政策方面继续以化解风险，支持房地产市场发展为主。2月16日，《求是》发表习重要文章，提出要防范房地产业引发系统性风险。证监会启动不动产私募投资基金试点，投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。24日，央行、银保监会起草《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。地方层面，2023年地方政府工作报告：防范化解房地产风险 “稳地产”信号明确，持续优化供需两端政策。山东、安徽、河南、四川四省明确试点现房销售。针对近期楼市出现的“提前还贷潮”，银保监会要求做好提前还款服务工作。

　　1、习谈地产：“防范房地产业引发系统性风险”位居防范重大经济金融风险的首位

　　2月15日，《求是》杂志发表了习《当前经济工作的几个重大问题》的文章，文章内容是习在2022年中央经济工作会议中的讲话内容摘选，房地产方面主要内容如下：

　　一是把恢复和扩大消费摆在优先位置。……。要合理增加消费信贷，支持住房改善、新能源汽车、养老服务、教育医疗文化体育服务等消费。

　　一是防范房地产业引发系统性风险。房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。

　　·要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。

　　·要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，支持落实生育政策和人才政策，解决好新市民、青年人等住房问题，鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设。

　　·要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　习在2022年中央经济工作会议中的讲话明确指出“房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。房地产行业影响重大，“防范房地产业引发系统性风险”位居防范重大经济金融风险的首位。结合近期高层密集表态，强调房地产是国民经济支柱产业，因此2023年稳地产对稳经济重要性突出，预计今年地产政策将以托底为主，稳房价、稳预期、稳主体，最高层在这个时点释放积极信号，有利于提振市场信心。

　　2月24日，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，培育发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。

　　《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条。涉及加强住房租赁信贷产品和服务模式创新；拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道；加强和完善住房租赁金融管理等重要内容。

　　租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%，贷款期限一般3年，最长不超过5年。

　　创新团体批量购买租赁住房信贷产品。租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

　　支持发放住房租赁经营性贷款。住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于置换物业前期开发建设贷款。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

　　业内人士认为，《意见》对保障性和市场化租赁住房全覆盖。去年2月，银保监会和住建部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，加强对保租房建设运营的金融支持。《意见》进一步将金融支持的范围扩大至市场化长租房，并在总结相关金融机构实践经验的基础上，给出了较为明确的引导和规范。此外，对自持物业的住房租赁企业支持力度较大。“租购并举”是我国住房制度建设的重要目标之一，也是房地产业新发展模式的重要组成部分。近年来，中央和地方围绕住房租赁市场的发展出台了一系列支持性政策。《意见》的发布，将有利于加强和改善针对住房租赁市场的金融支持与服务，促进住房租赁市场快速发展。

　　近年来，相关部门出台了多项支持住房租赁市场发展的政策措施，地方政府、市场主体积极参与，探索加大租赁住房供给。

　　2015年末的中央经济工作会议首次提出发展住房租赁市场；2016年《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，培育和发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。

　　2021年《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，称保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。

　　2022年初，央行发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

　　2022年11月，央行、银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（也称“金融16条”）加大了住房租赁金融支持力度，提出优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。

　　2022年12月，国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022~2035年）》，提出完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。

　　今年以来中央及各部委多次表态支持房企合理融资。央行、银保监会联合召开的信贷工作座谈会，要求继续落实“金融16条”、“第二支箭”等政策，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业理融资需求。为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融合资需求，近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。同日中国证券投资基金业协会发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，明确不动产投资范围、管理人试点要求等。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

　　此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。结合各地两会对满足企业融资合理需求的相关提法，2023年金融机构对房企资金的支持力度有望继续加大，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善。

　　1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出：有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。此后的近一个月内，已有山东、安徽、河南、四川四省明确了现房试点，从“鼓励”到“试点”。

　　1月31日，山东省住房和城乡建设工作会议召开，会议提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。

　　2月6日，在安徽省住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点。

　　2月6日，四川省人民政府关于印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》的通知中提出，支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议召开，会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

　　在房地产黄金时代，商品房预售制能够快速回笼资金，快周转模式对行业加速发展起到了重要作用。进入新的周期，房地产业向新发展模式平稳过渡，保交楼、防风险成为工作重点，现房销售试点也被多地提上议事日程。以河南省为例，河南省“保交楼”任务较重，2023年又是“保交楼”的重要节点。本次河南省结合实际情况提出新的要求，是对主管部门政策的进一步落实。

　　相比期房销售，现房销售有所见即所得的明显优势，能有效规避烂尾、质量争议等风险，得到了购房者的青睐。上海易居房地产研究院数据显示，全国现房销售规模明显比期房销售行情要好。2022年全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%，全国期房销售面积同比下滑29.6%，现房销售市场没有遇到较大的下跌。

　　但对于开发商来说，现房销售对现金流、施工能力的要求更高，也因此推行起来难度较大。从过去的‘鼓励’升级为‘试点’，这也意味着现房模式改革之路的正式开启。各地还是要把握政策大趋势，主动研判现房销售市场，为各地现房模式的推进创造更好的条件。

　　5、2023年地方政府工作报告：防范化解房地产风险 “稳地产”信号明确 持续优化供需两端政策

　　2023年以来，刘鹤副总理两次强调房地产行业是国民经济的支柱产业，多地在政府工作报告中提及防范化解房地产风险，明确房地产领域的工作方向，主要集中在政策基调，住房消费支持，并将在需求端、企业端、保交楼、住房保障等方面给予政策支持。

