和万科商管集团合作的利好对于华南城控股有限公司（股票代码以下简称“华南城”）股价提振作用并没有持续多日。2019年最后一天，华南城以下跌1%、0.99港元/股结束了这一年在资本市场的表现，甚至不如2018年12月31日报收1.21港元/股。

　　深圳华南城作为其迈向资本市场的基石项目，多年来面临转型困局，2019年12月25日宣布与万达商管合作，正在寻求一个突破机会。

　　在一个月前，华南城交出了2019/20财政年度上半年业绩，实现收入58.27亿港元，其中持续性收入为11.97亿港元，同比增长15.5%，距离其“实现持续性收入每年20%~30%增长”目标还有一段距离。对此，华南城方面对记者表示：“公司会将业务重心放在提高持续性收入上，并在多方面提升运营效率。”

　　2019年12月25日，华南城和万达商管集团签订合作协议，将其位于深圳市龙岗区平湖的深圳华南城4号交易广场整体总建面30.5万平方米，交由万达商管集团运营。该项目计划2020年启动改造，2021年开业。

　　记者在2020年1月1日实地走访深圳华南城4号交易广场，作为华南城和好百年集团联合打造的建材博览中心，总建面31万平方米，号称是“珠三角规模最大的泛家居购物中心”。但现场门可罗雀，只有1楼至3楼有商家，4楼至6楼已是关闭状态。有商家入驻的楼层，粗略估计也有三成空置。

　　“我们在这边已经4年了，2016年、2017年生意还可以，这两年很少看到人来。目前已经通知我们今年5月项目要交给万达，希望能带来人流。”一位商家对记者表示。

　　随后记者前往招商中心进行询问，工作人员拒绝透露租金情况。不过，据记者了解，1号交易中心的1楼租金50平方米要2000元/月以上，二楼、三楼的租金最低的20平方米为660元/月，30平方米~50平方米为900元至1500元/月，四楼以上的电商产业园租金是50元/平方米/月。世联行002285股吧)集团首席工改顾问董极对记者表示：“华南城空置严重主要是因为电商发展迅速，类似华强北、华南城这样体量大的项目受冲击很大。另外，深圳实体企业经营压力大，房租、用工成本都很高。”

　　深圳华南城转型之路并不顺畅。2007年，其第一次业态调整，整合了各类分散的专业化市场，形成超大型综合商贸物流中心，还打造了紧邻主体的配套住宅和完善的一站式商务服务设施，被称作为“华南城模式”。

　　好景不长，电商发展压缩着传统商家的生存空间，而制造业企业因成本高昂离开珠三角，去往国内更偏远的区域或是东南亚，数量不断萎缩。

　　深圳华南城不得不在2012年至2013年开始第二次业态调整，成立了华南城电子商务产业园，还引入了华盛奥特莱斯和乾龙物流，逐步向“互联网+”转型，提出要形成“现代化综合商贸新城”。

　　该思路依然无法解决难题，华南城2013/14财年首次破百亿大关后，在2015/16财年合约销售腰斩至66.28亿港元。华南城解释称：“中小企业直接需求被削弱，致主业难以保持活力。”

　　2019年华南城寻得的“良方”是和万达联手，在深圳华南城这个“实验田”打造中国首个“24小时”商业中心。项目业主仍为华南城，万达商管负责改造设计、招商和运营。资料显示，此次万达广场将突出旅游、运动等实体商业创新业态，零售业态比重只占三分之一。将对原有建筑内部进行创造性地多场景再造，设计世界最高、最长商业室内扶梯，要成为深圳旅游“网红”打卡地。

　　对于双方的合作，华南城方面对记者表示：“合作契机在于深圳华南城独特地理位置、交通设施和商业环境，以及城市所在区域的发展潜力。华南城一直随着市场变化，不断创新改造，与万达合作是华南城新时期各项举措之一。”

　　戴德梁行研究院副院长张晓端认为：“该项目在区位上还是具备一定优势的，加之轨道交通加持。目前平湖片区及邻近东莞临深片区，商业配套设施不完善。一旦有大型的优质商业项目弥补市场空白，还是能吸引到周边的消费需求支撑。”

　　高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥也表示：“深圳华南城体量太大，这么大面积也需要相应力支撑。经过将近20年的发展，平湖是深圳商贸物流重镇，已经聚集了大量的产业企业和居住人口。”

　　记者了解，除了深圳华南城空置率高之外，南昌华南城、南宁华南城也遭遇了空置率高的问题。一旦深圳华南城转型成功，未来或将复制到多地。

　　“华南城模式”作为一种传统商贸物流中心模式，随着商业和电商迅猛发展陷入发展窘境。为此，华南城不得不通过物业的开发和销售来加快资金回笼。2019/20财年，半年报显示，公司合约销售同比增长13.7%至77.33亿港元，物业销售收入为46.3亿港元，占比为79.01%。虽然管理层提出了持续性收入每年增加20%~30%目标，实际上持续性收入在总收入的占比不到三成。

　　不过华南城依然想优化自身的收入结构。2019年初，华南城成立了投资开发集团和商业管理集团，分别管理本集团的项目开发建设及项目招商运营。华南城方面对记者表示，此举是瞄准华南城渐见规模的已建成和规划中的商业物业，提升现有物业的商业价值，“在内部耕耘的同时，寻机拓展外部市场”。

　　华南城一直以来强调的“我们和房地产行业是不同的”，但持续性收入的稳步提升，还需要不短的时间才能实现。