人民网北京12月13日电（余燕明） “目前房地产最严重的问题是在持续下滑过程中，我们的库存在不断加大。”任志强在今日的全联房地产商会年会上指出，从全国各类房地产物业销售来看，住宅销售下降了10%，办公楼销售下降了9%，而商业销售面积则增长了7.1%，商业物业在销售过程中是一个持续增长的过程，“不过目前商业库存量和库存量也非常大，如果按照目前的销售情况，商业也面临着巨大的去化压力，持续消化可能比住宅的难度更大。”

　　任志强说，目前全国的库存很大，预售面积已经超过6亿平方米，其中住宅预售面积为3亿平方米。一线城市的销售降幅从三季度开始收窄，一线城市的销售回升是比较明显的，其中10月份销售增长了60%，11月份销售增长接近1倍，“但是仅仅依靠一线城市的销售增长是不够的。”

　　任志强同时认为，全国房地产市场库存压力，也已经严重压制了销售价格。“后续如果政策调整合理的话，接下来消化库存过程中销售量会有所增长，但是价格的波动会维持在底部运行的阶段。”任志强说，“到目前为止，只有少数城市和少数企业的价格略有回升，大部分企业和城市在去库存过程中价格仍然维持在地不运行。”

　　房企在销售上的下滑，也已经影响到企业的拿地节奏。“今年土地购置面积下降了14.5%，到目前为止全国土地购置面积不到3万公顷，与历年土地购置高峰4.1万公顷相差了四分之一左右。”任志强说，如果按照3万公顷的土地购置面积计算，明年的开工量最多9亿平方米，而9亿平方米不足以支撑需求，因为今年的销售面积已经超过了10亿平方米。

　　另外，任志强认为，今年抑制房地产销售的最大的障碍。任志强解释称目前个贷所占消费额的比例，只有不到30%的杠杆率，“这是非常安全和非常低的杠杆率”，今年个贷比重已经从去年的27%降到22%。

　　“今年年初就提出希望四大银行支持个贷而降低个贷利率，‘9.30新政’实际上就是在解决个贷的问题。”任志强说，“个贷在今年的整个销售过程中已经成为一个最大的障碍。如果没有个贷的支持，老百姓很难完全靠自己的能力去购买住房。”

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