前言：众所周知，房产自1998年改革以后，房价开始一路高涨，不管以前购房的老百姓，是被迫上车也好，还是中介推荐买房也好，总之早买房基本上都赚钱了，这20年当中，也催生了很多炒房客和炒房企业，毕竟买房赚钱的速度远比上班赚的多，尤其是2017年到2018年，房价几乎是翻倍的涨价从2016年开始，国家提出了房住不炒，目前的情况来看，房价基本上被稳住了，但是很多人还是幻想着通过买房来一夜暴富，2021年的全国调控，到2022年的全面放松，楼市可以说经历了两个极端的过程。那么到了2022年的年底，我们期待的金九银十以及年底买房潮却没有到来，就目前的楼市来看，有可能在未来很长一段时间，房价处于被动下跌的情况，具体原因我们来分析下。买房子就成了一个技术活，要分城市分地段。

　　第一：疫情当下，影响了很多人的收入。疫情从2019年年底开始，刚开始很多人认为和2003年非典差不多，但是这种病毒的传播性远远超出了我们的想象，截止到目前，还有很多城市受到影响，最主要的是影响了我们的收入，想想看，在没有发生疫情的时候。为什么很多家庭每个月都是月光族，却舍得花钱，是因为大家知道自己的工作稳定，收入稳定，但是疫情来了以后这种平衡被打破了，很多家庭因此负债累累，还不起房贷，尤其是2017年到2018年，全国房价大涨，当时不管是第一次买房还是刚需置换，都是抓紧时间买房，承受着高房价和高利率。而我们买房子的贷款是30年期限，收入受到影响的情况下，自然而然的大家会紧衣缩食。再加上从2018年以后受到房住不炒的影响，很多炒房客被套牢，手中的房子无法出手，楼市的交易量开始大幅度地下滑，所以从2021年下半年开始房价开始下降，到了2022年，房价重新回到了2019年的水平。第二：调控打破了过去20年的房地产逻辑我们说在房产市场当中，开发商、银行、老百姓都是参与者，而这三者又形成了一个闭环，开发商不断地拿地，通过民间借贷、老百姓的首付和银行的贷款拥有了完整的资金链，而银行不断的给老百姓放款，老百姓因为房价的上涨不断的购入房产，总之这个钱都是流到了房地产市场当中去了，再加上2017到2018年涨价去库存，城市化率的大力发展带来的拆迁，越来越多的钱在房地产当中流转，从而形成了金融风险和房产泡沫。而老百姓的工资却在这20年间没有涨多少，过去人们是从农村流向城市的，每一年在城市当中的购房需求和落户需求都很多，但是随着购买的数量增多，老百姓的负债也越来越多，如今教育成本、生活成本、还贷压力都在增大，导致老百姓不得不学会节省，所以房产的交易量也就越来越少了，房价下降也就是早晚的事情。

　　第三：租购并举以及房地产税加快房价下跌。为什么到目前为止，炒房客手中的房子还不抛售呢？是因为现在的持房成本很低，想一想买了一套二手房，除了必要交的税以外，几乎不会产生任何费用，有很多家庭是以租养贷的，所有的水费、电费、物业费全部转嫁到了租户身上，房产行情好的时候房价涨了就选择卖掉，房价不稳的时候就选择握在手中，这也是很多炒房客有恃无恐的原因，但是房住不炒的最终定义就是住有所居、共同富裕，缩小贫富差距。那么房住不炒最终的走向就是房地产税。房地产税有别于现在的土地财政，目前很多地方政府通过卖地获取收入，但卖出去的土地有70年的产权，卖一块就少一块，尤其是现在城市化率放缓的情况下，我们在交易的过程中，所以的商铺、写字楼、公寓是要收取房地产税的，对于住宅是免征收的，房地产税是属于一种可持续的税种，可能未来几年会加快试点并且全面落地，这就意味着成持房成本的增加，一旦房地产税形成，那么持有多套房的群体会加快速度抛售手中的房产。房地产市场彻底进入买方市场。房价自然而然地会回落。所以，未来买房子需要擦亮眼睛，房价不可能出现大幅度的上涨，也不可能出现白菜价，人口持续流入的城市、产业齐全的城市未来房价还会随着需求的上涨而缓慢上涨、一些有潜力的新一线城市和二线城市以及省会城市房价也会上涨，毕竟每一个省会城市都会对周边的城市形成虹吸效应。