8月底，房地产政策密集调整。包括北上广深在内，“认房不认贷”全面落地，本地无房就可享受首套房贷优惠；“卖一买一”个税优惠延长两年；限购城市首套房和第二套房贷款最低首付比例从30%和40%下调至20%和30%；第二套住房贷款利率下限下调至LPR+20个基点。此外，有关部门还明确了存量首套房贷利率下调机制，认定为首套房的，存量房贷利率可予以下调。

　　近期密集的房地产纾困政策倍受市场关注，央行在今年7月14日新闻发布会就已表态，考虑到中国内地房地产供求关系已经发生深刻变化，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求。7月底政治局会议亦提出“适应房地产供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，政策调整箭在弦上。需要看到，在房地产告别了过快上涨的“上半场”，进入到供需平衡甚至供大于求的“下半场”，基于房价上涨预期而超前买房、投资炒房的市场行为式微，换房需求占主导但对购房门槛和成本比较敏感的新形势下，过去以较高利率和控制加杠杆为特征的调控架构亟待调整。

　　此次“认房不认贷”政策调整，对一线城市的利好最明显。新政后，此前分别在2017年和2016年实施“认房又认贷”的北京和上海，有贷款记录但无房的，或持有一套房但计划“先卖后买”的，都可享受首套房的贷款低首付优惠，且贷款利率明显降低。以北京为例，首套房4.75%的利率比二套房5.25%的水平低50个基点，300万元贷款、20年等额本息下月供下降近2000元。广州、深圳新政后，首付比例下调幅度(10~20个基点)比京沪小，但利率下调较为明显。

　　对于武汉、厦门、福州、杭州等热点城市来说，对有贷款记录但无房的情形，大部分城市前期已实施“认房不认贷”的首套房认定标准。不过，“认房不认贷”的新政会激活这些热点城市“卖一买一”的换房需求。另外，限购城市首套房、二套房首付比例分别从30%和40%统一调至20%和30%，这一政策工具已经授权给各地，也有望在这些城市率先落地。

　　目前来看，“认房不认贷”主要利于三类需求，一是“卖一买一”的改善型需求，二是都市圈人口流动频繁产生的需求，三是计划在就业地城市买房的人。从近期调研看，新房访客量、二手房带看量明显增加，此前受“认房又认贷”抑制或因当前政策利好和预期改善带动下的增量需求，开始释放。在新政助推下，因家庭成员增加、老年人口需要换电梯房、房屋功能老化等迫切需要改善住房条件的换房需求，也在增加，这些房屋持有者可能会下调二手房挂牌价，以期待尽快实现换房。

　　一揽子利好政策在“金九银十”前到来，叠加今年四季度开发商促销可能带来的年末翘尾效应，预计今年9月～12月全国商品房市场将逐步企稳。考虑到去年11月～12月因疫情严重导致的交易低基数，以及五大都市圈(指东部三大都市圈及成渝、长江中游都市圈)贡献了新房交易的70%左右，乐观估计今年全年房屋销售面积增长5%，中性估计与去年持平，悲观估计下滑5%以内。

　　当然，需要关注的是，政策主要推动的“卖一买一”式的购房，关键在于二手房能先行卖得出去。从9月2日以来北京、上海在新政后的商品房市场动向来看，二手房挂牌量明显攀升，其中多为“卖一买一”的改善型需求。根据中介机构统计，目前包括一线城市在内，各地二手房挂牌量均创新高，北京、广州等城市化较早的城市，二手住房中很多是老旧住房，比如北京这类房源占比超过30%，而且交易难度也比较大。

　　此外，“次新房”入市的冲击也较大。2015年～2021年，中国商品房交易在历史高位徘徊，年均住宅销售14亿平方米，其中热点城市多套房购置非常踊跃。目前，由于房价预期转弱或资金链吃紧，这部分实现了50%左右增值的房源挂牌增加，对新房形成替代，对老旧二手住房形成了竞争。因此，二手住房交易难的问题不能小觑，建议在推进带押过户、降低经纪费率、鼓励业主合理降价、推进刚需购房补贴、降低首套房利率等方面继续发力，进一步降低刚需购房成本。

　　要看到，包括新市民、年轻人、外来人口、新中产等在内的刚需群体主要集中在一线、二线热点城市。由于这些城市房价水平高、就业压力大、工作压力大，刚需购买占比呈逐年下降态势。尽管他们买房意愿强烈，但就业、收入、预期和高房价的矛盾比较突出，这是“卖一买一”顺利循环的难点。因此，还要强化就业优先、收入增长、社保兜底等各项政策。只有供需两端多措并举，商品房市场才能彻底稳定下来。

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