2021年是房地产的一个转折点，在此之前，房价是一路高歌猛进状态的，房价一年一个样、轮番上涨，98年房改初始的时候，全国房价才不到2000元，到了2021年，全国均价已经达到1万元以上，平均涨幅为400%，就连被认为是“保值象征”的黄金也自叹不如。然而，随着2021年一系列楼市新变化的到来，房价昔日的辉煌不再，该不该买房？这依然是当下困扰着不少人的心结。

　　笔者认为，适不适合买房，关键要看清楚影响房价的根本因素是否发生变化，经济学家任泽平说过，房地产发展长期看发展，中期看地价、短期看金融。而现如今看来，这三个因素中至少有2个正在悄然收紧，特别是在未来5-10年的短期时间内，影响楼市的金融货币政策已经开始有了收缩的动向。

　　什么是楼市的“奶水”呢？有人说是土地，因为房子是建设在土地基础之上的，只有具备了大量的土地基础，商品房建设才有据可依；也有人说是买房人，买房人才是房地产的衣食父母，只有大量买房人的存在，房地产才有了高周转、快速突进的可能性。然而在指闻君看来，楼市的奶水其实是银行融资贷款。我国房地产早已经形成了严重依赖资本的高周转、高负债的发展模式，银行融资是唯一决定房地产兴旺还是倒退的源泉。然而，从2020年开始，楼市断奶了。

　　房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1倍。依据触线情况，房企被划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债增速阈值。

　　人民银行、银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，这份文件中明确要求，对于金融机构向房地产进行贷款的比例要进行合理的限制。规定划分为2个方面的内容，首先是针对金融机构向房地产企业贷款最高比例限制；其次是对个体购房者贷款的比例限制。两道高压线之下，开始从资金个体输入方面约束水流进入房地产市场。

　　例如，六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高，其他的银行也不同程度有限制比例。

　　根据《中国经济周刊》的报道，保利、万科、融创、恒大、碧桂园5家房地产企业的5月份-6月份销售价格同比年初的1月份均呈现出较大幅度下滑趋势，分别降低了5202元/平米、2890元/平米、1897元/平米、696元/平米，以及280元/平米。

　　很明显的一个信号：这些房企们正在进行打折促销，这也代表着整个楼市行情如此，因为我们都知道这5家房地产企业在业内规模都是数一数二的，开发楼盘数量遍布全国，操盘规模和营业额也基本位列前五甲。连这些龙头房企都扛不住压力开始大幅度调低销售价格的时候，足以说明，数以万计的中小房企境况大概也是如此。

　　这一点专家黄奇帆其实早就说过，他认为，限制房价过快上涨的办法其实简单得很，那就是减少银行向房地产企业贷款融资，把这两者之间的“亲密无间”关系撕碎了，那么房地产开发也就无从谈起。土地需要巨额资金、开发建设需要巨额资金。在数十万家房企中，线%独立资金开盘建设能力的估计不足1%。一旦切断了资金入房市，那从土地拍卖开始到建房销售整个链条将暂停。

　　三红线和限贷令分别从两个方面减少资金注入，与此同时开发商们还面临另外一个窘境：债务如约而至，根据克而瑞数据显示，在2021年上半年房企们有1.2万亿债务到期，特别是在7月份，还有1490万亿要偿还。所以，一方面是入账不足、另一方面是出账加码，该怎么办？最后只有一条路了：降价回笼资金。

　　对于房产表现出的这种“平稳下行”的走势，李嘉诚和王健林其实早就有预见，李嘉诚从8年前开始宣布退出内地房地产市场，每年都在甩卖自己的房地产项目。特别是李嘉诚这样说过，如果房子继续按照这个速度建设下去，房子将变得不值钱；而王健林在一次节目访谈中，主持人问他对于房市的看法时，王健林说到，你去看看各个城市的房子有多少了，到处都是房子，房价还怎么涨？所以万达才从房产转向文旅。

　　孙宏斌曾这样说过，如果房价下跌达到30%，那么我们都会死，在这里，孙宏斌所说的“我们”是指房地产企业和房地产开发商们，从孙宏斌的这句话中可以看出，在房企们的经营中，楼价的底线%，这也是亏空的临界点。