　　2023年各地政府工作报告中，北京、上海、江苏、山东等16个省继续强调坚持“房住不炒”定位不变，“因城施策”、“租购并举”、“新发展模式”、“化解风险”等关键词在报告中也频繁出现。此外，北京提出“完善‘一区一策’调控措施”。内蒙古明确“综合施策稳地价、稳房价、稳预期，完善人、房、地、钱联动机制”，浙江省强调推进“住有宜居”，江苏省提到“抓紧研究中长期治本之策”，多数省份均表态要“促进房地产市场平稳健康发展”。

　　2022年四季度以来，中央及各部委多次提及促进住房消费，2022年中央经济工作会议明确强调“增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。”多地在政府工作报告中也提出支持住房改善等消费，其中江苏省强调“加快提振住房消费的‘景气指数’”，河北省提出“实施消费提质升级工程，扩大汽车、住房、家电等传统消费。”

　　（3）支持刚性和改善性住房需求，多孩家庭住房支持、优化二套认定等为多地政策方向

　　河北、山西、江苏多地提出支持刚性和改善性住房需求，其中部分省份提出具体举措，如黑龙江强调“落实新市民、二孩三孩家庭和人才购房优惠政策，加大住房商业贷款、公积金贷款、购房消费券等支持力度”，河南省提出“激活房地产市场，落实首套房贷款支持政策，优化二套房认定标准”，吉林省明确“开展房交会，精准投放消费券，大力推广人才等购房补贴政策时限，落实房地产税费优惠政策”。陕西省则着力解决人才住房、就医、子女入学等方面需求。

　　另外，上海的稳经济一号文件中提出“全面落实各类人才计划和政策，进一步完善住房、教育、医疗等政策和服务”，河南省提振市场信心文件中明确“支持人才购房落户和城乡居民合理住房消费需求”人才住房政策或仍是2023年房地产政策优化的方向之一。

　　相比往年，2023年各地在政府工作报告中提及了较多针对房企的支持政策，主要体现在满足企业合理融资需求、化解房企风险、推动行业重组并购等。广东省提到“稳妥处置房地产企业债务风险，落实‘金融16条’等政策，满足行业合理融资需求”。内蒙古强调“落实行业融资支持政策，帮助优质房企渡过难关，有效防范处置逾期交付风险。”另外，江苏省稳经济一号文中亦提出“加大建筑业金融支持力度，重点推进支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策落地见效。用足用好国家专项借款，鼓励商业银行加大配套贷款力度。”

　　2023年“保交楼”仍是各地重点工作任务，多省强调扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”工作。吉林省要求完成1.5万套保交楼任务。安徽省对“保交楼”提出细致要求，明确推进房地产开发项目逾期交房专项治理，加强商品房预售资金、交付质量、物业管理等监管。

　　2023年全国住房和城乡建设工作会议提出“以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。”多省政府工作报告中亦有类似提法，并明确保租房的筹集计划，如浙江省要求规范住房租赁市场秩序，新建筹集保障性租赁住房25万套。河北省提出探索长租房市场建设，新开工棚户区改造12万套以上，筹集保障性租赁住房3.5万套，改造城镇老旧小区1816个。广东全省高质量发展大会中亦强调“广州、深圳单列租赁住房用地占住宅用地供应计划的比例原则上不低于10%，对保障性住房用地做到应保尽保。

　　整体来看，2023年各地两会政府工作报告更加强调“稳增长”“防风险”，与中央基调保持一致，从各地对房地产的政策支持方向，亦可窥见即将到来的全国两会中关于房地产行业的侧重。结合《求是》杂志刊登的习《当前经济工作的几个重大问题》的文章，2023年稳地产对稳经济重要性突出，预计中央和监管部门对房地产供需两端政策的支持力度有望不断强化，各地配套措施也将进一步落实推进，需求端将以降低购房成本和降低购房门槛为主，企业端将继续加大对房地产企业的金融支持力度，同时，“保交楼”有望取得更多实质性进展，稳定购房者置业情绪。

　　当前，重点城市新房、二手房市场情绪均有一定回升，若政策端进一步发力，全国市场企稳可期，特别是核心一二线城市，市场活跃度有望延续回升态势。

　　去年年末以来，由于新发住房贷款利率低，已有存量房贷利率高，楼市出现“提前还贷潮”，尤其是春节后，提前还款需求飙升，部分银行办理时限有所延长，不少客户反映有排队时间过长或预约已满的情况。

　　就提前还贷问题，银保监会召开专题会议，要求银行加快处理积压申请，做好提前还款服务。这也是本月内银保监会第二次就提前还款进行表态，2月9日，银保监会会同人民银行召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，按照合同约定做好客户提前还款服务工作，改进提升服务质量。

　　金融消费者基于利益考量选择提前还贷，是当前经济环境下的正常市场行为。去年以来，新发住房贷款利率持续下降，已接近历史最低水平，而存量房贷与前者形成明显利差。再加之当前金融产品的收益表现不佳，消费者基于资金成本的变化选择提前还款，符合市场规律。然而，这种“排队提前还贷”的现象能否长期持续，还需进一步观察。