别是对于拥有多套房产的家庭而言，未来几年房产税试点范围可能扩大，持有成本将显著增加。

　　当然，市场的动态中总不乏新的机遇。我的一位投资界的朋友近期向我透露，他正密切关注核心城市的新型租赁住房项目，认为这可能是未来几年房地产领域为数不多的增长点。毕竟，政府正大力支持租赁住房的建设，并明确允许地方政府收储商品房用于保障性住房的供应。

　　对于刚需家庭，当前或许是一个不错的购房窗口。他们购房的主要目的是自住，可以根据自身实际需求和经济承受能力，审慎选择合适的房产。在决策时，务必充分考虑地段优势、周边配套设施以及房产本身的品质。就好比我的同事小王，他在去年年底于杭州购置了一套二手房，价格较之最高点下跌了近20%，如今居住体验十分满意。

　　对于已拥有多套房产的家庭，特别是那些持有非核心资产的投资者，可能需要重新审视并优化资产配置。曹德旺“不要将70%的资产都压在房子上”的忠告，值得我们铭记。尤其是一些房龄超过20年的老旧小区，或是位于三四线城市的投资性房产，其未来的流动性和保值能力或许会持续下降。

　　而对于初入职场的年轻群体，租房或许是更为理性的选择。近几年租金水平相对平稳，且租房具有更高的灵活性，能够更好地适应职业发展和生活变迁的需求。但请注意，在租房过程中，务必选择正规的租赁公司，并签署规范的租赁合同，以切实保障自身的合法权益。

　　归根结底，房子最终的价值在于“居住”，而非“炒作”。2026年的房地产市场正逐步回归理性，回归其最本真的居住属性。我们不妨以更加客观、更加务实的态度来审视“房子”这一议题。

　　在结束这篇文章之前，我想再次强调，无论是马云的“房价如葱”，还是曹德旺的“投资黄金期已逝”，他们所看到的，都是一个不可逆转的趋势：房地产市场正从过往单一的金融属性，逐渐回归到满足人们居住需求这一本质上来。而这种回归，恰恰是市场走向健康、可持续发展的必然路径。

　　您认为2026年的房地产市场将如何发展？您是倾向于买入、卖出，还是选择继续观望？欢迎在评论区分享您的见解、经验与思考。